8月学区房报告:杭州学区房见「底」了吗? | 一言楼市
发布于 2021-09-01 07:55
言 | SONG
近期教育有一个重点关键词——「双减」，即减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担。
8月27日，浙江省出台了《关于进一步做好义务教育阶段学校课后服务工作的实施意见》，8月30日，杭州市教育局等九部门发布《关于进一步做好义务教育阶段学校课后服务工作的通知》。
一边是老师跨校、跨学区流动的城市试点，另一边是双减降低家长和学生负担，看似一切的一切最终都有一个大方向：防止教育内卷化。
系列政策下对多方造成影响，掌握优质教育资源的学区房也深受影响。
杭州的学区房，在3月遭遇了分配生政策之后，又迎来了双减，在这双重「打击」之下，学区房会呈现出什么样的行情呢？
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01
成交量
是「婴儿底」
都知道杭州的二手房跌了又跌，一路从最高点的11000多套降至9000套、8000套、7000套、6000套、5000+套，跌去了最高值的50%。
也就是说，杭州整体二手房成交量的残值剩下50%。
作为二手房标杆当担的学区房更是首当其冲，已经跌去了81%，残值只剩下19%，说「冰封」毫不夸张。
以29个代表小区为例，杭州学区房的签约量，已经从3月份的高点165套降至8月份的31套，连降近半年，从一开始单个小区月均8套到现如今的1套。
月度成交量表
5月份跌破100套的时候很多人觉得到底了，那时候称作「白银底」，6月的76套可叫做「黄金底」，7月的54套是「钻石底」，8月的31套只能封为「婴儿底」。
但这是真正的「底」吗？
连续下跌5个月，跌去81%只剩19%残值，单小区月成交1套，「白银底」「黄金底」「钻石底」「婴儿底」底底击穿。
仅从「成交量」看，曾经高高在上的杭州学区房已经没了「气性」。
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02
挂牌和出清
是「珠穆朗玛峰」
一言楼市统计了杭州30个学区所对应的359个小区，截止到8月31日，总挂牌量是9935套，这个量多吗？
对比7月份的10002套，8月挂牌量的确下降了67套，但如果算上7月份签约的170套，8月其实新增挂牌103套。
在本就很高的天量面前，月增百套导致整个杭州的学区房量仍然维持在「万套」。
如果拿杭州14万套二手房和1万套学区房做对比，前者虽然从数量上碾压后者，但这只是表面现象，不足以说明现在学区房的真实处境。
二手房VS学区房
14万套二手房对应的是折半后5500套左右月成交量，出清周期25个月，也就是假设不再新增二手挂牌以及新房交付后通通自住，杭州现存二手房也需要2年时间才能消化，这本就是个很漫长的过程。
而看似只有1/14的学区房，对应的是170套的月成交量，出清周期高达58个月，接近5年时间。
5年，不用我做过多类比，大多数人都能感知出他有多长，接近一个完整的小学周期，接近初中+高中的读书生涯。
不要单看环比降了67套，因为对比万套供应，67套实在微不足道，不要单看14万套的二手房供应，因为170套的月成交价让出清周期高达5年。
把「婴儿底」的成交和「珠穆朗玛峰」的供应放在一起，已经极度不平衡的供需矛盾开始变得可怕。
更可怕的是，当婴儿底如果还要下探，当珠穆朗玛峰如果还要增长，其中的鸿沟会是一个「马里亚纳海沟」吗？
03
价格松动
才刚刚开始
不论是股市还是楼市，一般都是量先动，价格紧随其后。不管残值19%的成交量还能不能再往下，价格都应该动了。
于是乎，我们看到了30个学区范围的学区房（对应359个小区）中，有24个学区出现了不同幅度下跌，占比80%，价格下降看起来已经势在必行。
但我们又发现，这24个下跌学区房中，有20个（占比83%）的跌幅仅在2%以内。
而另一边则是挂牌价超过9万的有6个（竞舟二小、文三街、钱江外国语、学军紫金港、学军求智、胜利新城），超过10万的仍有3个（学军紫金港、学军求智、胜利新城）。
没怎么跌的挂牌价
一边期待着「疾风骤雨」，而现实就是下的是「毛毛雨」。
从受单套影响很大的签约均价看，只有14个代表小区能有环比数据，这也说明近期成交之惨淡。而这14个小区中，有8个下降，6个上涨，下降多过上涨，这也许是未来大趋势。
挂牌价一直在高峰值，说明学区房的价格调整实际上才刚刚开始。
04
趋势的口子
已被撕开
前面我们说到对于大多数房东而言，信心依然存在，不管是主观存在还是客观无奈，总之反映在挂牌价上就是「微微下跌」，但仍旧很高。
挂价价持续峰值的原因：他们不太急。
但总有人着急的，所以我们就能看到一些大幅「抛售」的学区房。
杭州学区房金字塔尖学军紫金港对应的文鼎苑，在市场中一直是传奇一般的存在，而这个传奇在8月成交了一套89㎡户型，总价750万，相较之前挂牌价850万，日降100万。
而从好找房的数据看，8月27日新签约的一套61㎡的房源，成交价仅77313元/㎡，而3月最高签约价为128491元/㎡，如果以此对比，成交价降幅达到40%。
数据来自好找房，截止时间8月31日
无独有偶。
竞舟二小对应的河滨之城，挂牌均价超过9万，但最近已有业主放出630万的89㎡户型，单价足足低了2万/㎡，根据中介消息，此套房源630万成交。
河滨之城挂牌房源（来源于网络）
从好找房的官方数据看，8月17日新签约的一套88㎡的房源，成交价仅57994元/㎡，而6月最高签约价为90625元/㎡，如果以此对比，成交价降幅达到36%。
西雅图470万的89㎡带车位、450万的89㎡自在城、紫郡430万的89㎡、曾经全线飘红的西湖区第二梯队学区们，价格一个比一个狠。
急卖的第二梯队房源（来源于网络）
还有江南岸最好的学校江南实验，神盘东方郡87㎡总价550万，折合单价6.3万/㎡，遥想当年也降了不少。
当然，有人会说，这些低成交的只是个位数，并不能代表全部。
的确是，现在还没有出现大幅全面降价的情况。但是往往趋势是从撕了一个口子开始，这些不就是价格松动的口子吗？
在看到有邻居以「全款支付」名义大幅抛售的时候，其他人不会着急吗？
05
大势所趋下
还能高位多久
一方面，成交量一降再降，5个月81%的跌幅，基本进入冰点；另一方面，个别房源的大幅度降价撕开了趋势的口子，但大部分挂牌价依然在高位，降幅极有限。
学区房接下来会怎么走？
在分配生制度、双减政策、二手房贷款难持续加深的背景下，学区房行情下行大势所趋，房东维持的信心在被不断的低价成交和政策的刺激下，还能维持多久？
所以，杭州学区房价格的松动才刚刚开始，成交量跌幅收窄，而价格跌幅放宽、以价换量将是下一阶段学区房的新行情。
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