蠡湖说法 | 公共走廊装修擅自纳入自家领地,法院:恢复原状!

基本案情：

王先生居住于无锡市滨湖区某安置房小区3单元501室。丁某系该安置房小区3单元502室业主，双方系邻居，双方房屋的入户大门垂直相对，大门直线距离约为1.5米。丁某在其房屋装修过程中，将原本入户大门的位置往公共走廊方向向外推移，导致王先生与丁某的房屋大门的直线距离缩短，现约为0.1米。

随后，王先生先后向小区物业、城管局、住建局反应、举报、投诉。前述单位部门与丁某沟通后，均未得到有效的解决。王先生迫于无奈，聘请蠡湖律师事务所律师以侵害相邻通行权纠纷、业主共有权纠纷向法院起诉。

法院裁判：

经法院调解，律师协助，双方最终一致达成民事调解协议：

1. 丁某与2021年8月31日前将无锡市滨湖区xx小区xx单元502室房屋入户门恢复原状，由此产生的一切费用由丁某承担

2. 丁某于2021年8月3日赔偿因违章装修给王先生造成的损失5000元

    自此，王先生通过诉讼成功维权，该纠纷得到了妥善的解决。

案例评析：

1. 如何确定本案案由。

律师认为，丁某扩建房门的行为妨害既侵害了王先生的相邻通行权，又同时侵害了其共有权，若仅将此案案由确定为相邻通行权纠纷，则不足以涵盖王先生的请求权类型。《最高人民法院关于印发修改后的<民事案件案由规定>的通知》第五条第三款规定：“五、适用修改后的《案由规定》应当注意的问题。3．存在多个法律关系时个案案由的确定。同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当根据当事人诉争的法律关系的性质确定个案案由；均为诉争的法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系并列确定相应的案由。”故本案案由应为为相邻通行权纠纷、业主共有权纠纷。

2. 对于丁某占用公共通道的行为，王先生是否有权请求排除妨害、恢复原状？

该问题，实务中存在两种观点。

观点一认为：公共走廊的产权不能进行分割，作为共用部分，其所有权和使用权属于全体业主。改变共有部分的用途、处分共有部分等事项，应当由业主共同决定。业主大会和业主委员会，对违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。若丁某侵害了其他业主对公共走廊的使用权，或影响了物业公司对共用部位及共用设施设备的维修、养护和管理，业主大会和业主委员会、物业公司等有权通过民事诉讼要求丁某纠正，而非由王先生代表全体业主独自提起业主共有权纠纷诉讼。

观点二认为：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第四项规定：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为《中华人民共和国民法典》第二百八十六条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”：（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。根据该规定，丁某违反《物业管理条例》第五十条第一款，圈占公共通道为其私用的行为系损害他人合法权益的行为。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条规定：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”故王先生要求丁某排除妨害、恢复原状的主张有法可依，丁某应当立即将违法扩建的房门拆除，恢复公共通道原状。

上述观点种，观点二亦得到(2021)川11民终463号实务判决的认可。

总结：

随着城市化进程的推进，各地安置房小区的数量和规模都在快速增加。与商品住宅小区相比，搬迁安置小区在居民构成和生活方式等方面具有一定的特殊性，导致小区物业管理体制、运行机制和管理水平等方面存在着一些突出问题，也随即滋生了一系列的法律问题，违规装修是其中最常见，也室对小区居民生活影响最大的“顽疾”，广大居民如发现本案中类似问题，应尽快拿起法律武器，维护自身合法权益。