许家印,还能还上钱吗?

13年之后，又到了考验许家印“牌技”的时候了。

今天，许家印带着恒大8位副总裁，签署“保交楼”军令状。一般来说，当“保交楼”成为新闻，恰好说明交楼出现问题了。

 

就在一天前，恒大悄悄披露了2021年中期业绩，没有发布会，没有镁光灯，没有爱马仕，与以往门庭若市的场景不同，这一次恒大的业绩发布，异乎寻常地低调。

经济学上有一句话：规模是一切问题的解药。

 

但在如今的许家印身上，规模似乎成了一切问题的根源。

半年来，似乎所有人都在追问一个问题：总资产两万多亿的恒大，什么时候还钱？

猫姐想起去年这个时候，恒大为回应资金链紧张传闻，发布了一则数据，宣称24年来借款20523笔，从未逾期归还。这是许家印的面子。

 

然而在过去的半年，恒大股价暴跌、债券暴跌，债务无法如期偿还、商票无法如期兑付、房子无法如期交楼甚至还有烂尾的危险，银行讨债、供应商讨债、业主讨债……

尽管前有泰禾、华夏幸福，但处在爆发的边缘的恒大，可能是中国房地产发展史上最大的雷。

 

面子已经丢了，努力自救的恒大，还剩多少底子?

 

今天猫姐来盘一盘，藏这份中期业绩下的恒大真实经营状况。

财务指标全面恶化？

恒大财务指标恶化是必然的。但到底恶化到什么程度？还得用数字来说话。

 

猫姐看到，2021年上半年，恒大卖了3567.9亿的房子，同比增长2.3%。

嗯，大半年打“骨折”的促销，也只换来了2.3%的增长，要知道，去年上半年是疫情最严重的时候。

“骨折”促销带来的增速已经不明显，但是带来后遗症却已经显露无疑。

上半年营业收入2226.9亿，同比下降16.5%，下降的原因主要的交楼均价下跌了11.2%。

而288.4亿的毛利，同比下降57%；12.9%的毛利率，和2020年相比几近腰斩。

 这里不得不说一句，造车初期亏钱很普遍，但卖房子亏钱真的是活久见。不难看出，为了促进销售回笼资金，恒大打折卖房已经不再是噱头，真真已经到了打骨折、刀刀见血的地步。

而这些亏损，也导致恒大少数股东分得的利润直接为负，曾经少数股东分走恒大大部分利润的局面彻底结束，少数股东不仅不再赚钱了，甚至还要赔钱。

 

悬在恒大头上的“三道红线”，截至上半年末，恒大剔除预收款后的资产负债率为81.0%，净负债率为99.8%，现金短债比为0.67。

净负债这一项低于100%，算是压线完成年初许家印立下的Flag，账面借款总额也从2020年末的7165亿下降到了2021年中的5718亿。

但有息负债下降的背后，是土储减少1700万平方米，以及应付款项的增加，以及大批没能兑付的商票。

整体来说，恒大债务指标略有改善但债务规模依然庞大，经营性指标已经全面恶化，房地产业务甚至已经到了亏钱卖房的地步，整体经营状况不容乐观。

债务黑洞到底有多大？

恒大的债务规模到底有多大？我们看一组数据：

2021年上半年，恒大靠着卖资产，利润105亿，但是融资付的利息，却高达369亿，是恒大上半年赚的钱的3倍有余。

可以说，许老板赚的钱，几乎全都为银行这些金融机构打工了。

值得注意的是，银行等金融机构的贷款，并不是恒大债务危机的全部。

 

具体来说，恒大的债务主要分三块：

 

一是欠银行等金融机构的钱。财报显示，截至2021年6月30日，恒大借款总额为5718亿元，其中一年内到期的债务达到2400亿元，占到了借款总额的42%。

这是什么概念？截至2021年6月30日，恒大存款余额为1616.27亿元，其中受限制现金为748.55亿元，在手现金完全不能覆盖短期债务，存在严重的流动性危机。一旦恒大不能到期兑付形成坏账，这些金融机构也将跟着倒霉。

 

二是欠供应商的钱。截至2021年6月30日，恒大应付贸易账款及其他应付款项9629.04亿元，其中应付给第三方的贸易账款达到6669.02亿元，规模之庞大，几乎等同于恒大的年销售额，涉及到的供应商成千上万。

因而，恒大倒下与否，涉及到的不只是恒大一家企业，而是几千上万家实体经营企业的生死存亡。

至于坊间传言的降薪、裁员。

老实说，从半年报来看，至少在6月30日之前，恒大裁员还不存在，总员工人数达到16万人，比2020年底还多了接近4万人。

上半年，许家印给员工们发了142.2亿元的工资，同比微涨5%。

人数大涨，总薪酬微涨，人均月薪确实是降了，同比去年下降了15.4%，约为14529元/人/月。

可以看到，即便是仗义的许家印，也不得不给员工降薪了。不仅如此，近期坊间还传出恒大将大规模降薪及裁员的消息。据传，恒大将裁员60%，员工工资对半发。而恒大现任董事局副主席、总裁夏海钧，半个月前刚刚卖掉了手上持有的恒大汽车、恒大物业股票，套现了1.15亿，传言即将离职。

 

如果传闻属实，恒大内部将迎来人事巨震，又有多少个家庭将突然失去收入来源。

 

因而，正如曾经爆出的那封恒大发给广东省政府的恳请信所说的一样，恒大倒下与否，影响的不止是恒大一家，而是128 家银行类金融机构、121家非银行类金融机构、8441家上下游合作企业以及16万员工、超300万就业人群、超60万套已售未交商品房的生存问题。

卖卖卖能否救恒大？

看完了恒大的债务窟窿，再来看看恒大的自救举措，以及恒大究竟还有多少家底，就清晰了。

 

从半年报的表现来看，恒大的自救是比较积极的，为了解决流动性危机，许家印祭出了自救三板斧：

 

一是通过打折促销刺激销售、促进回款。如上文提到，恒大为了刺激销售，不惜打骨折亏钱卖房，毛利率和净利率都已降到历史新低，房地产业务甚至是亏钱的。

 

二是甩卖资产回笼资金。上半年，恒大积极甩卖资产，包括出售恒腾网络11%股份，回收现金约11.8亿港元；出售盛京银行1.9%股份，总金额10亿元；出售深圳市高新投7.08%股权，总金额约10.4亿元；出售恒大冰泉49%股权，总金额约20亿元；出售5个地产项目股权及非核心资产，总代价约92.7亿元。

 

三是房抵债。据披露，上半年，恒大向供货商及承包商出售物业单位以抵扣部分欠款，总金额约251.7亿元。

 

这样一系列动作下来的降负债成果，是恒大账面借款总额从2020年末的7165亿下降到了2021年中的5718亿，下降了1448亿。恒大净负债率从2020年底152.9%改善到了99.8%，勉强实现之前定下的“由红转橙”的Flag。

 

那么，在这一系列操作之后，恒大究竟还有多少家底呢？

 

财报显示，在6月29日及6月30日，恒大还接连出售了恒腾网络8%股权和嘉凯城29.9%股权，现金代价分别为36.9亿元和27.6亿元，合计回笼资金64.5亿元。

 

出售完成后，恒大还持有恒腾网络37.55%股权、嘉凯城27.85%股权，参照交易对价，这部分股份价值预估为173.1亿元和25.7亿元。

 

与此同时，恒大还披露，将继续积极接触潜在投资者，商讨出售中国恒大新能源汽车及恒大物业部分股份。恒大集团目前持有恒大汽车75%股权，持有恒大物业60%股权，参照目前市值，二者价值接近700亿元。

 

恒大方面还表示，将采取措施，以减轻目前所面临的流动性问题。具体措施主要包括：调整项目开发时间表、严格控制成本、大力促进销售及回款、争取借款续贷和展期、出售股权和资产(包括但不限于投资物业、酒店及其他物业)及引入投资者增加中国恒大及附属公司的股本，争取进一步改善流动性、纾缓资金压力和削减债务。

 

不过，曾经1300亿战投中863亿转为普通股的故事还历历在目，恒大要想进一步引入投资者，难度可想而知。

 

另一方面，虽然截至2021年6月30日，恒大仍有土储项目778个，总规划建筑面积达到2.14亿平方米。但即便是在风雨飘摇、焦头烂额的上半年，恒大也只卖出了5个地产项目。

 

有不愿具名的地产人士告诉说财猫，基本上上半年各大地产商都去扫了一轮恒大的项目，但一方面恒大拿出来卖的项目都不是特别的优质，另一方面，价格也并不是很有诚意，所以成交才会寥寥。在这样的形势下，未来恒大能够卖出多少项目，真的不好说。

 

总的来说，恒大依然家大业大，但对照起恒大庞大的债务缺口，再厚的家底或许都经不起这样的折腾。

 

眼看他起高楼，眼看他宴宾客，眼看他楼塌了。

如今的恒大，最重要的，是如何度过眼下的难关。