【不动产金融月报】全国首单公租房类REITs产品成功发行

2021年8月，国内不动产金融市场证券化产品发行减缓，商业地产CMBS产品共发行四单，发行规模总计超51.51亿元。

1.1项目背景

今年以来，新湖中宝业绩稳步上升。2021年4月29日，新湖中宝股份有限公司发布第一季度业绩报告。2021年一季度，新湖中宝实现营业收入21.37亿元，同比增长了39.31%，归属于上市公司股东的净利润为5.09亿元，同比增长了275.16%，扣非净利润为4.38亿元，同比增长了6.16%。于报告期内，新湖中宝的加权平均净资产收益率为1.34%，同比提升了0.95个百分点。基本每股收益0.06元。

1.2项目基本信息

2021年8月30日，湘财证券-苏州新湖广场资产支持专项计划证券发行。该项目以湘财证券为主承销商，发行金额10.5亿元。

1.3 标的物业

本次CMBS的标的资产为苏州新湖广场。新湖广场位于苏州湾太湖新城新湖明珠城东南侧，鲈乡北路以西、江陵西路以北，总建筑面积17.8万平方米。新湖广场总体设计为地上4层、地下2层以及一幢19层的综合楼。

2.1项目背景

北京市保障性住房建设投资中心（以下简称：保障房中心）成立于2011年6月，是北京市政府一次性注资100亿元成立的国有企业，目的是构建符合首都实际的住房保障供应体系，让千万个家庭实现安居梦想。

保障房中心成立之初即确立了“政府支持、市场化运作、可持续发展”的企业发展战略目标，着力打造投资融资、建设收购、运营管理三大平台，在公租房建设、棚改安置房建设“两大任务”中取得了令人瞩目的成就。经过九年的发展，保障房中心共有全资、控股子公司14家，员工700余人，已成为一家集保障房投资融资、研发设计、建设收购、运营管理、维修维护于一体的现代化、集团化住房保障企业。

作为北京最重要的公租房持有主体，目前北京市保障房中心持有的公租房项目120个，房源近12.74万套，已经投入运营的公租房项目90余个，已入住家庭总数7万户，帮助12万余居民改善了居住生活条件。

2.2项目信息

2021年8月18日，北京市保障性住房建设投资中心作为原始权益人的“国开-北京保障房中心公租房资产支持专项计划”在上交所成功发行。项目规模4亿元，其中优先档3.80亿元，期限18年，AAA评级，票面利率3.35%；次级档0.2亿元，无评级。本产品统一协调人为国家开发银行和北京金控集团，管理人为国开证券，私募基金管理人为首建投基金，监管银行为民生银行，评估机构为戴德梁行，资产服务机构为北京保障房中心，底层资产为北京保障房中心持有的远洋沁山水公共租赁住房。这是全国首单公租房类REITs产品，发行利率创今年以来不动产资产证券化产品新低。

2.3项目特色

本次专项计划具有诸多创新特色：通过市场化方式创新使用私募REITs作为融资工具，有效盘活了存量公租房资产，提升了公租房企业的融资能力；由资产评估价值决定公租房的融资规模，提升了公租房资产依靠自身价值融资的空间；存续期只付息不还本的产品结构，降低了公租房企业的负债偿还压力；私募REITs加大了对中低收入家庭住房的支持力度，对促进住房租赁市场健康可持续发展、建立“多主体供应、多渠道保障、租购并举”的住房制度具有重要引导与示范意义。

3.1项目基本信息

近日，北京雁栖岛投资发展有限公司作为原始权益人的“国金-北控雁栖湖会展中心资产支持专项计划”在深交所成功发行！项目规模18.01亿元，期限14年（3+3+3+3+2年），发行利率为3.45%。标的物业为北控雁栖湖会展中心，管理人为国金证券，托管银行为建设银行，监管银行为华夏银行，评级机构为中诚信国际，评估机构为戴德梁行，受托人为西部信托，其他参与机构包括兴业银行和杭州银行等，这是北京首单会展中心CMBS产品。

3.2 标的物业

本次标的物为北京雁栖湖国际会展中心。北京雁栖湖国际会展中心位于雁栖湖生态发展示范区内，由北京北控置业集团有限公司投资建设，由北辰会展集团派出团队运营管理，位于北京雁栖湖生态发展示范区内，会展中心主要功能是供大型公司产品发布、展览等等，2015年第五届北京国际电影节开闭幕式举办地。建筑面积79000㎡，设有可分隔式无柱5500㎡大议会厅和2000㎡大宴会厅，2000㎡多功能厅，以及中小型会议室70余个；配有3000㎡厨房，可同时提供5000人高端餐饮；内设精品酒店。是集会议、展览、餐饮、酒店、综合配套服务于一体的综合型会展场馆。

4.1项目基本信息

近日，深圳市特区建发投资发展有限公司作为原始权益人的“华泰-国君-深圳特区建发集团科技园区第1期资产支持专项计划”在深交所成功发行！项目储架规模60亿元，首期规模19亿元，期限12年（3年设权），优先档AAA评级，发行利率3.57%，创2021年以来CMBS优先级票面利率新低。本期产品计划管理人为华泰资管，牵头销售机构为华泰证券，联席销售机构为国泰君安证券，托管银行招商银行，监管银行中国银行，评级机构为上海新世纪，资产评估机构为戴德梁行，现金流预测机构为中发国际。其他参与机构包括浦发银行、光大理财、泰隆银行和建设银行等。

4.2标的物业

深圳市特区建设发展集团有限公司（简称特区建发集团）成立于2011年8月18日，注册资本331亿元。截至2020年3月，拥有下属全资及控股企业17家、参股企业5家、二类事业单位1家。作为深圳市属全资国有企业，特区建发集团充分发挥市基础设施投资建设运营、科技园区开发建设运营、功能性投资三大平台作用，承担政府重大基础设施投资、对接央企合作、PPP项目实施、对口帮扶产业转移、政策优惠和产业扶持实施、城市公共事业运营管理、战略性投资和新兴产业投资等七项任务，通过“政府主导”与“市场化运作”相结合的发展模式，致力将集团打造成为党的领导有力、国资功能彰显、竞争力突出的具有深圳质量的千亿集团，助力深圳率先高质量全面建成小康社会，加快建设中国特色社会主义先行示范区、社会主义现代化强国城市范例。

5.1 国内类REITs最新发行数据

截至2021年8月5日，国内共发行类REITs产品95只，发行规模总计1808.27亿元。

5.2 国内类REITs发行情况

5.3 国内公募REITs发行情况

截止到2021年8月5日，全国共有9只公募基础设施REITs被受理。市场普遍认为，结合中国经济实力的提高和不动产市场的逐渐成熟，公募REITs在中国非常具有发展前景。