房价下跌,罕见“限跌令”背后到底有何用意?

      首先，任何价格都不仅仅是市场供求关系的反映，更重要的是一种利益分配机制。住房作为一种特殊的商品(它不仅是普通大众的日常必需品，也是一种投资和奢侈品)，它的价格在于市场的供求关系，也很大程度上取决于政府的住房信贷政策、住房税收政策、土地政策等。如果这些住房政策不是通过公共决策获得的，而是出自少数职能部门或地方政府之手，那么这种政策造成的房价很容易将少数人的利益制度化。通过这种住房政策，绝大多数人的利益会在短时间内转移到少数人身上。例如，由于中国绝大多数好的住房掌握在有权力的人手中，房价越高，其财富持有量就越大。同时，房价越高，政府官员寻求租金的空间越大。在如此高的房价下，社会财富在短时间内迅速转移到少数人手中。在这种情况下，地方政府官员能在不出台救市政策的情况下让房价下跌吗？

　　其次，房价是地价的先行指标。一个地方的房价越高，目前的地价就会越高，这会吸引更多的房地产商进入土地交易市场，地方政府支付的土地出让金也会越多。相反，房价下跌不仅会导致当前土地交易价格下降，还会导致当地土地市场交易萎缩，土地出让金减少。目前，如果占我国地方政府财政绝对比重的土地出让金快速下降，不仅会影响当年地方政府的预算和城市公共基础设施的投入，还会暴露当前地方政府融资平台的巨大风险，减少地方政府官员的寻租空间。比如2018年随着国内房地产市场的周期性调整，房地产开发商对土地的需求全面下降，使得地方政府的土地出让金同比下降37%以上，从而使得地方政府的各种风险逐渐暴露。在这种情况下，地方政府怎么敢不出手救楼市来支撑高房价呢？地方政府救楼市稳住高房价意味着稳住地方政府的土地财政。

　　第三，中国目前是一种“房地产经济”，楼市的周期性调整必然导致房价下跌，从而加大经济增长的下行压力，暴露出房地产市场多年积累的矛盾和风险。正因如此，2018年中央不得不采取新的房贷政策支持市场，以消化严重过剩的住房供应，掩盖房地产市场即将暴露的风险，减轻中国经济增长的压力。然而，人算不如天算，中国式的量化宽松政策并没有托起严重供过于求的国内楼市，反而刺激了国内股市的“疯牛”。国内投资者没有进入楼市，相反楼市投资者纷纷进入股市。在这种情况下，房地产市场的周期性调整不仅在继续，而且在广度和深度上也在发展。这不仅会直接造成房地产投资和销售的整体下降，直接影响GDP增长，还会影响需求的整体下降和房地产相关的几十个行业产能严重过剩，从而进一步加大我国经济增长的下行压力。可以看出，如果政府不把当前的房价保持在高位，中国GDP增长的下行趋势不会改变。这是政府不想看到的，当然也必须采取政策来挽救楼市。

　　最后，2018年房价下跌逐渐暴露出国内金融体系的风险。根据现有数据，目前国内银行超过60%的信贷与房地产市场有关。或直接房地产开发贷款，或用于购买住房的抵押贷款，或用于企业和个人的土地和住房的抵押贷款。这些贷款在房价上涨时被银行视为优质资产。但是房价下跌了，特别是房价暴涨十几年之后，国内金融市场的风险正在暴露。比如2018年，国内银行不良贷款率和不良贷款金额的快速增长与房价下跌有关。如果2019年房价继续下跌，这种风险就会增加。为了确保中国不会出现区域性和系统性风险，政府也不愿意降低房价。当然，政府应该拯救楼市。

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