英国房价再创纪录引忧虑:房市拐点到了吗?
发布于 2021-09-12 03:33
围绕英国房市的问题，从“还会涨多久？涨多少？”、“现在买房合不合适？”逐渐演变成了对英国房市“崩盘”的担忧。
这一波负面的探讨不无道理。
英国疫情消减，经济活动有序恢复，年通胀率已降至5个月来的低点，而且印花税假期也逐渐结束，但是房价却与预期不符，或者说，与大环境的趋势不契合。
这一度成为各机构和经济专家的讨论要点：
从2020年初至今，带动英国房市繁荣的核心因素到底是什么？
大机构的预测，居然错得彻底！
2020年底，Halifax预测2021年房价将下跌2%至5%。与此同时，英国财政部自己的独立预测机构OBR更做出了更悲观的预测：2021年英国房价将下降8%。
但结果却大相径庭！2020年英国房市再创历史新高。根据英国国家统计局（ONS）的数据，在截至2020年12月的一年里，平均房价上涨了8.5%，达到创纪录的25.2万英镑，高于2020年11月的7.1%。这是自2014年10月以来该国最高的年增长率。
今年8月，随着英国从疫情中恢复过来，英国房价再次创下历史新高。Halifax报告称，平均房价上涨了0.7%（1,789英镑），至262,954英镑。这一数字超过了6月份创下的261,743英镑的纪录高点。
让人感到困惑的是，这一波持续的繁荣是发生在一场疫情席卷全球，以及随之而来的所有经济和社会不确定性的背景下的。
那么，到底发生了什么？
住房专家、独立分析师和评论员尼尔（Neal Hudson），以及《为什么你不能负担得起一个家》（Why Can’t You Afford a Home）一书的作者，伦敦大学学院创新和公共目的研究所的金融和宏观经济学负责人瑞恩（Josh Ryan -Collins），一直在谈论说，过去18个月，很多大机构的预测是完全错误的。
正如瑞恩在6月份所言，尽管英国（至少在名义上）极有可能出现房市崩盘，但在利率保持低位、市场得到政府政策支撑的情况下，这并非不可避免；尼尔则在4月时警告称，英国房市已经背离预期，房价上涨可能成为新常态。
过去，英国房市有一种熟悉的节奏，那就是季节性。大多数地区都有“冷热交替”的时期。一场规模可观的房市繁荣会在每年的第二季度，也就是炎热的春季和夏季出现，这涉及到高于趋势价格和更高数量的交易。
然后在第四和第一季度，也就是寒冷的冬季，就会出现萧条，导致房价低于趋势水平，活动减少。这在很大程度上归因于人们在冬天或圣诞节前后较少搬家。
这些房价波动的可预测性是有充分证据证明的。
伦敦经济学院（London School of Economics）在一份报告中提到房产经纪们的观点，并就这一趋势达成了共识。
所有的一切都被疫情打乱了。
这在很大程度上得益于英国财政部2020年印花税假期的举措，以及在2021年初由政府支持的95%抵押贷款向银行和买家发出的令人鼓舞的声音。但现在出现的是创纪录高位，而且是在年度通胀率已降至五个月低点，印花税假期也已逐渐结束的特殊时期。
所以，房市会崩盘吗？
市场会再次出现季节性上涨吗？
房价还会持续上涨吗？
尼尔认为，大家在展望未来和分析房价数据时要谨慎，因为房价已经处于创纪录高位了。重要的是，房价指数并非简单明了：不是所有指数都使用相同的方法，而且有时报告数据会延迟。
Halifax房价指数是英国持续时间最长的月度全国房价指数，可以追溯到1983年。根据这些数据，他们在类似的基础上计算房价的变动，并将每个月与去年同期进行比较。
而Zoopla的数据是根据挂牌价格而不是销售价格来衡量房价的，购房者的预算常常偏离其最终支付的房价。
与此同时，英国国家统计局（ONS）的数据报告常推迟，因为他们衡量的是土地注册处(Land Registry)的销售登记滞后。
除此之外，所有主要的房价指数，比如Halifax和Nationwide，都是按交易量加权的。这可能会扭曲价格，因为并非所有售出的房屋都具有相同的价值。
尼尔补充说，自去年夏天以来，出现了向高价交易的巨大转变，购房者对于更昂贵的房子接纳度高了许多，这可能导致报告的房价上涨。
目前，关键的结论是不确定性。一个很大的未知数是，目前的市场活动有多少是由于印花税下调，又有多少是由于人们搬到更大的房子时对空间的争夺，或由于人们越来越多地在家工作而对房地产进行重新评估。
政府推行印花税假期，错了吗？
今年8月，决议基金会（Resolution Foundation）发布了一份报告，称当前的房价上涨的根本原因并不是印花税下调。英国政府的这项政策是一个错失了从根本性转变中获利的浪费。
低利率和疫情改变了人们对住房的需求，对更多的空间、花园、不那么城市化的位置的选择，促使房价不断上涨。根据他们的分析，由于印花税假期，HMRC在英格兰和北爱尔兰损失了约44亿英镑的税收。
尼尔一直认为，减税只是问题的一部分，但他仍持谨慎态度，认为依然有很多经济压力可能会影响经济，比如无薪休假的结束，因此仍存在很大的不确定性。换句话说，房价仍有可能下跌，或者至少停止以目前的速度上涨。
目前，根据Nationwide指数，如果房价继续保持目前的水平，到今年年底，房价可能会上涨8%或9%，这确实是相当大的涨幅。
然而，我们不知道也无法知道的是，我们是正在目睹住房市场的结构变化，这种变化将达到创纪录的高点，还是只是一场由于疫情引发的空间争夺而持续一两年的连锁反应。
长期而言，英国的购房者仍将继续处于困境。近几十年来，房价的涨幅一直超过工资水平，大部分地区的房价都难以承受。
然而，英国更负担不起房价崩盘带来的经济损伤。英国依赖房价来维持金融服务的运转，房市崩盘意味着将那些负债最多的人推入负资产，并对经济造成可怕的后果。
不过，关于住房的话题历来都是有争议的，尤其是在像英国这样的投资热土。这就意味着，任何解决这一困境的方法都可能同样有争议。
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