【律师时评】公共绿化改成停车位 开发商独享利益?

2021年8月05日，小强热线发布了《公共绿化改成停车位 开发商独享利益？》，并于2021年08月12日进行追踪报道，具体内容如下：

位于杭州的侯女士在杭州泰和国际有一套酒店式公寓，最近开发商将楼下公共绿地改成了停车位，每年有不少收益，但是开发商对于停车收益独享，业主认为他们的利益受到了侵犯。业主们要求开发商回复小区的绿化设置。泰和国际业委会表示，之前他们与开发商负责人做过沟通，开发商声称绿化改造是合法的，做过相应的审批并交了绿化的补偿款，但是对于具体的审批未做披露。

杭州泰和国际由一幢写字楼、一幢公寓楼以及裙楼组成，大楼四周是一片广场，目前广场均被划为了收费停车场，根据业主披露的绿化布置竣工图，该部分广场此前均属于集中绿地，开发商在十几年前将公共绿地改为了停车位，并将停车收益独享。

小强热线的后续追踪，根据园林部门的回复，根据现场实地测量和比对，该项目存在绿地被侵占的情况。

原新闻链接：

http://wap.cztv.com/tv/110/1324299.html

http://wap.cztv.com/tv/110/1329668.html

任何单位和个人都不得擅自改变城市绿化规划用地性质或者破坏绿化规划用地的地形、地貌、水体和植被。开发商未经过业主大会同意，且未将绿化变更报住建及规划部门同意，并按规定缴纳绿化补偿费的情况下，擅自将小区内绿化改为停车位的行为违反了《浙江省城市绿化管理条例》的规定，业主可将开发商的该等行为向住建部门投诉，根据《浙江省城市绿化管理条例》第二十八条规定，开发商的行为将被责令恢复原状。

同时，根据业主的反馈，开发商将小区公共绿地改停车位，开发商绿地交付不符合《商品房买卖合同》约定，且开发商多年来将停车位收益据为己有的行为侵犯了业主的共同利益，业主可通过民事诉讼的方式要求开发商恢复原状、赔偿损失。

《民法典》

第二百七十四条 

【建筑区划内道路、绿地等的权利归属】建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

第二百八十六条第二款、第三款 

业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。　　

业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第五百七十七条 

【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《浙江省城市绿化管理条例》

第十八条　城市规划确定的城市绿化用地和已建绿地，任何单位和个人不得擅自占用或改变其使用性质。确需占用或改变的，须经县级以上人民政府住房和城乡建设（园林）和规划行政主管部门同意后，报同级人民政府批准。经批准占用或改变绿地的，实行就近易地绿化，并按规定缴纳绿化补偿费。    因建设等特殊原因，确需临时占用城市绿地的，须经县级以上住房和城乡建设（园林）行政主管部门同意，办理临时占用手续，并限期恢复原状；其中涉及单位附属绿地、生产绿地、居住区绿地，造成损失的，依法承担赔偿责任。涉及政府投资建设的城市绿地，造成损失的，应当向县级以上住房和城乡建设（园林）行政主管部门缴纳绿化补偿费。

第二十八条　违反本办法第十八条规定，违法占用或改变绿地使用性质以及临时占用绿化用地超过批准时间的，由县级以上住房和城乡建设（园林）行政主管部门责令退还、恢复原状；造成损失的，处以所占绿化用地面积的绿化补偿费的1至3倍罚款。

小区公共绿地改为停车位并不是不可以实施，但是应当符合法律规定的变更流程。建筑区划内的绿地，属于业主共有，若想要将小区内的绿地改为停车位，需要业主共同决定，根据《民法典》第二百七十八条第八项规定，改变共有部分的用途应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。

同时，在业委会同意之后，将绿地改为停车位的决策实施也要符合法律规定，根据《《浙江省城市绿化管理条例》第十八条规定，需要经过县级以上人民政府住房和城乡建设（园林）和规划行政主管部门同意后，报同级人民政府批准。经有关政府批准后需按规定缴纳绿化补偿费。否则，及时经过业主委员会的同意，该改造仍为违规行为，将面临被有关部门责令恢复原状等行为处罚。