商旅文速递 | 园区经济成经济新动能,产业地产如何逆势而上?
发布于 2022-05-19 08:11
前 言：5月13日，“疫情新常态下，产城企业如何选择行业生态位”线上论坛圆满结束！克而瑞产城发展部总经理卢文婷女士携手多位在产业地产领域的重量级嘉宾，共同探讨了疫情对宏观经济、产业发展的影响，以及疫情常态下产业园区所面临的诸多挑战。以下为本次线上论坛的干货精选，先睹为快！
疫情叠加：步艰的经济态势与未雨的园区绸缪
后疫情时代：园区经济是激活经济新动能的重要引擎
圆桌论坛：三城同台·共话疫情下的产业园区发展之路
黄忠伟先生：
◇ 2020年疫情后，客户需求主要发生了两个比较大的变化。
◇ 一个是对于交付标准的需求，过去企业客户在选址或迁移时，在装修上往往会结合企业文化或是个性化需求，但这两年这类客户的数量在逐渐减少。根据数据，营收三千万左右的企业平均租赁周期在20个月左右。因此，早年间的毛坯、标准交付，目前已不太符合大部分客户的需求，简装精装成为趋势，甚至是拎包入住的产品。
◇ 另一方面，则是经营主体的选址发生变化。企业越来越多的从CBD、核心区、甲级办公楼搬到与企业所属行业更为匹配的园区中来。首先在租金上能够实现30%-50%的降低或是带来同租金下面积的变化，其次则是在经营上希望找到同行业的群体，共同享受产业园区的集聚红利。
陈忠先生：
◇ 2020年疫情爆发至今经历了三年，对企业的影响也是非常明显的。
◇ 对星河而言，疫情爆发初期，园区的总体经营思路是共同面对疫情，星河也是当时第一个民营园区提出减免租金、缓交租金的企业。
◇ 在2021年疫情稍微平复后，重点针对企业困境、扶持力度等环节，提供了一系列应用场景或是市场化联动。
◇ 深圳的企业市场化程度较高，韧性也更为良好。因此，相较租金减免的期望，更多的焦虑点在于疫情的不确定性以及供应链的不畅。今年我们主要的策略是缓解焦虑，恢复信心。通过与企业方共同分享对于行业的了解和判断，加强服务沟通环节，让企业为优质的服务买单。
程方先生：
◇ 清控科创以科技型中小企业为服务对象，相较于阶段性的防疫，疫情真正对于这类企业的影响，更多是深层次的行为方式、组织方式以及企业信心。
◇ 很多园区租金并没有下降，但空置率在急速地提升，大部分企业在经营困难的时候，并不是选择与园区方沟通租金减免，而是直接选择关门。
◇ 企业对办公产品的选择，对于规模排场、品质情调的需求大幅减弱，当下追求的是快速交付，以及遇到困难时的及时止损。因此，很多中小型企业愿意为拎包入住类型的服务型办公室支付一定的溢价，而不是把流动资金压到一次性的装修投入。
◇ 从园区产品配置来看，疫情下三大领域成为重点：①办公物业传统中央空调的消杀和新风系统运作；②视频会议室成为园区刚需，包括更快的网络，更好的音频摄像硬件；③园区餐饮禁止堂食之后，小型、灵活的商务聚餐服务。
问题二：疫情新常态，园区运营管理是否在变革？
陈忠先生：
◇ 根据经验，百分之六十的物业服务可以标准化，这类服务强调品质、耐心和细致；另外百分之四十则根据企业聚集度、行业特点去提供。
◇ 星河超级企业服务中心把星河所能提供的服务和政府需要贯穿到园区运营的内容打包在一起，成为运营方与企业、与企业员工、与政府的多方服务界面，为园区内所有的企业和员工提供更好的服务质量，及时反馈客户需求，同时挖掘客户的潜在共性需求，在园区运营过程中打造增值服务的规整平台。
◇ 智能化园区以及客户的精细化管理，从未来的价值来看非常明显。目前园区的电费支出大概是五千多万，其中就可以通过精细化管理，挖掘提升的可能；星河去年与腾讯实现战略合作，通过腾讯云作为园区智慧化管理的平台，实现园区对于企业安全、能源、大数据等领域的双向沟通。
黄忠伟先生：
◇ E通世界项目主要位于上海的外环板块，始终强调企业服务的概念。相较于企业服务标准化，把重点放在搭建企业与政府资金、资源之间的桥梁。
◇ 传统企业服务以通过面对面、点对点的方式来完成，伴随企业数量不停增加，如何做好近千家企业的服务，以及基础物业服务外，深层次的一些问题。
◇ 目前团队加速所有高管对园区进行划分，类似于包干制。每个园区每栋楼里五、六十家企业就有专人对接负责，深层次了解企业业务需求以及阶段性可能存在的困难。
◇ 做好平台，用足用好。疫情下，充分沟通银行所涉及到的一些相关政策，开展财务、税务方面的培训，积极对接政府减免政策申报的渠道。
程方先生：
◇ 以客户需求作为出发点，缩短响应半径。将总部直管模式拆解成为七个大区，每个大区节点中心按照总部功能，尤其是各种服务职能实现完整复制，包括招商运营、政策研究、企业服务、投融资，极大地改善了客户体验。
◇ 新阶段打造三大运营能力，首先实现产业垂直孵化的定位目标，与阿里、商汤、快手、中国航信等各个细分领域企业进行合作，帮助大企业打好资源配置，做好产业生态构建。
◇ 其次提出创新溯源计划，利用清华大学校办企业的下属企业背景，围绕学校的科教资源、人才资源构建体系，形成了一套项目挖掘的服务。
◇ 第三，清控科创不是开发建设的园区平台，而是以轻资产输出托管为主的平台。三年前开始研究产业园REITs，目前正在申报自持园区REITs。
程方先生：
◇ 无论是科技地产还是工业地产，核心是在于工业或者科技，需要从思想根源把“地产”两个字去掉，找到客户和市场的真正需求。
◇ 从运营的角度来看，应该做减法。以往企业为了宣传需要以及为了迎合政府，往往把自己描述得无所不能。然而挣快钱的时代已经过去了，只有把精力、时间和资源聚焦在一个点上才能做出差异化和价值，只有创造了独特的价值，才能从客户上换回对应的回报。
◇ “企业存在的重要价值之一就是以相对低廉的成本满足客户的高需求”。未来，产业地产逐步成为一个基础的行业，企业需要回归做生意的本质来做园区。一方面，企业想要赚取超额的利润是不可能的。另一方面，在激烈的竞争中，如何保持核心优势，才能保住那一点合理的利润，是值得思考的。
陈忠先生：
◇ 我们要承担社会责任，为企业提供支持和帮助，创造更多的条件和机会让企业快速成长。
◇ 随着国家产业升级，新兴产业不断发展，产业地产行业未来的成长空间巨大。这些年来，随着与市场，与政府、客户的磨合，星河已逐步形成更加清晰的商业逻辑——投资商和运营商。
◇ 作为投资商，一方面，做产业要有情怀，要有一个长期运营的思维；另一方面，从目前的金融环境来看，投资回报很难解决。如果REITs能够成熟，将会让整个行业的商业逻辑和市场局面发生重大变化，我们也期待政府的政策能够早日落地。
◇ 作为运营商，产业地产的本质是资产管理。未来，增量市场会逐步变小，存量市场将成为市场的主体。大家潜心提升运营能力，未来相信我们都有更好的发展空间。
黄忠伟先生：
◇ 企业历史背景是从实体企业转型，目前城市外围的企业、园区都在逐渐向产业园区转型，其中既有企业外迁的原因，也有土地性质和规划的原因。
◇ 对于新进企业，一方面是建议谨慎进入，另一方面则是进入之后优先考虑产品业态以及项目的收益点。
◇ 首先解决出租率问题，如何把园区打造得更好；再有了一定出租率的基础上作进一步分析，放大已入驻企业选址的优势，与专业机构开展合作。
◇ 活下去才能活好，做产业是需要一个在长周期过程中的迭代的。
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文字来源 | 克而瑞产城发展部
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