全国14个特大城市,为什么长沙买房最轻松,房价为什么调控得好?

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NO.01 | 特大城市中长沙买房最轻松

NO.02 | 长沙房价为什么控制得好？

过去十年在全国大部分一二线城市房价大涨的背景下，长沙、重庆等城市房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平。

2020年12月住建部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对于长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定，建议全国学习“长沙模式”。

近十年长沙房价、房价收入比、涨幅在全国主要城市处较低水平。

从房价绝对值看，2021年7月长沙二手房均价1.1万元/平方米,低于武汉、郑州、南昌等二线城市；

从房价收入比看，近10年长沙维持在6-7，处于全国下游水平；

从房价涨幅看，近10年长沙商品住宅年均涨幅低于9.4%，低于大部分二线城市房价涨幅。

泽平宏观分析的原因如下：

一、从供给端看

1.城市规划：多中心组团均衡发展，住房需求有效分散

不同于从核心区向外围扩张的单一中心城市，长沙在全国较早提出“多中心、分散组团式”城市布局，各组团均衡发展降低了居民对特定区域的居住偏好，将住房需求有效分散，减轻了职住分离，带来平衡房价的“空间红利”。

中心城区空间发展格局

“一轴两带多中心”

长沙城区空间发展格局|十四五规划配图

2.土地供给：土地供给量大，简易版“人地挂钩”

长沙在2017年较早提出住宅最高土地成交溢价率为50%，2019年提出商住经营性用地为30%，其阈值低于杭州、武汉、成都等城市，促使开发商理性争地，拿地成本降低，进而保证房价平稳。

值得注意的是2021年自然资源部8月10日召开闭门会议，对22个核心城市土地出让政策进行调整，即单宗住宅用地溢价率不得超过15%，而长沙在今年首轮集中供地中平均土地溢价率仅为8%，位居22城第15。

3.住房供给：“低端有保障”，住房供需长期平衡

4.针对开发商：首创商品房“成本+利润+税金”价格构成

长沙于2017年首创“成本+利润+税金”的商品房价格构成，其中限制商品住房的平均利润率为6-8％，限价标准清晰严苛，既确保了房企一定的盈利空间，也确保了房价相对稳定。

5.房地产固定投资：长期保持房地产投资占比处于25%的合理衡量值

一、从需求端看

限制投机行为，针对房屋契税、人才购房、离异人士、购房摇号、限售均要求严苛。

1.从房屋契税征收看，长沙首套房契税征收税率与一线城市及同类型省会城市基本持平，但在2019年率先在全国取消二套住房契税优惠政策，二套房屋及以上的契税征收标准达4%，高于北京、上海（3%），契税税率较高，增加购买多套住房成本，限制投机行为。

2.从人才购房看，2017年长沙在全国较早提出非本市户籍的专科及以上学历人才，须满足在长工作生活24个月才能购买住房（需提供24个月工资流水和居住证），时间长于广州、南京、西安等城市，限制短期运用人才政策进行投机的行为。

3.从离异人士购房看，长沙在全国较早对“假离婚”买房的行为进行限制，2018年提出夫妻离异后任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算，这限制了通过“假离婚”或者“假结婚”等方式“曲线”买房、炒房之风。

4.从购房摇号看，2017年长沙在全国较早推行公证摇号销售住房制度，只需满足“累计购房客户大于可供房源”的条件即可采取公证摇号方式销售住房，触发摇号机制条件更为严格。

来源 | 第一财经、泽平宏观等

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