丽莎知道 疫情期间，受到全国封锁的限制，许多商业场所都被迫关闭营业，租户和房东受到很大的经济重创。租户没有收入就无法支付租金，商业业主没有租金收入就无法偿还贷款。在一些大型企业，租金拖欠的数额相当庞大，双方的纠纷牵扯到数百万英镑的欠款。 最近，英国高等法院又出炉一起新案子《London Trocadero V Picture house Cinemas》，伦敦一家大型购物中心起诉租户——一家知名电影院，指控其拖欠290万英镑的租金和服务费。另外一头，租户拒绝偿还。租户认为这笔钱不应该支付，因为在疫情期间，政府没有允许商家营业，他们没有理由负责。那么，法院怎么判？→案件背景The Trocadero是伦敦一家著名的休闲娱乐中心，位于伦敦Leicester Square和Piccadilly Circus之间。1994年，一家名叫Gallery Cinemas的电影院入驻该场所，与该场所的业主London Trocadero LLP（T公司）签下一份为期35年的租约合同，租期直到2024年9月结束。多年后，Gallery Cinemas被英国一家大型电影公司Cineworld集团收购，随后，企业主体发生变更。经过商业重组，2014年，Gallery Cinemas的租约由Cineworld集团下的另外一家企业Picturehouse Cinemas接替，并重新拟定一份合同。按照规定，新承租人需要承担两份租赁合同中的责任。不管是企业变更前还是变更后，位于The Trocadero的这一家影院城非常受到市民的欢迎，每天都属于座无虚席的状态，成为该中心重要的商业租户之一。一直以来，Picturehouse影院和业主T公司的关系也很不错，租约关系维系得很好，直到2020年疫情的出现，问题出现了。在疫情期间，多次全国或地区性质的封锁限制让电影院无法正常开放，一直到2021年7月19日起，政府才彻底放开所有限制，电影院才能放开所有社交限制。据该公司提供的证据显示，从2020年3月23日到2021年5月16日期间，该电影院只向公众开放了71天，收入只有24.7万英镑。 相比之下，2018年3月23日至2019年5月16日期间的收益为892万英镑。→商业租户欠下290万镑租金以及服务费从两份收益数额就能看出，疫情这一年，这家电影院的亏损有多大。自2020年6月起，Picturehouse电影院就再也没有向房东支付任何租金。截止2021年七月为止，该公司总共欠下290万英镑的欠款（租金加服务费）。这可不是一笔小数目啊，业主T公司当然气愤了。该公司向法院提出索赔，把Picturehouse Cinemas、原承租人Gallery Cinemas以及背后持有人Cineworld集团一同告上法庭，为追回欠款。然而，承租人却拒绝支付，他们认为，他们没有办法经营场所，这笔租金是不公平的。在法院上，承租人代理律师提出的辩论理由基于两个法律原则：第一，隐含条款（Implied Terms）--指的是当事人之间没有明确约定的合同条款，但根据普通法或法规被默示在合同中。被告代理律师认为，即便被告与T公司签署的合约里没有明确指出关于“疫情带来的影响“，但它应该有包含“默认的隐含条款”——既在该处所被非法用作电影院和/或上座率未达到双方在签订租约期间预计水平，应暂停支付租金和服务费。第二， 该租约存在缺乏对价/或对价无效的情况（Failure of Consideration）-指的是一个人在某些条件或基础上向另一个人授予利益，但这些条件或基础根本未能实现或者没有存在。被告P电影院认为，双方签署的租约，其中租金条款的设置是有着前提条件的——把该处所用作电影院。那么，受到疫情影响，在场所不能合法地用作电影院，它们之间的对价关系并不存在，合同的相关条款也不成立。结合以上两点，租户认为，他们没有责任支付任何租金和服务费款项的。→法院怎么判？在今年7月的听证会上，法院迅速驳回被告的观点。为什么？针对被告P影院提出的第一个观点——隐含条款。法院认为，该租约里面并没有隐含条款。法官主要从两个因素来判断：第一，想要看看是否有隐含条款，必须先确定租约的所有条款是否都列得很明显？换句话说，当双方签署的合同条款越详细、越完整时，里面就不会有隐含的条款在内。根据目前的资料来看，当事人签署的两份租赁合约里包含隐含条款的可能性很小，因为双方对在其他情况下暂停支付租金做出非常明确的规定。第二，隐含条款的出现通常是为了使租约具有商业效力，或与实际情况一致。打个比方，如果发生了地震，影院塌了，没办法按照合约的规定经营生意了。这时，如果合同上没有明确的条款，隐含条款就可以出现了，以此规定双方如何负责一些赔偿情况。回到该案件，即使封锁导致房地不能用于其预期目的，但这仍然没有剥夺租约的商业效力。它并不需要隐含条款来实现租赁合同的商业效力或实际的一致性。针对被告提到的第二个对价无效的论点，法院则认为，疫情期间，承租人仍然保留房屋的所有权，并至少从交易中获得部分利益，比如说，该影院在中途也对外开放的71天的事件，怎么说没有从中获得任何利益呢？所以，该案件不存在这种对价无效的情况。针对以上分析，法院要求租户必须向T公司偿还所有欠下的租金。→丽莎观点：租户如有能力，房东没理由承担更多责任该案已不是第一起关于疫情欠租的案件了，它也被律师界评价为“疫情后，英国高等法院处理的租金债务三部曲中的最后一部”。就在前不久出炉的另外一起案件《Bankof New York Mellon v Cina-UK and others 》就属于这三部曲中的其中一部，非常有代表性。在该案件中，商业房东把三家在疫情期间拖欠租金的租户都告上法庭。具体可回顾丽莎文章《因房东保险覆盖租金损失，三家知名企业赖着不付租金，行得通吗？》不幸的是，这几起案件的判决都只是对房东有利的，租户最终都被勒令偿还拖欠租金。每一个案件的法律论点虽不一样，但它们都同时指出一个关键的信息点——租户在有能力支付租金的情况下，必须向房东交租金。换句话说，双方都正在经历疫情带来的困惑，房东为什么需要比租户承担更多的责任？租户如有支付租金的能力，房东是没有理由承担更多责任的。本案的判决对业主们来说无疑是一个好消息，您可能会更有信心追回欠款。因此，我们认为，如果您的商业租户有租金债务的情况，并且他们是有能力支付的，那么请尽快咨询律师启动诉讼程序，争取早日拿回资金。
相关素材