救市保卫战,楼市政策底来了!风险提示

最近楼市暖风频吹。

国庆前，我就已经给大家发出信号，「注意，风向有变化了！年底楼市的窗口期启动了」「救市！政策转向，刚刚央行、银保监会吹风了」。

明确告诉大家无论是官媒的声音，还是地方的调控政策都有了一定的缓和。

果不其然，国庆之后，央行两大货币司司长亲自到台前吹暖风！少数城市已经抢先一步下调房贷利率！甚至有的城市亲自下场救市！

01

半数流拍

最近的土地市场真的难，比如杭州。

杭州城上空早已阴云笼罩，更彻骨的楼市严寒已在这片土地悄然上演。

就在刚刚，杭州第二批次集中土拍宣布结束。

原计划出让31宗地块，但实际出让只有14宗，临时决定终止17宗出让。

这完全不像杭州的作风，不像蝉联三届卖地冠军城市该有的操作。

终止出让主要原因还是没有任何房企报名。

即使是成交的14宗交易，其中城投参与的达到5宗，占比36%，城投功不可没。

14宗交易，11宗一锤定音，房企间没有竞争没有踩踏。竞拍大厅一片祥和，向往狼性文化的房企也变得温顺起来。

14宗交易，9宗零溢价，没有攀比没有得瑟。试图举牌活跃一下气氛，那地直接归你。

土地端底裤已注定遮不住了，不如豪气点直接扯掉算了。

那怎么解释近期杭州市场的下挫呢？

原因很简单，市场在预期二手房指导价的出台。

继深圳、成都、西安、北京之后，多个城市陆续出台二手房指导价。

而杭州出台的市场预期在持续加强，市场情绪普遍认为或许杭州真的需要被指导那么一下了。

因为杭州楼市在过去5年的行情，稳居房价涨幅榜单头牌；而尝到了房产增值甜头的人，去年底开始就坚信不疑的地加入摇号大军；所有人乐在楼市里，沉在信仰里。

物极必反，不打一下怎么会清醒？

02

风险警示

前两天，广东省住房和城乡建设厅亲自发布十三条风险警示，提醒各位买家，买新房须多加留心。

我简单和大家梳理一下：

以上13点建议已经是十分细致的了，不仅仅是广东省适用，全国各地都适用。

今年来，有很多地方都发布了类似的风险警告。

各个地方紧锣密鼓出台风险提示通知，主要也是因为暴雷的房企越来越多了。

就在中秋国庆这段时间，几乎是每隔几天就有一个房企暴雷。

恒大出事后，一连串品牌房企纷纷倒下。

蓝光因为资金链断裂导致暴雷，目前在昆明等地的项目已经停工了；江西新力地产，裁员加上股价大跌；广州富力地产，变卖资产自救；花样年不能如期偿还美元债务……

这两天宝能债务危机又爆发了，据说就连几千万利息都还不起。还有京城的当代置业，深陷债务危机当中……

根据中指院统计的中国恒大集团项目明细，共计1322个，涉及30个省份，这里面不少都停工了。

要是加上其他房企，这种有风险的新房项目全国加起来恐怕高达上万个。

房企暴雷和明星人设崩塌不一样，我们并不能完全抱着吃瓜的心态去看待房企暴雷，谁都不知道下一个受害者会不会是自己。

03

救市第一枪

面对如此诡异的市场，终于有城市忍不住了！

为了扭转低迷的房市，哈尔滨祭出“哈十六条”稳定房地产市场！

很多城市都在高调地出台限跌令，哈尔滨不一样，哈尔滨却是鼓励降价的。

这是哈尔滨可爱的地方，更是值得欣赏的地方，足够诚实。

先来看哈尔滨出台了哪些措施。归纳一下，刺激房企的措施主要包括：降低预售门槛、放松预售资金监管、降低土地增值税预征率。

刺激购房者的措施主要包括：购房补贴、降低公积金贷款门槛。

相比之下，刺激房企的力度远大于刺激购房者的力度。没办法，地方政府只掌握了刺激房企的权限，不掌握刺激购房者的关键权限——关键权限都在央行、住建部等中央部门。

哈尔滨楼市之所以如此低迷，主要是经济下滑；土地供应量过大；因为「两道红线」导致的房贷紧张，利率上升，放款周期变长。

 但我估计，哈尔滨的救市措施不会有太大的用处，因为短期内它扭转不了自身的问题，而宏观的货币环境它又改变不了。

这只不过是它无奈之下祭出的“哈十六条”，作用就是至少让“上面”知道“我真的很难”。

04

政策底

既然大家都很难，上面自然都是知道的。

在之前央行提出的“两个维护”之后，今天央行开了第三季度金融统计数据新闻发布，目的自然是进一步明确上面的意思。

其中提到了房企开发贷：

部分金融机构对于30家试点房企，三线四档融资管理规则也存在一些误解，也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。要保持房地产信贷平稳有序投放。

针对个人住房贷款也说了：

少数城市房价上涨过快，个人住房贷款投放受到一些约束，房价上涨速度得到抑制。房价回稳后，这些城市房贷供需关系也将回归正常。

同时表示：

将运用中期借贷便利、公开市场操作等货币政策工具，适时适度投放不同期限流动性，熨平短期波动。

什么意思呢？

就是说之前开发贷收太紧了，是“误解”意思了，同时热门城市的房贷也偏紧了。

接下来怎么办？太紧了不行，要纠偏，要回到正常的水平，其实就是稍微松一松。房企和买房人都能喘口气，楼市才能健康发展下去嘛。

后续银行房产相关贷款额度增加，房贷可放款时间缩短，将是必然。

05

趋势

要想看懂楼市周期，你的眼睛需要一种能力，“调距”。

既可以看懂大趋势，也能搞清楚小波折。

很多人问我，今年年中之后，为何这般凶狠地调控，不留余地。

其实，“房住不炒，长效机制”是表面大主题，而深处，是预防房地产带来的潜在“系统性风险”。

两年疫情，彻底打乱了全球经济周期，全球放水成为一个定式，无论哪个国家，都解决不了“楼市资产避险”的死命题，房价上涨压力太大了。

地产咨询公司莱坊的数据显示，截止今年6月的12个月内，55个国家的平均房价年增长率升至9.2%，三分之一的国家出现了两位数的价格增长。

在这里面，我国房价的增长率还是偏低的。

换句话说，如果今年不出台“二手房指导价”、收紧房贷定向冻结楼市，会出现比2015年那波大潮更为凶猛的涨势。

但政策的调控，也不是一竿子捅到底，在合适的时机也还是要做调整。万一一竿子捅S人了呢？

06

干货

所以我判断全国楼市的政策底已经到了。

这时，有人会问了那刚需此时要入场抄底吗？

这个需要根据不同城市来判断，有很多城市现在还不是买入的时机。

比如东莞，二手房指导价才开始出台，未来一年市场很难反弹。

当然，并不是说市场惨淡就不能买，相反真正的优质资产只有在淡市才凸显放光芒。

深圳的市场应该够惨烈了，但是部分新房依旧需要靠抢才能买。

大家可以观察自己所在的城市，如果已经处于下行周期中，但依旧有新房抢手，那这些新房就是能够穿越周期，抵抗牛熊的。

换句话说，这些房子大概率是占据较好的区位、交通、学校等配套条件的。

熊市买房，牛市卖房。这个道理大家得懂！

考虑到大家购房时会有疑问，故推出免费的咨询服务，仅局限于房产投资的话题。可以添加我的微信免费咨询：

文/今来

作者：独立经济学者、房产投资人，专注财经、房产研究。