民法专栏|农村宅基地到底能否买卖?

随着城市化进程的加快，新农村建设的不断推进，很多城市居民选择到农村生产、经营，通过买卖协议方式购得农村宅基地的情形屡见不鲜，然农村宅基地到底能否买卖呢？下面笔者将通过案例向大家解析有关农村宅基地的相关政策法规。

2020年3月，城市户籍的李某通过中间人的介绍以96000元的价格从某村王某处购得一处宅基地，两人为此签订《宅基地转让协议》，协议约定：李某购买王某宅基地一处，西至×××，东至×××，南北长20米，低价96000元，李某一次性付清，如房产有纠纷，由王某全权负责。2020年11月，李某准备动工建房，将宅基地进行清理并平证，施工过程中，被四邻阻挠，导致李某建房目的无法实现，李某要求王某退还款项，王某拒不退还，后李某将王某起诉至法院要求返还款项。最终法院经审理判令王某返还李某宅基地转让款。

法律法规：《中华人民共和国土地管理法》第十一条：农民集体所有的土地依法属于村民集体所有，由村集体经济组织或者村委委员会经营管理。

案件解析：宅基地的土地性质为集体所有制，所有权为村民集体所有，其使用权主体只能是该农业集体经济组织内部成员，不具备集体经济组织成员资格则不能成为宅基地使用权人。因此王某将宅基地出售给本集体经济组织以外的成员李某侵害了集体组织的权益，所签订的协议因违反法律法规的强制性规定必然无效。

那么问题来了，本村村民之间宅基地转让是否被允许呢？我国法律允许宅基地在集体经济组织成员内部流转，但是也应经村集体经济组织批准同意，且宅基地遵守“一户一宅”原则，宅基地出卖、转让、赠与后，再申请宅基地的，不予批准。