物业摆烂?业主监督机制失效?原因竟是…

       物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动【1】。从物业管理的定义可以看出，一个好的物业管理对于小区的重要性。

       经常会有业主吐槽小区的物业不作为，卫生、安保、管理等服务远远达不到物业自己公示的标准和业主的期望，而且在业主多次表达希望提升物业服务水平的诉求后仍然收效甚微。究竟是什么原因导致物业如此嚣张，罔顾业主诉求，公开摆烂？这其中一个很重要的原因就是前期物业合同的存在，让业主在没有举办业主大会和建立业主委员会之前，对于物业近乎处于完全失去管控的状态。那么，什么是前期物业合同，业主又是如何被小小一本合同所束缚的呢？且听以下分析：

1、前期物业合同虽然涉及业主，但最早由建设单位决定物业人选并和物业签订

物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同【2】。但在实践中，房屋的销售及业主入住是持续并且可能较长的过程，这个阶段要求2/3以上投票权的业主投票形成业主大会决定是不现实的，而物业管理服务又是必需的。因此，为了避免在业主大会选聘物业服务企业之前出现物业管理的真空期，明确前期物业管理服务的责任主体，规范前期物业管理活动，《物业管理条例》明确地规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业【3】。政策本意是好，减少交房过程的空窗期，但是可以看见，大部分小区前期入驻的基本上是自持的物业，所以在这个阶段，业主对于物业的选择已无决定权，只能被动接受。

图为麓泽苑（推广名：南山梅溪一方）的前期物业合同照片及交房时与业主签订的前期物业协议

2、前期物业合同的计费方式多为包干制

重点来了，物业服务的计费方式主要有两种，一种是包干制，即由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用的计费方式，在服务过程中，由物业管理企业自负盈亏，简单来说，就是你干多干少，我也是给你一样的钱（PS：作为摸鱼人，我愿选择干少）；另外一种为酬金制，即预收的物业服务资金中，根据服务质量按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担（PS：计件工资，老板，我还能拧200颗螺丝）。从两种不同的计费模式可以看出，在包干制模式下，物业服务企业干得越好，反而挣得就越少。这样一来，许多物业公司往往以降低服务水平、减少服务项目来的利润，损害了业主的利益。酬金制虽然操作相对包干制复杂，但更能体现业主的主体地位，发挥业主的监督机制。物业管理隶属服务业，物业管理企业相当于业主聘请的“管家”，物业管理费也是业主的钱，业主对物业管理企业有合法的监督检查权利。

图为麓泽苑（推广名：南山梅溪一方）的前期物业合同中对于计费方式的描述

3、前期物业合同对于物业的服务质量要求定义模糊

服务质量的标准明细是考核物业服务达不达标，达标程度的一个很重要的标准，而前期物业管理服务协议中对于物业服务标准明细往往含糊其词，无法量化，导致物业服务质量无法确切地衡量。

图为麓泽苑（推广名：南山梅溪一方）的前期物业管理服务协议中对于服务质量的描述

4、前期物业合同往往对于物业更有利，有更多免责条款，业主无法对物业进行监督和在物业服务质量不达标的时候进行处罚

如果物业质量不达标，怎么办？不交物业费可行吗？

图为麓泽苑（推广名：南山梅溪一方）的前期物业管理服务协议中对于违约责任的描述

5、前期物业合同的期限往往为无限期，业主想更换物业的难度较大

前期物业合同的期限往往为无限期，直至小区举办业主大会选择换聘新物业或续聘原物业且签订新的物业服务合同为止，所以，在没有业主大会之前，心安理得的摆烂，业主也难对物业有比较好的办法。

  图为麓泽苑（推广名：南山梅溪一方）的前期物业管理服务协议中对于物业服务期限的描述

       综上所述，前期物业合同的存在，让业主只能被动接受一家未经参考的物业公司进场服务，包干制的计费方式更是让物业的服务质量全凭良心，而商业运营的本质往往是逐利的；此外，前期物业合同中模糊的质量要求和偏向于物业的合同期限及免责条款，更是让物业安心摆烂而业主有苦无处诉。那么，解决这个问题的唯一办法就是，筹备业主大会，重新招标物业，按酬金制签订新的物业服务合同，后期成立业主委员会，由业委会作为广大业主监督主体，对物业服务进行监督与管理，审计物业费用的收支明细，确保物业公司收益良好的前提下，共有资金用于建设和服务小区，才能让小区的明天越来越美好。在业主大会举办之前，可通过水印相机拍照记录、保留物业服务质量差、不作为证据和拨打市民热线12345投诉物业服务质量相关问题。最后，附上一张热心业主提供的其他小区召开业主大会后重新签订的物业服务合同和前期物业合同的对比供大家做参考。相信不久的将来，我们将携手并进，共建美好家园！

【1】引自百度百科，物业管理

【2】引自百度百科，物业服务合同

【3】引自百度百科，前期物业管理合同

PS：因“梅溪一方业主之声”注册时间较晚，无法开通留言功能；现启用“梅溪一方业主之家”作为新的使用，希望广大业主能够积极留言互动，为小区建设出谋划策，再次感谢提供此的热心业主~