中心六区变“四区”!新格局下买房要怎样选?
发布于 2021-09-05 18:47
在广州十一个区当中，大家习惯性叫越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区为中心六区。不过，今后可能要改口了。
在《广州市住房发展“十四五”规划》中，广州分区指引显示，中心区：越秀、荔湾、海珠、天河；副中心：南沙；外围区域：白云、黄埔、番禺、花都、增城、从化。
相信不少人都感到意外，白云是广州北部的发展重心，黄浦区更是东进战略最为成功的区域之一。此次被官方划入外围区，颇有被降级的意味。
首先来看看白云，白云是一个很分化的区域，它更像是一个“微缩版的广州”。
核心区域很发达，但边缘区域相对落后，无论是经济、房价、配套甚至城市界面等都有很大落差。
图片来源：白云发布
例如核心区域，白云新城拥有众多企业总部，同时商业重心环绕，政务、公共配套几乎都聚焦于此。
房价更加不用说了，几乎从一开始就站在高点。
2010年，白云新城控制性详细规划编制，该区域宅地经了一轮疯狂的抢地大战，出现两大“地王”（即保利云禧、中海云麓公馆）；
2013年，白云新城的保利云禧开售，均价超4万/平；同年佳兆业广州同宝路“地王”面世，楼面地价达2.56万/㎡；
2016年，龙湖首开白云新城地块以45469元/㎡一举成为白云区最高楼面价地块，白云房价成功跃上5万+分水岭；
2020年，龙光以43144元/㎡拿下白云区黄石街江夏地块，跻身全市楼面价前十。
如今，白云新城一手新盘几乎都是10万+，二手次新房也都是10万+水平。
图片来源：网络
然而，白云新城并不是白云区的全部，由于面积较大，白云区不少地方处于发展初期，甚至还没开始发展。
江高、人和、钟落潭等板块仍是比较原始的风貌，而且所占的面积不小，几乎占据了整个白云北部。
由于这些板块缺少中心价值，离广州核心区域，甚至白云新城都比较远，发展的速度和成熟度有落差。
正因如此，白云区的问题是过于集中，区域发展不均衡，被划入外围区也比较符合实际情况。
相比白云，估计很多人为黄埔被划入外围区抱打不平。事实上，从各项数据来说，黄埔区都在广州名列前茅。
2020年广州各区GDP榜单中，黄埔GDP为3662.67亿元，增速为4.1%，位居全市第二，仅次于宇宙中心天河。
在人口方面，《广州11区人才吸引力指数报告》显示，黄埔人才吸引力指数为0.51，同样排名全市第二。
近年来受到政策红利的影响，经济发展增速高，人才集聚力强，人才留存环境适中，人才吸引力逐渐提升，黄埔成为当中无愧的发展高地。
虽然有老黄埔的支撑，但黄埔更多时候被看作是新兴发展区域，产业方面可谓无可挑剔，但在配套上对比中心区仍是比较薄弱。
拍摄：地产少年
商业上，比较大型的商业配套主要集中在科学城，知识城主要以邻里中心等社区商业为主，甚至老黄埔也没有拿得出手的商业配套。
而医疗方面更是如此，尽管有不少三甲医院规划或在建，但从规模和知名度来看，只有岭南医院比较出名。
无可否认，黄埔在经济与人口上都有上佳表现，但如果要成为中心区，其他配套上的发展应该要更加均衡。
往好的方面想，白云、黄埔划入外围区，实际上提升了外围区的含金量，两者的地位不会因此而有所下降。
那么，买房选中心区还是外围区呢？
明确一点：是不是中心区并非买房唯一判定标准，这不是一个非黑即白的命题。
事实上，目前购房者买房已分为两派，一个是中心区派，紧守中心区核心地段置业，人口与财富源源不断流入市中心，房产供应关系推高房价；
另一个是郊区派，他们坚信城市发展存在轮动，中心区房产未来不再是价值核心，外围区房产是原始股。
很多购房者看不上中心区房子，最主要的原因是：房价涨得慢。
这一点，近十年来的确是客观存在，因为从大环境来看，目前处于城市化的高速发展时期，我国又有“基建狂魔”之称，促进了许多新城拔地而起。
无论从城市价值还是居住价值上，这些新城都得到很好的提升，房价迎来飙升。
近十年，南沙区房价涨幅为214%，而天河区涨幅为175%，足足有40%的涨幅差距。（数据来源：安居客）
事实上，这些涨得快的新城有时候会缺乏支撑，在热度散去或者规划执行缓慢时，房价会出现明显的下跌。
例如朱村，时不时会传出降价的消息，个别在售项目降价幅度甚至达到3000元/㎡。
不仅如此，朱村楼面地价也有所下滑，去年12月曾有一宗地块楼面价仅为9791元/㎡，虽然今年4月第一轮集中供地，朱村有地块拍出14262元/㎡挽回颜面，但“海鲜价”的情况十分明显。
图片来源：微信公共图片库
而观察中心区，你会发现行情大好时，中心区房价会跟涨，而行情萎靡时，抗跌能力较强。
原因很简单，中心区几乎所有东西都是现成的，所见即所得，表现在房价上同样如此，其所拥有的地段、配套值这个价。
相反，外围区没有了这些支撑，部分是靠炒作概念把房价推上去的，也就是说透支了未来的价值。
中心区有中心区的好，外围区也有其存在价值，两者都是城市扩张不可分割的部分。
中心区是好，但价格较高，拦住了许多有在广州置业梦想的人。而外围区造就了科学城、万博等，这些板块在发展初期价格不高，给了人们一个置业的机会。
从大方面来看，外围区会存在规划的不确定性，有一部分只是纸上谈兵，没有实质进展，这种靠规划炒作而不成型的外围区谨慎购买。
而中心区也存在人口老化，经济活力不足等问题，荔湾就是比较明显的例子。这种失去发展动力，人口吸引力又不高的中心区，同样要谨慎选择。
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