解读!西安二手房指导价已全城铺开,都影响了谁?

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时隔3个月，在西安购房者的焦急盼望下，第二批103个小区的二手房成交指导价，终于在集中土拍前夕姗姗来迟。

至此，西安已有205个小区拥有二手房成交指导价，涉及到13个区域。

二手房指导价整体特点：

多集中在热门区域热门小区 西咸、港务缺席

意料之中，13个区域里，被指导的最多的区域，是西安二手房购买力、交易量、购买热度最猛的高新、雁塔、曲江、浐灞、经开！

可谓一招致命，精准打击！

给出指导价的区域均价，毫无悬念，坐头把交椅的，依然是高新，其次是曲江、长安和雁塔。这也和这些区域人口密度大、企业聚集、需求旺盛有很大关系。

两批指导价中，均无港务区、沣东新城这两个新房数量比较多的区域。

 集体打75折 曲江最狠

挂牌房源价参考：诸葛找房

第二批给出的指导价，尤其是高热度区域，基本上是原来成交价的75折，最低折扣达58折。

打折力度最大、涉及面最广的，是曲江和高新。高新区的逸翠园、云顶园、天地源枫林意树等因带学校，挂牌均价基本上在3-4万元/㎡，而这次指导价下来，直接降到1.8-2.5万元/㎡，尤其是云顶园，直接打了58折，天地源枫林意树打了63折，高新枫叶新都市打了66折。

曲江共20个公示小区，指导价在原价7折以下的有17个，下手最狠、力度最大。尤其是阳光城丽兹公馆，直接打了58折，原来2.6万，被指导后1.5万。海德堡PARK、曲江华著中城、龙湖紫都城、万科东方传奇、中海·曲江碧林湾、中海凯旋门、雅居乐御宾府、中海观园等比较热门的小区，价格也从原来的3字头，指导到了1字头。这些房东们估计要哭晕在厕所喽。

但像雁塔、碑林、和莲湖等这类老城区，给出的二手房指导价，有些甚至高于成交价。

雁塔区城南那片，御笔华府、长延居，指导价高于挂牌价。新城区的民乐园万达小区指导价增高幅度最大，基本上是原来小区挂牌价的1.19倍。另外，高新的高山流水和城，指导价也是高于挂牌价的。浐灞比较大的小区浐灞1号、经开区的双威理想城等，指导价和挂牌价差价也比较小。

其实从数据中不难发现：打价力度比较大、涉及面广的，是二手房市场火热的高新和曲江，雁塔区虽然涉及楼盘多，但整体打击力度是低于高新和曲江的。指导价和挂牌价差距不大的区域和小区， 大多位于老城区，或者是房龄较老、品质稍差的小区。

第二批指导价更加合理

从数量上看，第一批指导价涉及小区以浐灞、莲湖和雁塔区为主，而第二批指导价以高新、曲江为主。两批房源在房龄上均以次新房为主。

价格上，第一批最低价8894元/㎡，整体价格压得较低，而第二批在价格上和周边同级别或者自身未售完的新房基本不相上下，在价格上更合理一些。

在西安 二手房指导价效果已经发挥作用

从西安第一次出台二手房指导价政策至今已3月有余，这期间，西安楼市确实发生了很大转变。

二手房交易量骤减

来源：好好选房

统计显示，7月和8月，西安二手房成交量跌至冰点，8月全市仅有1378套二手房成交。

 来源：好好选房

中介门店撑不住了

来源：抖音

与二手房一起冷静的，除了房东，还有二手房中介。8-9月，西安二手房中介门店倒闭的消息就没断过。小编认识的几个经纪人都曾表示过，这几个月很难熬，房子很难卖，成交量很差。有的门店，一两个月都没开单。

来源：链家

链家网上城北比较热门的小区，90天内成交量只有7套。

房东们不再豪横

指导价出台导致成交量下跌，房东坐不住了，为了不让房子砸在手里，也不再提及捆绑销售“猛虎”图了，挂牌价一降再降，仍然不好出手。

数据来源：诸葛找房

第一批指导价房源价格，早已在各大经纪机构网站展示。据某壳经纪人称，已经有不少房东，挨不住，最终按照第一批给出的指导价交易。

新房市场回归理性

二手房指导价出台前，西安不少热门小区一二手倒挂严重，很多人将目光投向了新房市场。

前半年，西安新房市场相当不冷静，光是万人摇就发生了十余次，千人摇都不是新闻。但7月份出台二手房指导价之后，市场明显冷清很多，万人摇只出现过1次，登记意向明显减少，楼盘流摇频出、平销盘增多。楼市逐渐回归理性。 

我们购房者中的大多数，从被带动的焦虑情绪中，逐渐走了出来，趋于冷静和理性。也终于看到了楼市调控中的一丝光！

二手房指导价的影响

未来房价不会出现太大波动

政府通过银行贷款，卡住了二手房价上涨的脖子！通过备案，也控制住了新房的上涨的局面！未来西安的房价，波动不会太大，预计会在一定时期内横盘。

由卖方市场转为买方市场

如果说，此前的三个月是买卖双方互相试探对方底线的磨合期，那接下来的日子，会逐渐从博弈期进入买方市场：卖方不肯忍痛割爱，买方则继续观望，二手房成交量会持续减少，成交周期会被拉长。

刚需越往后越不好买

作为刚需购房者来说，市场上可供选择的房源变多了，买房也变得不再那么紧张。

不过市场是有周期的，一段时间的低落或横盘，势必会带来下一轮的波动。从西安第二批集中供地的指导价情况来看，房价预计还是会走高，而且类似海德堡、御锦城这种因拿地时间早地价低导致备案价也低的项目，会越来越少见。刚需越往后越不好买。还是那句老话：刚需上车须趁早。

刚改换房难度增大

作为刚改类购房者来说，未来换购的难度预计会增大。如果手头房子按照现行指导价销售，和预期差距太大，卖不出好价钱，再置换，就会变得难上加难。

总之，有需求的，别因为市场冷清就停止买房计划，无论哪种抑价政策，都只是为了平衡市场，房地产不会死掉，你也不会一直租房住，想办法尽早上车才是真理。

附：西安全部二手房指导价小区表（共205个小区）：