恒大到底多缺钱,我做了个测算

恒大又一次刷屏了：

具体内容大家在其他媒体报道中应该都看到过，有些人甚至亲身经历了，这里就不再赘述了。

小编更倾向于给大家提供一些具有稀缺性的内容。没人报道的，我们来看看。

恒大到底有多缺钱？

恒大能不能扛过今年？

恒大保交付做得到吗？

恒大财富给投资人的兑付方案能实现吗？

小编从今年中报出发，做了个测算。

基于对第三四季度的以下事实或者假设：

1.完全融不到资，筹资性现金流入为0；

2.停止汽车、文旅等非住宅项目的投资，投资性现金流出为0；

这样，我们就可以聚焦经营性现金流。

3.停止拿地。

这样，经营性现金流就好很多。

4.正常项目销售回款方面：根据公告，7月销售额437.8亿，8月销售额扣除房抵债部分后129亿，假设9月销售额80亿，10-12月销售额60亿/月，销售回款率根据过往经验是90%+，这里假设90%。假设回款中40%用于偿还开发贷，则到手60%。

5.积压库存销售回款方面：已竣工，中报中成本1445亿，假设公告的7、8月销售额中包含3成的已竣工库存，则9-12月还有1011亿可卖。假设按成本价8折（考虑30%毛利率，相当于市场价5折多点，而且已竣工，应该还是比较好卖的），则9-12月回款809亿，按时间比例，9月202亿，第四季度607亿。这部分一般是尾盘，而且都竣工了，一般开发贷都还得差不多了，简单起见，假设回款不用还开发贷。

6.土储批量转让方面：恒大目前土储约2.3亿平，其中在建1.3亿平，未动工1亿平。假设第四季度将1亿平未动工土储中的3000万平，按成本价（约2000元/平）转让给其他开发商，回款600亿，扣除50%前融本金300亿，再扣除前融利息22.5亿（按15%/年，期限半年计算），到手278亿。

7.在建项目总建面1.3亿平，按4500元/平全成本算，总建安成本约6000亿，假设已投入3000亿，还需投入3000亿。这部分项目基本都已经抵押给银行，并且用银行开发贷替换掉前融。

8.一个住宅项目平均工期3年，1.3亿平在建项目，剩余工期介于0到3年之间，平均按1.5年算。因此每年需投入2000亿建安成本，每个季度500亿。由于施工方和供应商不再相信恒大，假设500亿/季的建安成本全部现金支付。

9.销售费用：由爆雷，房子销售困难，除了销售额断崖式下降，销售费用率也会上升，假设为销售的5%，全部现金支出。

10.管理费用：虽然高管降薪和员工离职节约了一部分管理费用，但折旧摊销等是不受影响的，下降幅度有限，假设相当于2020年同期的90%。由于折旧摊销等不会导致现金流出，因此假设只有一半管理费用的现金支出。

11增值税所得税：清缴导致的现金支出主要在上半年，下半年主要是预扣导致的现金支出。上半年3568亿销售额，预扣259亿，占比7.26%；第三四季度根据第4条假设，预扣税费支出现金47亿和13亿。积压库存由于第5条假设成本价8折出售，没增值，也没利润，按理无须缴纳增值税所得税。假设恒大与各地税局沟通清楚，免于预扣再退税。

到这里，经营性现金流入流出告一段落。

下面看筹资性现金流。根据第1项假设，流入是没有的，只需看流出。

12.根据中报，有息负债余额5718亿，平均利率9.02%/年。财务顾问费等大多在放款时收取，由于第1条假设没有新的融资流入，因此下半年也不会有财务顾问费等支出，9.02%的利率可看做表内负债的真实利率。

13.下半年利息中，资本化和费用化的比例，根据上半年的比例分摊。利息收入假设是上半年的一半。

14.有息负债5718亿中，1年内到期2400亿，平均每季度到期600亿。

15.员工和业主理财规模号称400亿，估计有夸大成分，适当保守，按300亿算。假设到期的有一半，则需还150亿。

16.中报中还有应付第三方账款和票据6669亿（比有息负债还多，这是恒大的债务结构与其他房企比最大的区别），8月份房抵债抵掉251亿，假设其他渠道还还了一些，还剩6300亿，小部分是真实采购欠款，大部分是融资性质。因此我将它放在筹资性现金流里。

17.两千多亿其他应付款不用管，因为有其他应收款冲抵，而且恒大这么大个集团，有两千多亿往来款很正常。

再看投资性现金流。根据第2项假设，流出是没有的，只需看流入。

18.根据公告，第三季度出售了一批资产，预计回款156.7亿（另有251亿是房抵债，抵给供应商，没有产生现金流入，只是减少了负债，因此不算），值得注意的是，出售嘉凯城29.9%股份，一半的款项已在6月30日前收到并体现在财报中，第三季度只能收到剩下那一半，如下表：

19.其他资产要卖多少，卖什么，是待求解变量。先假设，不卖的话，资金缺口会是多少。

现金流铺排结果如下：

情形1：存量负债全部延期、债转股、或者全部滚动下去，当什么事都没发生过：

可以看到，在这种情况下，即使销售断崖式下跌，即使再也借不到钱，保交楼的任务轻而易举可完成。现金非常充裕。

这个假设当然不成立，否则，今天投资者就不会前往恒大总部闹事了。从今天的情况来看，恒大就算正常发工资，员工都无心上班了。还怎么保交付。

情形2：只还金融机构的到期有息负债，恒大财富投资者以及供应商的债务全部延期、债转股、或者全部滚动下去：

可以看到，年底的时候，恒大可动用现金只剩150亿了。

情形3：偿还金融机构的到期有息负债，以及恒大财富投资者的本息，供应商的债务全部延期、债转股、或者全部滚动下去：

根据第15项假设，员工和业主理财到期规模150亿，刚好够还。

所以，最大的问题在于，剩下6300亿第三方应付账款和应付票据怎么办？如果说金融机构的负债大多有抵押的，有优先受偿权，那恒大财富的投资者凭什么也比供应商的债务有优先受偿权，就因为他们敢闹吗？换了你是供应商，你肯不肯装作什么事都没发生，正常跟恒大往来，债务滚下去。

商业银行出现挤兑，有中央银行；房企出现挤兑，可没有中央房企。怎么可能指望债权人重拾信心。郑裕彤去世后，家族成员与许家印依然交好。然而，在6300亿债务面前，郑裕彤家族成员也是有心无力。

根据中报，恒大总资产2.38万亿，净资产0.41万亿。由于前融都是口头承诺，肯定劣后于普通债权受偿的，就当他是真股权好了，资产负债率83%。也就是说，如果恒大贱卖资产，折扣率低于83折，债权人就不能全部全身而退了。逼着恒大贱卖资产甚至破产清算，肯定不可行，实际上华夏幸福、泰禾、蓝光也没有这么干。

债务重组是唯一的出路，这些没优先受偿权的债权人，恒大还一部分钱，展期一部分，债转股一部分，滚动一部分，恒大活下来了，市值重回万亿巅峰了，不亏反赚。实际上，正是这些没优先受偿权的债权人，已经战投恒大约1000亿了。恒大挂掉，他们的战投首先完蛋。

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