小区没有业委会,如何更换物业公司(附招标更换物业程序)

一个小区的稳定与和谐离不开物业管理公司的辛苦工作，为小区业主们生活提供后勤服务保障，但物业管理不到位，物业收费高，物业服务水平跟不上等都可能引发物业与业主之间的矛盾。那么小区没有业委会如何更换物业公司？一、小区没有业委会，如何更换物业公司

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1、符合规定的业主同意更换物业公司。
根据民法典第二百七十八条，更换物业公司应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与是否更换物业公司的表决，且经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意更换物业。
首先要确定更换物业公司是大部分的业主意向，才能成功更换物业。做一个统计表格，每家每户去找业主签字，去找的户主的户数和面积都有过三分之二才行。比如；小区有300家住户，要找200家；3000平方米面积，要找2000平方面积的所有者，而他们之中至少有一半同意更换物业公司才行。

2、物业服务合同中，业主方享有任意解除权。
根据民法典第九百四十六条，物业服务合同的业主方享有任意解除权，不管什么原因，只要业主依照法定程序共同决定解聘物业公司的，就可以解除与该物业公司的物业服务合同。不过决定解聘的话，应当按照事先约定的时间提前通知物业公司，事先无约定就应该提前六十日书面通知物业公司，留出期限是为了让物业公司做好交接工作。　

在这种情形下，为了更换物业和物业公司解除合同，造成物业公司损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。

3.招标聘请新物业
没有业委会可以委托居委会招标，或者其他机构组织招标，聘请其他物业公司，也可以直接邀约其物业公司进行管理。

二、物业管理纠纷有哪些处理方式
物业管理纠纷的处理方式有三种：
1、纠纷各方以和平协商方式达成协议解决；
2、纠纷各方通过第三方介入主要是当地房管局、居委会、街道办事处或者镇政府调解机构参与调解的方式达成协议；
3、纠纷各方在协议或调解中无法达成一致的情况下，通过仲裁、法院诉讼的方式来解决纠纷。
仲裁是一局终裁制，判决是二审终审制，法律文书生效后，赢方可以申请当地人民法院强制执行。

三、招标更换物业程序
业主委员会通过招标方式更换物业管理企业之前，应当就哪些事项形成决议?
根据不同情况，业主大会应当在招标前决定以下事项：
　　(1)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;
　　(2)确定采取公开招标或邀请招标方式;
　　(3)授权业主委员会直接确定中标人或由评标委员会推荐中标候选人名单后，由业主大会最终确定中标人;
　　(4)物业服务价格幅度或水平。
业主委员会招标前，是否需要备案?
业主委员会招标前，应当到项目所在区、县国土资源和房屋管理局备案。备案时，应提交以下资料：
　　(1)业主大会决议;
　　(2)招标公告或者投标邀请书;
　　(3)招标文件;
　　(4)法律、法规规定的其他资料。业主委员会委托招标代理机构进行招标的，还应提交双方签订的委托书。
业主委员会组织招标过程中，如何保证广大业主的知情权?
应从以下几个方面保障业主的知情权：
　　(1)业主大会会议通过书面征求意见的形式召开的，业主委员会应当在招标前将业主大会决议在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示;
　　(2)评标过程中，现场答辩可采用公开的方式，业主可参加旁听;
　　(3)评标结束后，业主委员会可以将招标的过程情况以及评标委员会提交的评标报告向全体业主公示;
　　(4)中标企业确定后，业主委员会应将其基本情况和与其鉴定的物业服务合同的服务内容、范围、标准以及价格等主要内容在物业管理区域的显著位置向全体业主公示。
业主委员会通过招标方式更换物业管理企业的，应当提前多少天告知原物业管理企业?
原物业服务合同即将到期，业主大会决定重新选聘物业管理企业的，应当及时召开全体业主大会，并在原物业服务合同到期前三个月将有关决议书面告知物业管理企业。前期物业服务合同尚未到期，业主大会决定另行选聘物业管理企业。