454丨成都二次集中土拍结果意味着什么?

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近日，成都第二次集中土拍结束，原计划推出75宗土地,实际供应58宗土地，流派6宗，成交52宗，38宗以底价成交,占比超过7成，流拍和底价成交的比例远远超过首次土拍。那此次成都二次集中土拍结果意味着什么呢？

 

今天的材料来自和讯房产《成都二次集中土拍总结：市场大降温，行业的玩法变了》

 

土地市场的骤然降温,与8月份以来全国房地产市场的降温以及部分龙头房企债务暴雷引发的市场信心遭受打击有关。

国家统计局发布的8月全国商品房销售额同比下滑23%;商品房销售面积同比下滑15.6%,销售面积已经跌到2018年同期水平。市场降温之下,加之恒大债务暴雷事件对市场信心的影响,避险意识之下,房企对拿地自然会更加谨慎。

 

由于国企强大的获得低成本资金的能力,而民营企业在“三道红线”和“销售额40%拿地“的红线约束之下,拿地更加谨慎,在成都的此次集中土拍中,出现了国企央企大举拿地,民营龙头房企集体缺席的现象。

 

此次拿地规模第一的是央企中铁建,在三天的竞拍中拿下5宗土地,拿地面积61.82万平方米,拿地金额72.75亿元,拿地面积和金额均位居第一。

在TOD的加持之下,本土平台公司成都轨交拿下7宗土地,以61.07万平方米的成交面积和44.88亿元的成交金额,紧跟中铁建之后,位列第二。

 

从此次土拍来看,市场的规则已经发生巨大变化。

 

从拿地规则来看,第二批次成都土拍要求房企自有资金拿地,禁止通过借款或销售回款拿地,导致开发商能够拿得出来的拍地资金有限,对房企的资金实力要求非常高。这也导致了在土地市场上央企、国企和地方平台公司“包场”的现象,而民企要参与到这个游戏当中,就必须保证自己拥有强大的现金储备。

因此,新的土地政策,也意味着房地产行业普遍流行的“高杠杆、快周转”的模式再也玩不转了,作为习惯高杠杆的房地产企业,也应该考虑换一下市场的玩法了。

 

其次,各地方政府也越来越多地在出让地块时提出自持、配建或产业运营地要求,城市更新和结合城市综合配套、TOD复合开发的土地也越来越多,对开发商的整体开发能力和运营能力也提出了更高的要求。这也必将倒逼开发商从单纯的住宅开发销售循环的模式,向综合运营和综合开发转变。

 

以上就是今天的材料，有些内容值得我们参考：

土地市场降温与全国房地产市场的降温以及部分龙头房企债务暴雷有关。新的土地政策意味着房地产行业普遍流行的“高杠杆、快周转”的模式受到挑战，各地方政府也越来越多地在出让地块时提出自持、配建或产业运营地要求,城市更新和结合城市综合配套、TOD复合开发的土地也越来越多,对开发商的整体开发能力和运营能力也提出了更高的要求。

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《今日卓见》

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