这个千万级的科技现房,能「无脑摇」吗?|一言楼市

文|木易

杭州剩余唯二的现房葛洲坝龙湖中杭府领证了。

这个2017年拿地的项目，因为现房销售，已经过去4年多了，在大家的念叨中，终于开放售楼处并一次领出364套房源进入市场。

新房限价政策后，区域内并没有楼盘在售或地块新出让，导致蒋村一直是限价空白区，而本次开盘，46000元/㎡的蒋村限价，是政府给城西改善客一个大大的惊喜。

毕竟，隔壁的河滨之城最巅峰时期，二手房成交价攀上了9万/㎡的高峰。

如果从最巅峰时刻来算，中杭府几乎有了100%的倒挂空间，也难怪一直有人在说河滨之城的一套89方，可以原价置换一套中杭府的160方大户型。

随着市场下行，曾经被称为下一个万人摇楼盘、倒挂100%的中杭府，在领证了之后却开始让人纠结了。

争议的点在哪里呢？能「无脑摇」吗？

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01

地段：

并非是改善的理想地

750万你在城西文教，还是申花蒋村，二手房只能买100方以内的刚需户型，但在新房限价的蒋村，你能买到160方的新房。

第一个争议点在于，46000元/㎡的限价对于蒋村值得，对于中杭府值不值呢？

因为中杭府的位置并不是蒋村核心，无论是北面的绕城高速，西面的垃圾站，还是一公里开外的地铁与配套，都代表着他位于蒋村的边角料位置。

中杭府位置图

目前的蒋村核心应该是由龙湖天街与银泰组成的蒋村商圈，而中杭府无论是距离天街，还是地铁蒋村站步行距离都在1KM之上。

同时，项目的北面紧挨着绕城三墩互通和石祥路高架，未来车辆噪音也是不可避免的不利因素。

西侧的城西垃圾分类减量综合体(垃圾中转站）虽然因为河滨之城涨势不二的影响下，已经很少有人提起，但依然在如火如荼的建设中，也是不利因素之一。

对于想要住的更好的改善人来说，并非理想地。

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02

户型面积虽大

但功能不足

第二个争议点在于中杭府的户型设计。

从高层来看，中杭府的户型，160方只做三房，别说现在还是三孩时代，哪怕是家里有个二胎，都住不开。

「改善了半天，只改善了个面积，功能性都没有提升，不如河滨之城的89方」这是许多购房者的对竞争对手的劝退说辞。

的确，160-175方的高层户型都设计了3+1，并非传统的四房。

但还有可以调整的空间，从项目现场的样板房看，户型中设计为开放性书房的这个“+1”有改造成一个儿童房的可行性，只不过，这样之后，餐厅或客厅的舒适度就要打折扣了。

175方样板房实景图、

如果说高层的3+1还能后期自行改造，那叠墅的户型则很绝望了。

226方上叠户型图

但作为总价更高，定位更高端的叠墅产品，233方的中叠户型与226方上叠户型，总价约1300万，却依然是三房户型，并且连改进的空间都没有，面积增大而功能性却严重不足，与改善的产品定位不符。

不可否认，中杭府的户型相对于同期产品来说，得房率与功能性短板不小。

03

产品：

高自持和高低配难忍

中杭府最大的问题，是园区配套与高自持。

整盘自持比例高达44%，未来很可能作为出租使用，这就使得园区业主的纯粹性大打折扣，而且可能面临的是出租户数量会大于购买的业主户数，这对于注重居住圈层纯粹性的高端改善来说，是个打击。

中杭府效果图

地块本身就不大，楼盘整体又是高低配，狭小的空间使得园区里面没有空间做完整的园林景观，在区域的高容积率下，部分叠墅的采光都成为问题，

这些对于总价750万起步的改善住宅来说，都是致命的硬伤，他会限制未来二手房的溢价，也会约束房价上涨的空间。

04

11.5元物业能耗费

根据销售发布的公告，因为项目启用科技系统，所以物业费的组成是：物业费2.75，科技系统运行费用7，公区能耗费0.6，特约服务费1.2，最终物业费为11.5元/㎡/月。

以一套175方主力户型来算，一年物业费支出为11.5*175㎡*12月=24150元。等于买了一套房，其他什么都不说，一年2万4是硬性支出，使用费的确比普通小区高。

但仔细看，2.75元的物业费与0.6元的能耗费，在目前的新房物业市场上，并不贵，处于正常水平。

1.2元/月/㎡的特约服务费折算到全年2520元是会所与泳池的使用费用，这里包含了两卫业主全年使用的费用，这在杭州楼盘中，倒也不少见。毕竟设备的维保与会所的运营需要成本。

大头是科技系统运行费用，按每月7元/月/㎡来算，一年支出14700元。

但是这14700元代表着，屋内能一年四季24小时保持着26-28度的恒温恒氧恒湿状态，如果没有这套科技系统运行，普通家庭夏天开空调，冬天用地暖与24小时新风除霾，那基础的电能燃气能耗基本上与这套科技系统运行费用持平。

我们以夏天开3个月空调+新风为例，175方单月电费假设1000元/月（综合梯度电费差价）。冬天开3个月地暖，预计175方面积，燃气费单月3500元/月，折合下来也需要13500元/年的硬性支出，与14700元的科技系统运行费用仅有1200元的差距。

按照杭州一夜入夏，一日入冬的魔幻天气，一年中很少可能只开3个月空调。

所以，折算所述，11.5的物业费猛的一听是很贵，但其实折算到后期独立采暖与空调降温的硬性支出中，并不贵，甚至在居住体验上，人体感知上相对于非科技住宅有更大的提升。

同样，在杭州已经交付的科技住宅中，因为三恒科技的居住体验好，二手房价相较于周边高出一大截，已经为房屋本身带来了溢价。

对于自住客户来说，价格不贵，居住体验也上去了，但对于投资客来说，却多了个必须支出的养房成本。

05

倒挂没有100%

但空间依然不小

在2021年初，河滨之城二手房的巅峰时期，成交价突破9万，挂牌价冲上10万，坊间有了一套河滨89方能平换中杭府160方的说法。

随着下半年二手房下行，河滨日涨50万变成了日降50万，水澜轩一套89方精装房成交价630万在朋友圈流传。

在市场下行期下，面积更大，得房率更低的中杭府还剩下多少倒挂空间？也是大家纠结的一点。

以河滨之城水澜轩最近89方630万的成交价来算，单价约70000元/㎡，虽然二手房价下降不少，但与46000元/㎡的中杭府依然有14000元/㎡的倒挂。

虽然中杭府的得房率与面积段，未必能卖到河滨之城89方的单价，根据户型的功能来看，与河滨139方对标的可比性更大。

目前河滨之城139方的挂牌房源很少，成交通过中介了解到，河滨之城水澜轩139方已经很久没有成交了，最近一套成交还是二手房市场比较好的时候，单价折算下来将近9万，而目前水澜轩的市场价格预计在70000/㎡。

如果按70000元/㎡算，139方预计总价970万，与中杭府175方800万的总价来说，依然有170万的倒挂空间。

部分房源一房一价

杭州现在的市场下，新房的性价比依然会比二手房高。

06

说是现房

但也要等20个月

延迟交付是超级红盘的劝退方案之一，年初万人摇紫璋台延迟交付1年半，最近刚清盘的保利天汇，同样把交付时间延迟到2022年底。

同样是现房的中杭府的交付时间同样定在了2023年6月底。

这使得业主多了20个月的等待时间。

07

不是理想型

但别无选择

所以，中杭府的槽点不少：地段不够好，高架高速噪音环绕；高低配，园区缺乏绿化园林景观；自持比例过高、与出租混居；交付时间晚；得房率不高，175方的3+1户型……

它并不是个理想的改善楼盘，也不是个「无脑摇」的楼盘，如果你要参加，你就必须要接受这些槽点 。

那可以去摇哪里呢？想要在杭州主城区改善，能选并不多，1000万的科技现房住宅，少之又少，叠墅更是稀缺。

即便有缺点，他依然是目前整个城西客户的稀缺选择。

中杭府现场图

城西未来都有哪些供应：文教仅剩一个不知道何时才会开盘的锦绣公馆，申花靠着仅有一点余量在支撑的滨融府，蒋村的土地开发得满满当当，中杭府成为了蒋村前无古人，很可能后无来者的新房限价盘。

我知道中杭府并不是最优选择，但我能去哪呢？这可能是许多城西改善客户最无奈的声音。

还是去摇吧。

只不过，庞大的改善需求，才364套的新房供应，中杭府成为了实打实的高社保局，如果你是社保十年以上的高社保人士，不要犹豫，去参与。即使不能入围，你也没有什么损失，而如果入围了，这是你城西改善的一次机会。

要不要参与中杭府的摇号，你想清楚了吗？

附楼盘信息：

楼盘名称：葛洲坝龙湖中杭府

限价：高层46000元/㎡ 叠墅62000元/㎡

精装标准：高层4500元/㎡ 叠墅6000元/㎡

可售房源：364套，自持比例44%（自持19-21幢在小区北面）

高层220套，叠拼144套（面积段约160-245方，叠拼约226-233方）

交付时间：预计2023年6月30日

物业费：2.75，科技系统运行费用7，公区能耗费0.6，特约服务费1.2（单位：元/平方米/月）

后期物业：葛洲坝物业

登记时间：2021年10月15日-2021年10月17日

冻资规则：首套：225万 二套：450万 全款：750万

总编丨许小芳 编辑丨SONG 出品｜一言楼市