房屋卖了,拆迁政策下来了……

编者按：《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。故不动产转让合同的效力与物权转让并不存在必然的联系，即不动产转让合同有效的，不代表物权已实质性转让。

根据以上理论：对于某些案件，当事人在诉讼过程中应找准诉讼请求，避免因诉讼请求错误而“竹篮打水一场空”。

杜志成系杜干成弟弟，两人均属淮安市清江浦区武墩镇武墩村村民。杜干成在其承包的土地上盖了一栋两层(半)楼房，盖在庄北三节地块上。2008年，杜干成将上述房屋卖给杜志成，未签书面合同，口头约定房价款5万元。同年，杜干成将房屋交付给杜志成，杜志成居住至今。2020年8、9月份，因城市规划发展需要，涉案房屋被列入拆迁范围，未经杜志成同意，杜干成直接和拆迁部门洽谈要求对涉案房屋进行货币拆迁，杜志成知晓后向拆迁部门提出异议，双方产生纠纷，杜志成遂诉至法院。

　　关于涉案房屋，双方在庭审中陈述：杜干成以前的房屋和宅基地被征用了，就重新划了一块地，给杜干成当宅基地用，但是发的是土地承包经营权证，村里面知道这个情况，所以拆迁的时候涉案房屋不属于违建房屋。关于房价款，杜志成称已给付3万元，杜干成则称只付了2万元。杜志成交纳水电费，发票和收据上载明的涉案房屋地址为淮安市清江浦区武墩镇武墩村九组1号。

杜志成向一审法院起诉请求：1.判决杜志成与杜干成之间达成的房屋买卖合同有效。2.本案诉讼费用由杜干成承担。

　　对杜志成提供的有争议的证据，一审法院认定如下：

　　1.武学巧出具的证明1份、夏仕洪出具的情况说明1份，证明双方房屋买卖合同关系成立以及付款事实。

2.证人沈某,4的证言，主要内容为：沈某,4是双方的母亲；在2008年杜干成将武墩村9组两层楼房卖给杜志成，当时卖了5万元，杜志成告诉沈某,4已经给了杜干成3万元；因为都是家里兄弟就没签买卖合同；涉案房屋有证，在杜干成手里；杜干成卖房子给杜志成，武学巧和夏仕洪知道，他们俩递房款去的；房屋给杜志成了，住了十几年；他们兄弟之间卖房子，沈某,4在场，买卖的时候不在场，搬房子的时候在场；是杜干成要卖房的，杜志成一开始还不肯买，是沈某,4劝他买的；杜干成要卖房子给杜志成，都是一家人，沈某,4怎能不知道；杜志成没有其他房产；沈某,4没有听说过杜干成在杜志成不付款后说不卖房子了，只是给杜志成住这个情况；对杜干成说是把房子借给杜志成的，沈某,4表示没有这回事，请法院给他们兄弟俩调解。

经质证，杜干成对上述证据均有异议，称证据1的证人没有到庭作证；证据2的证言显失客观性，很多情况都是主观判断，并非亲自在场经历。

一审法院对村主任武宝国谈话，其在笔录中陈述：涉案房屋是杜志成住了十几年了；以前宁连路修路，杜干成盖的房子，后来卖给杜志成了，当时杜志成经济困难，尾数就没有付清，房子是合法的，没有问题；涉案房屋是按照货币性质拆迁，但是没拆，2005年以前有图纸的不打折，2018年以后打五折；他们兄弟之间有争议，房子就没拆；涉案房屋在集体内成员可以转让。

经质证，杜志成对上述笔录内容无异议，杜干成有异议，称对武宝国个人的言辞表明双方之间房屋买卖关系无异议，但是武宝国本人不能代表村集体组织，双方房屋买卖涉及农村宅基地，因杜志成本人已经有一份宅基地，不符合土地法第六十二条规定一户只能拥有一份宅基地的强制性规定，所以该房屋买卖合同无效，按照现行法律和政策，村集体内部成员买卖宅基地需经村集体组织进行讨论备案，另外，双方虽然具有房屋买卖合同关系，但杜志成并没有完全履行。

经审查，一审法院认为杜志成举证的两份证明属于证人证言，但证人未到庭作证，无法确定其真实性，故不予采信；沈某,4的证言和一审法院对武宝国谈话笔录的内容相互印证，能够证明杜干成将涉案房屋卖给杜志成的事实，与本案具有关联性，故予以采信。

一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，杜志成与杜干成系同一集体组织成员，涉及买卖的也是所在村集体土地上的房屋，虽没有签订正式的房屋买卖合同，但是房屋地点明确，对于房价款数额杜干成虽有异议，但两人的母亲已经证明房价为5万元，杜干成也抗辩杜志成想用5万元购买房屋，故能确定涉案房屋价款为5万元，且杜干成认可收取了杜志成支付的部分购房款，涉案房屋也交付给杜志成居住至今，双方的行为已经具备了农村房屋买卖行为的具体内容，应认定双方已经形成事实上的房屋买卖合同关系。杜干成称杜志成想作价5万元购买涉案房屋，但是在支付2万元后反悔不买了，涉案房屋只是借给杜志成居住。从一审法院调查的事实来看，双方的母亲及所在村均反映涉案房屋是卖给杜志成，杜干成也认可收取了部分购房款，故杜干成关于借住的抗辩无证据印证，一审法院不予采信。

关于合同效力问题，杜干成抗辩杜志成已获得村集体分配的宅基地，依据“一户一宅”的宅基地使用原则，杜志成不具有购买第二份宅基地及房屋的法定条件，双方的买卖合同因违反法律强制性规定而无效。一审法院认为，涉案房屋虽无产权证，系在杜干成承包经营的土地上盖的房屋，但庭审时双方认可涉案房屋所在的土地是因为杜干成的宅基地被征用而重新划给杜干成建房用，且杜志成自2008年居住至今，所在村委会明确表示房屋合法，可在集体组织内部流转，而双方系同村村民，涉案交易在同一集体经济组织内部进行，没有损害集体的公共利益，也没有违反法律法规的强制性规定，不宜认定无效，至于“一户一宅”的宅基地使用原则，属于管理型强制性规定，杜志成是否还有其他宅基地的情形与合同效力没有必然关联，故对杜干成的此项抗辩也不予采信。

综上，杜志成与杜干成之间的房屋买卖合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，且房款已经部分给付、房屋已经交付，应认定合法有效。如杜干成认为杜志成尚欠部分卖房款，可以另行主张权利。

二审法院认为，农村房屋买卖合同纠纷系房屋买卖合同纠纷项下的子案由之一，本案纠纷虽然是因农村房屋买卖引发，但也属于房屋买卖的范围，本案案由定为房屋买卖合同纠纷并无不当。

对于双方房屋买卖合同关系是否成立问题。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定，房屋转让应签订书面合同，但该规定系管理性规定，而非效力性规定，是否采用书面形式不影响合同的成立和效力。当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。本案中，双方当事人虽未订立书面的房屋买卖合同，但杜干成认可双方初始达成了房屋买卖意向，双方的母亲及村委会主任亦证明涉案房屋是出卖给杜志成，杜干成亦收取了杜志成部分购房款，杜志成在涉案房屋一直居住至今，一审认定双方之间形成事实上的房屋买卖合同关系有事实依据。杜干成称在杜志成支付部分购房款后口头告知杜干成不再出售涉案房屋，涉案房屋仅是给杜志成借住，无证据证明，本院不予采信。

对于涉案房屋买卖合同的效力问题。杜干成提出杜志成违反了“一户一宅”的强制性规定,合同无效。对此，本院认为,《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定，农民一户只能拥有一处宅基地,第四款规定，农民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。可见，法律并不禁止农民出租、出卖自己的房屋，仅仅是出卖、出租后需承担不被批准宅基地申请的不利后果。该规定是农村集体土地管理方面的管理性规定,并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定,是否违反“一户一宅”原则不影响房屋买卖合同的效力，故本院对该上诉理由不予采信。杜干成还主张双方未对转让事宜向相关部门申请变更登记，合同也应无效，该主张系双方买卖合同效力确认后的后续程序，对本案房屋买卖合同效力的认定并无影响。

对于本案是否遗漏当事人问题。争议房屋所附着的土地承包经营权证上的姓名系杜干成，在一审中杜干成也未提出该主张，同时杜志成仅列杜干成为被告也符合农村房屋买卖的特殊性，而且即使涉案房屋系杜干成夫妻共同财产，多年来杜干成妻子对房屋出售情况应该知情，即使其不知情，也不影响本案房屋买卖合同的效力，故一审未将杜干成妻子列为当事人并无不妥之处。

　　综上，杜干成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。