【原创】易练 从业经验 分化

从业经验

--分化

ღღ恋.居.宜.春ღღ

1.我现在说的内容，可能跟以前说的内容会有点不一样。一方面，是我的认知有了提升，知识结构得以完善。第二方面，是我的知识架构得到了补充和细化。

2.比如，分化。

我之前只是从大角度、大立场来说分化。举个例子，我并不看好旧改对老旧小区的起死回生，我一直都认为老破小卖了为妙。这个结论本身没有错，可是最近，这种分化又进一步细化了。老旧小区本身也有非常严重的分化。比如，不同的老旧小区存在分化现象；同一小区，不同楼栋会有分化现象；同一楼栋不同单元和不同楼层也开始了分化。

3.面对这样的市场行情，你得睁大眼睛，更要竖起耳朵，要能够听得进专业人士的建议和推荐，而不是自己瞎搞，不要再沿用你一以贯之的语法了：“你是这么认为的，我不这么认为。”

你怎样认为不重要，重要的是真实的市场情况到底是什么样子，你的固执恰恰是你了解市场真实变化的屏障。

4.对于卖方来说，没有谁会“嫌弃”自己的房价涨得太多，只要是卖房子，都会觉得自己的房子便宜。相反，没有哪个买家觉得房价低，只要买房，就会觉得贵。这是买卖关系里的天然矛盾。

5.在卖房的时候，我们会过分看重情感和过往经历，会美化你的老破小。我见过大量业主，舍不得卖自己的房子，说房子风水好，住几十年都安安心心、顺顺利利，因此想再多卖点钱。这足够扯吧！对于客户来说，风水没问题，这不应该是个必要条件吗？怎么能因此加价呢？

6.买房子的底层逻辑是解决核心问题。为什么我不看好老旧小区，就在于它解决不了居住的核心问题，比如：

停车的问题；

出入方不方便的问题；

小区内会车的问题；

电梯的问题；

楼道入户的问题；

绿化的问题；

公共场地与设施的问题；

小区观感的问题；

衣物晾晒的问题；

线路走管的问题；

路面平整的问题；

公共照明的问题；

小区物业的问题；

小区安全的问题；

外墙美观的问题；

…

7.现在，已经确定不棚改了，不拆迁赔偿了，你还有什么可以幻想的呢？已经开始全面旧改了，你就认可旧改这一事实呗！再去考虑旧改解决的是什么问题，会带来哪些增值，就ok了。

为什么我一直不看好旧改，是因为旧改解决的只是小区观感的问题，别的问题往往解决不了。所以，没有办法从根本上提升小区的价值和品质。

8.比方说停车的问题、电梯的问题、人员杂乱的问题…这些问题的根源在于小区本身的原始设计，旧改无能为力。

9.可是，有些老旧小区，比如老地委，它的容积率非常小，楼间距大、空地多、停车方便、进出顺畅…加装电梯也方便，这么一来，旧改解决了它小区观感问题，整个小区的品质和价值瞬间满格。

10.第三点，你一定要清楚老旧小区改造的价值是什么，也就是老旧小区的价值到底在哪里。

11.我们买房的时候，首先要解决的就是核心需求：地段、学区、商业配套…这些都是基于小区外的需求，楼层、单元、户型、面积、出行、停车…这些是基于小区内的需求。

13.我还没见到哪个中国人是真正喜欢老旧的房子，人们买二手老房子，都是基于核心需求的性价比考虑。

14.用二手房的价格，买一手新房的感觉，这是我们中国人买房的心态。

15.有了这些认知和意识，再来看二手房，再来看旧改，再来审视你那老破小的价值，再来决定卖不卖，心里就有数了。

ღღ恋.居.宜.春ღღ