全国的旧改市场,正迎来巨变

来源|城市战争

前段时间，住建部正式发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）。

《通知》中对防止城市更新变形走样提出了严格的有关要求，包括严格控制大拆大建，其中两点提到：

 

（一）严格控制大规模拆除。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上城市更新单元(片区)或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。

 

（二）严格控制大规模增建。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度，不增加资源环境承载压力，原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2。

重点概括，就是：

 

以后在老城区的城市更新、旧改项目，原则上最多只能拆除20％的建筑面积，拆建比不应大于2。

 

“20％”、“2”，这两个数字非常重要，不仅对城市更新的边界做了确切限制，也进一步规范开发商的建设方式，拿地也会更为谨慎。

 

举个例子，老城区现状100万方的旧改项目，短时间内开发商最多只能拆20万方，按照拆建比，另可再建40万方。

这40万方除了回迁，开发商剩下的可售面积就很少了，进而压缩城市更新的利润空间。

 

其实，早在8月11日，住建部就发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知(征求意见稿)》，其中就释放了诸多信号，包括住房租金年度涨幅不超过5％等。

仅仅过了20天，靴子就落地了，且更为详尽和严格。正式《通知》再次提到：

（四）确保住房租赁市场供需平稳。统筹解决新市民、低收入困难群众等重点群体租赁住房问题，城市住房租金年度涨幅不超过5%。

 

为什么要这样做？因为城市更新中大规模、短时间拆建城中村等城市连片旧区，十分容易导致住房租赁市场供需失衡。

 

原因很简单。大拆大建之下，原有的存量住房被拆除，而新建的房子快则2-3年、慢则5年以上才能交房，供求出现期限错配，自然导致房价、房租蠢蠢欲动。

 

举个例子，广州黄埔迎来66个旧改项目，纳入旧改范围内的可租房源急剧减少，租客外溢，导致改造片区及周边租金上涨，天河等“辐射区”的住房租金也水涨船高。

还有其他变化和趋势，如：

一、城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；

这样一来，一是改善当地居民居住条件，二来也较好地维系了邻里关系和社会结构。

二、增加强调“坚决遏制新增隐性债务”。严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。

这意味着，无论是开发商，还是地方城投，不能增加隐性债务。

楼市不仅在土地端、金融端、交易端等方面出台限价、限贷、限购政策，在开发商端，也有“三道红线”压着，为的是稳房价，稳地价，稳预期。

城市更新这端也要坚决遏制新增隐形债务，避免让钻了口子。

三、合理控制建筑高度变成严格控制建筑高度。

要知道，部分旧改项目为了实现征地建设成本的平衡，一种方式就是提高建筑高度。

建筑高度越高，最明显的就是容积率也会随着“拔高”，居住舒适度降低不说，不加控制还会破坏城市天际线，影响城市形象。

旧改转化出来的商品房大量上市，直接冲击存量住房市场，也会透支未来的新建商品房市场。

多条限制，种种要求，意味着大拆大建的旧改市场要被叫停了，城市更新的步伐也得缓一缓。

同时体现了国家楼市调控的精准度，在城市更新方面打上补丁，能有效堵住“房地产过度开发”这条漏网之鱼。

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