瀛之志原创 | 浅谈不动产过户过程中的土地增值税征缴

一、什么是土地增值税

《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。”第三条规定：“土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。”

从该条款不难看出，土地增值税是一种由转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的单位和个人负责缴纳的税费，俗称不动产过户卖方税，以转让过程中取得的增值额来计算缴纳。

二、增值额如何计算

计算土地增值额的公式为：增值额=转让收入-扣除项目

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第四条规定：“纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。”第六条规定：“计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。”

案例1：公元208年，刘备以30万的价格取得荆州，缴纳契税、印花税等10万，后关羽“总督”荆州期间，重修江陵城、在江北岸构筑起了防御工事，同时辅以江南岸的军事要塞“公安城”等花费60万，此时若刘备以160万的价格对外出售荆州，计算增值额的可扣除项目金额为30+10+60=100万，增值额为160-100=60万。

三、土地增值税税率

计算土地增值税的公式为：应纳土地增值税=增值额×税率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条规定：“土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。

增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

根据《财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》（财法字〔1995〕6号）第十条规定：“ 条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：

（一）增值额未超过扣除项目金额50％

土地增值税税额＝增值额×30％

（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％

土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％

土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

（四）增值额超过扣除项目金额200％

土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。”

案例2，刘备以单位名义出售荆州，售价160万，则增值额为160-100=60万，增值率为60/100*100%=60%，适用增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的简便方法计算，即土地增值税税额=60X40%-100X5%=24-5=19万。

四、税收优惠政策

1、《财政部关于印发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的通知》（财法字〔1995〕6号）第十二条：“个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税。居住未满三年的，按规定计征土地增值税。”该政策主要适用于卖方为个人的情况。

2、适用于商事主体的相关规定主要有《财政部、税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部、国家税务总局公告2021年第21号）。需要特别提醒注意的是，该文件仅规定暂不征收土地增值税，并不是实质减免，实务中，受让主体再转让的需要补缴或者按照取得时购房发票上金额确定扣除项目，文件全文如下：

为支持企业改制重组，优化市场环境，现就继续执行有关土地增值税政策公告如下：

五、其他

上面讨论的是不动产转让过程中不动产有增值的情况下，土地增值税的计算缴纳，那么没有增值的情况下昵？我们需要区分情况来看，如转让方/卖方为公司等是否为公司，不动产取得方式为协议过户或拍卖等。

1、卖方为公司的非法拍不动产过户

卖方为公司时，不适用财法字〔1995〕6号第十二条的优惠政策。

案例3、刘备以单位名义将荆州以80万出售给关羽，根据税务机关系统评估，同地段同面积房屋售价应为160万元，从刘备角度荆州的增值额为90-80=-10万，无增值。但此种情况下，需要按照税务机关的评估价缴纳土地增值税即案例2的19万。

2、卖方为公司的法拍不动产过户

卖方为公司时，仍然不适用财法字〔1995〕6号第十二条的优惠政策，但根据法院生效判决或者裁定，税务机关及不动产中心仍将为权利人办理相关过户手续。

案例4、关羽以80万元价格从法院拍得荆州并取得法院裁定，税务机关根据法院裁定，按照80万元的价格为关羽办理相关完税手续，不动产中心根据法院裁定，按照80万元的价格为关羽办理不动产过户手续。

3、卖方为个人的非法拍/法拍不动产过户

卖方为个人时，实务中多适用财法字〔1995〕6号第十二条的优惠政策，如因不满足条件而不适用时，同上述公司非法拍/法拍不动产过户叙述情况。

4、及时办理过户

 实务中，还有一种情况，如2000年某单位与个人（或者单位与单位）签订不动产买卖协议，因但是人为或者非人为情况导致没有办理过户手续，直到2022年双方办理过户时，税务机关的评税价格早已今非昔比，政策制度也多有变动，导致土地增值税的数倍的增长，这类损失究竟由买方还是卖方承担，税务机关是否对此负有责任，就需要根据具体情况分析判断了。

六、结束语

苗兴华 毕业于苏州大学法学专业，曾任知名企业财务经理，具有十余年的企业财税管理经验。现加入江苏瀛之志律师事务所，任市税务局驻点律师。主要致力于企业财税合规、企业内控管理、企业涉税风险应对、涉税非讼业务处理等方面的法律服务工作。

专业领域：企业财税合规、涉外法律服务、民商事纠纷、行政诉讼等。