解读成都5·16新政:逆向调控,鲶鱼来了!
发布于 2022-05-18 09:58
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他来了，他来了，成都2022年版楼市新政，终于姗姗来迟。
而此前，气氛可谓酝酿得十足，业内对这次政策的期望比较高，除了有外地城市的政策轮动影响，也与成都自身实际存在的调控需求密切相关。
城市之间，是存在轮动效应的，一般是一线和沿海，春江水暖鸭先知，随后才逐渐蔓延到中西部，二三线城市，成都当属“后知后觉”，如今经济下行压力很大，房地产松绑，从上至下越来越明显，江苏的南京和苏州，接连放松调控，其他的一些城市，比如合肥、福州、佛山等，也是骚操作不断。
按照城市轮动的逻辑和经验来说，他们给成都的压力，非常大了，当市场有期许，那么ZF就多少有所回应。
从成都内部的楼市结构来看，也存在内忧。
1、二手房成交创新高，但是成交价格低迷，处于阴跌，市场预期不够强烈；
2、新房成交量虽高，但环比下降，顺销居多，开发商亚历山大；
3、土拍也缺乏信心，虽然2022年第一季度的利润空间看似留足了，但依然有流拍的地块。要不是有本地城投兜底，更加难看，但兜底是有利有弊的，还是要刺激民企，外地的开发商。
...
基于“内忧外患”，在万众期待之下，5月16日傍晚，成都住建终于官宣了2022年首次楼市新政——
1、优化预售办理条件：可按栋预售
2、优化预售资金监管：区级自行监管
3、优化家庭套数认定：三圈层不纳入家庭总套数
4、优化无房居民认定标准：两年内无转让记录且名下无房
我们按照倒序，一条一条来解读。
四
优化无房家庭认定
政策原文：优化无房居民家庭认定标准。购房人及其家庭成员在我市无自有产权住房且登记购房之日前2年内无住房转让记录的，认定为无房居民家庭。
官方解读：为贯彻落实中央“支持商品房市场更好满足购房者合理住房需求”及“支持刚性和改善性住房需求”的精神，将我市原有无房居民家庭认定标准中的“2016年10月1日开始，在成都市没有住房转让交易记录”，优化调整为“登记购房之日前2年内无住房转让记录”，其他认定标准不变。
房段子解读：无房家庭，也就是我们说的刚需资格，以前是需要名下无房，且同时满足在2016年10月之后没有住房转让记录（包括且不限于买卖、赠与等）。
现在来看，调整为了登记购房那天之前2年内，没有转让记录即可。也就是原本2016年10月到2020年4月之间，大概这43个月期间有转让记录，原本认定为普通资格的人，可以释放出来，成为刚需资格。
同时需要注意一点，“其他认定标准不变”，这是什么意思？很明显就是说，依然要保持在我市无房，什么叫“我市”？三圈层肯定算“我市”。
所以提前把第3点的三圈层名下有房合并到这里来说，假设你在三圈层有住房，虽然可以回到中心城区买房了，但是刚需还是普通资格？
我理解的是——普通资格。
政策影响：如何影响购房群体，主要分为三种类型来说。
第一种，原来就是刚需资格；第二种，上述提到的原来是普通资格，此次晋升为刚需资格；第三种，原来和现在，都是老实巴交的普通资格。
对第一、第三种来说，是利空的，对第二种来说，是利好的。
人还是那些人，没有明显的变多变少，房子还是那些房子，只不过变动的是，买方的组成类别。
对于老实巴交的普通资格，面对前面刚需的神仙打架，按照顺位替补选房的逻辑，整体的排序，更加靠后，更加被碾压了生存空间，因此普通不如G，名副其实，这类人，可能会两极分化，要么当前恐慌性入市（短期内新房，中后期二手房），要么索性躺平，淡泊明志，远离房市。
当然，也会存在另外一种情况，那就是当前有一些是快2年内的有转让记录，但还没到2年，比如差三五个月。这种人想必会悬崖勒马，蛰伏一下，到时候以刚需身份入市，可以博取的胜算能明显增大。
这类人的蛰伏期，其实就是其他人的上车期，短期来看，市场成交，会因为其他人，而有一定的刺激作用。
不过，原来的老刚需们，也不需要感到如临大敌，毕竟16-20年之间，又有多少普通资格，慢慢熬到现在还没有再次上车呢？
这个数据我无法猜测，我也不能不负责任地夸下海口。
但是相关部门的后台数据一拉取，应该是非常清楚的，而此次成都能做这样的政策调整，想必是推演过这些数据量带来的市场冲击的——在合理的可承受范围内。
所以我觉得，狼来了是必然，但是狼不一定很多，也不一定足以彻底搅动当前的楼市格局。
总而言之，还是我以前经常说的那句话，买房最好的时候，永远是昨天和今天。比如去年高利率上车的朋友，当前来看，输了利率，赢了低单价和上车机会。
当前的刚需资格，规模更加庞大，相对更加合理，蛋糕一定的情况下，成都楼市就是一个零和游戏，有爱就有伤害。
延伸一点，短期来说，对刚一刚二资格，影响不大，尤其是三倍熔断的楼盘，需要社保、户口各自在本区满1年，所以很多当前能赶上红利的新晋刚需，马上转户口和社保到某区，也来不及了，因此还是我前面说的那句话，狼并不多，不需要感到恐慌。
反倒是一些刚三刚四的资格，普通瞬间就可以上到刚三刚四身份来，对他们的冲击力，是最大的，目前也是最应该抓紧机会上车的一群人。
总而言之，新晋的刚一二资格受益最大，其次是新晋的刚三四。
受到伤害的程度，由浅到深，分别是老刚一二、老刚三四和老普通资格。
三
限购套数的认定
政策原文：优化家庭住房总套数认定标准。近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区购房时家庭名下住房总套数计算。
官方解读：为贯彻落实市委“三个做优做强”战略，支持人口有序纾解，近郊区（市）县已购或新购住房不纳入中心城区（青白江区除外）购房时家庭名下住房总套数计算。即，居民拟在中心城区新购住房的（包括商品住房及二手住房），其家庭成员位于近郊区（市）县（东部新区、青白江区、新津区、简阳、都江堰、彭州、邛崃、崇州、金堂、大邑、蒲江）的住房，不再纳入家庭住房总套数计算。
房段子解读：以前只要三圈层有房，那么就要纳入大成都范围内的房产计数，整体单身家庭限购1套，两人及以上家庭限购2套。很多在三圈层有房，但的确需要到中心城区（一二圈层）安家置业的被限制了，因此此政策一出，是释放了相关的需求。
我群里，还真有人预测/呼吁准了，此前称三圈层不应占套数的，没想到“一语成谶”。
原文中的“近郊区（市）县”，这个和我们平常理解的近郊5区，不一样，在官方看来，他们口中的近郊，就是我们以前常谈的三圈层，而一二圈层，在他们看来，叫做中心城区。
当然，这里有个bug，那就是青白江区，属于有名无分的那种尴尬存在。虽然理论上是中心城区（有名），但是限购政策，却把它当做三圈层，而不是一二圈层（无份）。
也就是说，三圈层现在随便你有多少套房子了，都不影响你在一二圈层继续买房的套数。
原文中提及的是“家庭名下住房总套数”，有的小伙伴理解的是2人以上，比如夫妻家庭，才可以再到一二圈层搞房，但其实不是这样的。
单身家庭，也是家庭，“成年单身家庭”——官方认证的光棍。
因此，2人及以上的家庭，不管你三圈层多少套，都可以继续在一二圈层买2套；成年单身家庭，不管你在三圈层多少套，都可以继续在一二圈层买1套。
当然，前提是你得具备一二圈层各区的购房资格。
政策影响：三圈层的房产不计套数，肯定是能释放相应购房需求到一二圈层来的，反过来，一二圈层也可以到三圈层无限续杯（只要有成都户口或者成都社保满1年即可买三圈层）。
但这种“互通”，从来不是双向均衡调节的。
我主要有两点看法。
第一，出台这一条政策的背景是成都今年初的“三个做优做强”战略：做优做强中心城区、做优做强城市新区、做优做强郊区新城。
内涵很丰富，大家可以去看原文，虽然雨露均沾，但是马太效应也会出现。相对来说，中心城区和郊区新城对垒之下，前者明显更占优势。
第二，让我想起了成都楼市此前2019年12月的政策，天府新区和5城区互通，成为了统一限购区。
最终的结果是什么呢？原来被限制在天新之外的5城区资格，随即涌入到天府新区，也就是自那以后，天新房价立竿见影。
多的就不分析了，大家私下细细品味，总之今天这次“互通”，对三圈层来说，是相对利空的，对一二圈层，尤其是往东往南的一二圈层，再次利好。
当然，也有人表示，三圈层的人，不都有一二圈层的资格吧？这个，其实不难，经过市场的多年调教，大家都越来越聪明、越来越有耐心了。
再者也有人认为，三圈层买房不计套数，那么可不是对成都人（户口/社保）放开限购了？大家都可以踊跃买入啊。
其实不限购的，是最没有价值的，隔壁也不怎么限购，怎么还不如小蓉县更加活跃？
三圈层要想分得一杯羹，首先得尽量把一二圈层喂饱了，当大多数人都在一二圈层买足了1、2套后，在富有余力的情况下，才会继续投入三圈层。
因此短期来看，资金是往一二圈层涌入的，等到了一定的程度，楼市才会反哺三圈层。
另外为青白江叫屈的也有，但我觉得不全是弊端，对青白江本地楼市来说，目前作为三圈层无限续杯，持有难度降低，反而是有可能（注意是有可能），从中长期的角度，盘活本地楼市的。
对于新津、东部新区（三岔湖），也是如此，目前两者动辄一万多的单价，可以比肩近郊核心区二手房了，当中心城区成为了楼市的避险通道，孰优孰劣，市场很快能见分晓。
二
优化资金监管
政策原文：优化预售资金监管。支持各区（市）县落实属地监管责任，在《成都市商品房预售款监管办法实施细则》明确的监管额度核算方式、标准下，根据实际情况合理确定项目预售资金监管额度。
官方解读：为贯彻落实中央“优化商品房预售资金监管”精神，适当降低预售资金监管额度，提高预售资金利用效率，落实属地监管和风险化解责任。
房段子解读分析：这个简单来说，就是资金监管的权限，下放到了区一级，不再由市级来操心到底，而是各区根据自己实际情况，对相应项目设定资金监管的比例额度。
权力是下放了，理论上来说，区一级是更加宽松的监管氛围，官方解读也表示是“适当降低”，因此对开发商而言，被资金监管得越少，自身的现金流就越充足，企业活力就越强。
但是也会带来一个问题，虽然有节操的开发商会好好利用释放出来的资金，干实事。但假设万一，有个别的开发商最终还是走向了暴雷，那么资金监管越少，后期复工复产难度就越大，因此，这是具有一定风险性的。
不过，516政策很聪明得留了一道口子，那就是“落实属地监管和风险化解责任”，啥意思呢？就是你区级要适当放松监管，也可以，但是一旦出了问题，你区级要负责。
所以能负得起来这个当初的这个责吗？
因此，要说毫无节制地放松监管，那是不可能的，针对某些有暴雷倾向的房企，甚至还会偏向收紧，而只有对资金链充足，没有触及三道红线的开发商，才有可能“你好我好大家好”。
一
优化预售条件
政策原文：优化预售办理条件。允许企业在符合土地出让合同约定的开竣工时限前提下，按栋办理预售许可证进行销售。
官方解读：为贯彻落实中央“有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”精神，统筹疫情防控与经济社会发展需要，进一步推动“放管服”改革，优化营商环境，提升企业体验感和获得感，适当调整预售规模，既有利于优化区域住房供应节奏，也有利于企业缓解资金压力尽快复工复产。
房段子解读分析：这一条，其实也是针对开发商来说的，背后还有对土拍的预期。
以前开发商预售证的办理条件相对苛刻一些，需要修建到什么水准，然后预售的楼栋房源达到一定的比例，总之开发商每一次拿证都是需要再三掂量和珍惜的。
但是现在来说，对“符合约定的前提下”，即可按照栋来办理预售，相对来说，灵活得多，开发商未来的开盘，或将长期处于“常态化”，这样对于整体销售的节奏，是更有把控性的。
归根结底，还是调整这个预售规模，降低房企的（资金、进度）压力，与此同时，还能让片区新房供应跟上节奏。
对购房者而言，某个意向楼盘，多批少量的放盘，是提高了还是降低了买入概率？这个问题留给大家。
因此第1、2点，汇总起来，还是给房企减负，结合此前成都第一季度的土拍，留足了利润空间，就是要让私企和外地房企们，找到信心，再接下来的第二三四季度土拍，给成都扎起，不能再让城投兜底了。
最后，我们说下对新房、二手房的影响。
现在来看，新房是受到利好比较明显的，虽然买方的总量没有变化，但是排序调整后，有恐慌的，也有狂喜的，这些都是积极上车的种子选手，新房在本就供应不高的情况下，对于随后的市场去化，是能有明显正反馈的。
尤其是一些主城区或者近郊核心区的新房市场，有涌入的新刚需，也有坐立不安的老刚需，还有从三圈层跋山涉水来的购买力，可以说，今夜房企无眠。
但是新房遍布在成都的各个角落，一些一二圈层的非核心板块，或者说三圈层本地的新房楼盘，或将迎来新一轮的分化，吃肉还是喝汤，就看他们的营销策略了，不排除有较大程度的优惠政策，对地缘性购房者而言，绝非坏事。
至于二手房，一直处于非常复杂的生存环境中，不仅存在地域之间的竞争，也存在新房之间的竞合，还要游走在各种政策的碾压之下。
当前来看，二手房处于尚可喝汤的状态，原本有一口肉的，现在也要先孝敬新房大哥，但汤从哪来？大哥可怜的。
从三圈层涌入一二圈层的角度来说，能带来一定的购买力，但要先分给新房，对于预算不足的，或者低顺位度的，或将着重考虑布局二手房，但占比不会太多。
从新晋刚需的角度来说，这对二手房是有利有弊的。
原本打算买二手房的部分普通资格，现在晋升为刚需身份，势必想在新房市场大干一番，分流了一部分二手房客源出去新房。
而始终是普通资格的这群人，在躺平的情况下，作为沉默的大多数，反而可能放弃新房，专攻二手房市场。
从地域分化的角度来说，三圈层二手房或将出现挂牌量上涨，房东要套现布局一二圈层，往往还不太注重价格，当地二手房买家可选的多，捡漏机会大。
一二圈层的二手房格局，还是遵从以前的基调，强者恒强，弱者恒弱，持续分化，持续难受。
这次政策，就像往沙丁鱼塘丢进了一条鲶鱼，搅动了原来好不容易形成的动态平衡，虽然沙丁鱼还是那些沙丁鱼，但大家都更加卖命演出了。
总之，卷起来，就对了，我要的就是这个结果。
但作为成都2016年以来的首次逆向调控（适度放松），信号强烈，意义重大，值得期待后续。
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