2022年楼市,不要再“误判”了?高层态度明显,3条买房建议?

时间进入2021年9月，当前的房产市场，正在发生着一系列新的变化，楼市开始风云变化，有的城市房子降低500万元无人买，还有的城市房子依然昂首上浮。站在买房人的立场，说不清道不明，不知道该如何是好，更不知道什么样的决定才符合大趋势、才是准确的。接下来进入主题：2022年楼市，不要再“误判”了，高层态度明显。

8月末，国新办举行了一次发布会，在这次会议上，住建部高层悉数到齐，住建部部长王蒙徽详细阐述了对今后房产发展的基本定调和一系列观点。这一次会议，被房地产专家们解读为“第二次住房市场变革”（上一次变革是在1998年，福利分配方制度逐渐结束，正式开启商品房交易时代），这一次的变革点在于“逐渐扭转100%商品房的格局，转变到商品房和保障房共同存在”。高层定音，传递出了2个方面的房市走向：

1、对于房价而言，平稳不会变化。王蒙徽说到，要继续坚持房住不炒的基本定位，各大城市要继续推进差异化的调控机制，落实房产调控的长效措施，实现房产调节的“三稳”目标实现。其实在前不久，住建部的专家就直言“未来要对于城市住房调控不力，导致房市过快上涨的，进行问责制”。同时还做出了规定：不允许再把房产作为短期刺激经济的手段。

这一系列“发话”可谓掷地有声，一方面告诉整个房产市场，不要再对调控放松持有任何的预期；另一方面也不再允许因为GDP增长而重拾房地产的情况出现。2021年1-8月，全国房地产调控超过350次，同比次数再创新高，二手房指导价应运而生，央行在三红线和2红线机制下，从两个方向压缩了资金流向房市的渠道，可谓击中“七寸”。

2、对于住房需求，保障房或成为主流。王蒙徽提出了一个新的住房方向“住有所居”，理解起来很简单，就是要让所有具有住房需求的人，都能够轻松解决住房问题。如何解决成为了压轴戏，根据策略，要建立住房保障体系，一方面继续维持现有的商品房市场平稳，另一方面将建立起公租房、廉租房、安居房、共有产权房等多种形式的住房保障类型。针对城市的新市民、城市低收入人群、刚毕业的大学生等，为他们提供廉价的公租房、廉租房，如果这些低收入人群想要买房的话，还可以选择共有产权房、人才房产等。

从上面的2个内容可以看出，今后的楼市其实是已经被画上了“平稳”的调子，是否应该买房，该如何买房呢？不要再误判2022年楼市，准备买房的人，不妨看看这3条建议！

1、大城市的房产，不一定是优质选择。

就拿深圳这个城市来说，在中国的房地产界，始终处于领头羊的位置，数据显示在过去的20年里，这里的房子涨幅达到20倍以上，如果地段好、配置有优质资源的地区，增幅或许远超这个幅度。然而被称为“炒房第一城”的深圳，2021年以来，房产同样呈现出下滑趋势，二手房成交量始终在荣枯线上徘徊，根据中原地产数据，2月份之后，二手房就波荡在荣枯线水平，2月交易4166套，3月交易回暖，4月再度收缩，4月份至8月份，二手房交易继续走低，在8月份成交2043套（荣枯线水平），内行分析，上一次这么低是在10年前的2011年，只有1462套。

除此之外，学区房销售价格频降，似乎已经成为了常态化的情况，根据《澎湃》发表的文章《深圳学区房一夜入冬？降价500万无人买，有业主抢先抛售》信息显示，现阶段该城市的学区房二手房下滑明显，原本32万元/平价格的房子，现在预计只能销售8万元/平左右，除了深圳之外，北京西城区、上海等学区新规纷纷到来，大学区制、老师轮岗全面开启。传统意义上“金字塔顶”的学区房也开始“人设崩塌”了。

2、全球性的货币放水下，房市上浮只是短暂的。

房产涨跌如何，与资金流入量有着密切的关系，只要资金源源不断向着楼市注入，那么房产大概率是有上浮的可能性。2021年以来，全球房产迎来了一波上浮，美国、加拿大、韩国、日本、德国等房产均呈现出不同程度上浮态势，据不完全统计，现阶段有超过89%的国家房价在飞。也正是因为如此，所以不少外行人表示，其他国家房产都在增长，我国的房产同样有上行的可能性。

这种“预测”真的符合实际吗？笔者认为不太现实。如果弄清楚了这一次房产上行的根源，那就能很容易未来走向何方了。这一次的全球性楼市上浮，得益于短暂的国际货币大放水。2020年，受到黑天鹅影响，各个国家发展都呈现出不同程度收缩的情况，例如美国收缩2.46，日本收缩1.88%，德国收缩1.52%，英国收缩4.2%，在世界排名前20的国家里，呈现出正向发展的，只有中国、瑞士、荷兰这三个，剩下的17个都一片绿色态势。

这一轮货币放水，真的能带来“房市起飞”吗？学者马光远等人认为，这只是表象，是短暂的，马光远指出，这一次上浮没有任何经济理论支撑，资产价格泡沫终究会破裂的，马光远也建议普通人不要盲目跟风，买房投资今后对于一般人并不友好了。

3、房产长期持有，或并不保值。

就算不在一二线城市，棚改的带动下，三四线城市买房，同样能带来不错的战绩，在笔者老家的小县城里，10年前，房产价格才1500元/平，在棚改和大拆迁的助推下，县城的房产一跃而起，现在已经达到了8K元/平的高度。虽然这个三线城市人口常年输出、人口处于净流失状态，然而房产依然有可为。

那么，未来的房产依然如过去一样“增值”吗？北师大教授董藩和中小城镇研究专家李铁等人给出了异口同声的答案：会。董藩教授和专家李铁不约而同地认为，我国的城市化距离发达国家75%的水平还有相当大的差距，这个差距弥补的过程，其实就是大量农村人进入城市的过程，根据预测城市化还有13年至15年的时间，一共有2亿人至4亿人进入城市，住房是每个人的首要需求，所以，在今后的10-20年里，房产依然会向上发展。

事实真如此？不一定，城市化一大因素开始发生转折，即便在人口快速流入的情况下，也不一定能带动楼市向前。农村集体用地可转换为建设用地。

这个规定经过多年探讨，终于从2021年开始逐步普及开来。在很多城市，之所以商品房持续上浮，关键在于建设商品房的土地供给过少，城市可利用的国有土地面积稀少，城市周边到处都是集体用地，在二元土地机制下，国有土地不够用，集体用地闲置浪费，随着集体用地可流转为建设用地，那么大城市周边的郊区或将发挥新的功用。当住宅用地增加的同时，商品房供给量相应加大，价格如何涨得动？