与开发商、物业公司沟通公共区域的会议纪要

与开发商、物业公司沟通A、B区架空层等

公共区域的会谈纪要

 

会议时间：2021年9月18日

会议地点：业委会会议室

业委会参会人员：马京源、陈兵、胡新华、杜春华、姚力平、袁宏海

建设单位（瑞华公司）、物业公司参会人员：陈宇、林世奇

会议记录：李晓莉

 

双方就A、B区首层、夹层等公共区域”进行了沟通交流，现将会议内容通报如下：

2021年4月22日广州瑞华房地产开发有限公司（以下简称瑞华公司）提交业委会《A区夹层地产权属证明书和面积测量报告书》、《B区夹层地产权属证明书和面积测量报告书》及有关网球场、游泳池的政府文件资料及会所红线图等。主张上述争议区域的权属归广州瑞华房地产开发有限公司。现我会将调取政府部门提供的资料及现场实地核实，对瑞华公司的主张提出我会以下异议。

一、A区首层、夹层

瑞华公司提供的《A区首层、夹层地产权属证明书和面积测量报告书》属于大确权的资料（权属证书中备注写明：1、预售证1990207号，2、首层为住宅大堂、配套垃圾站及部分架空层，夹层为自行车库住宅活动场所），并不能证明权属归瑞华公司。如瑞华公司坚持主张认为权属归瑞华公司，请进一步提供相关产权证明（如房产证书等）。

二、B区首层、夹层

瑞华公司提供的《B区首层、夹层地产权属证明书和面积测量报告书》属于大确权的资料（权属证明书中附记写明：1、此共有土地面积是整栋楼的产权人共有，预售证号：20000052号）；2、首层为邮政用房、自行车库、住宅大堂、门厅、二层属架空层），并不能证明权属归瑞华公司。如瑞华公司坚持主张认为权属归瑞华公司，请进一步提供相关产权证明（如房产证书等）。

特别是上述A、B区首层、夹层权属证明书中“房屋所有权性质”一栏写明为“合作经营（港资），请提供合作经营单位名称及产权证书。

三、小区地下停车库及地下停车库的公共区域

1、地下停车位的问题

经我会查阅区住建局、物业公司提供的车位登记信息以及进行了实地调查，有多个车位产权归属不清，这其中有56个车位是建设单位瑞华公司主张产权的车位，请瑞华公司提供这56个产权证书或相关权属资料证明。

其他待明确的车位产权归属，请物业公司配合梳理清楚。

2、占用地下停车库公共区域的问题

经我会实地调查及与物业公司核实，瑞华公司占用C区地下停车库的公共区域出租提供给某业主存放休闲鞋仓库及网购加工场，出租提供给万利隆公司做仓库使用。瑞华公司如坚持主张上述C区地下停车库的公共区域属于瑞华公司所有，请提供相关产权证书。（附：《城市房地产管理法》第三十一条 房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《城市房地产管理法》第四十一条 房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。人防车库的建设、使用和受益权利义务是取得土地使用权的法定权利义务，应该和商品房小区的房产、土地一并转移给全体业主。）

另外：D区也存在类似的情况，请瑞华公司及物业公司配合我会查清楚地下车库公共区域被开发商主张并占用的公共地方。

四、有关网球场及游泳池  

瑞华公司提出“谁投资，谁所有，谁受益”的原则，主张网球场、游泳池的权属归瑞华公司。

根据国家相关法律：主物与从物产权一并转移的规定，网球场、游泳池属于主物（土地）上的从物，网球场、游泳池的占地属于小区内的公共区域，土地上的从物（网球场、游泳池等）属于土地的所有者——全体业主。

根据《广东省物业管理条例》第53条第3款明确规定：“利用物业管理区域属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位或者利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主和业主大会的同意，并依法办理相关手续。所得收益依法归全体业主共有”

摘要：开发商、物业公司与业主签订的《南国花园业主公约》约定

公共地方：指在该物业或该土地内由发展商根据本公约所指定的公共地方。其中包括正门门口、入口大堂、.......及为该土地及物业的业主和租客及真正访客而设并供其共享之其他地方和范围，但不包括任何业主拥有独立使用的地方。

公共服务设施：指为该物业的利益而安装的机器、设备、仪器装置、树木、管道、机房、电缆、电线。但任何只供个别业主使用的设施不包括在内。

上述条款明确了开发商、物业公司与业主的约定。网球场、游泳池属于公共地方，其地面上的设施属于公共设施。

同时我会认为“谁投资，谁所有，谁受益”原则没有问题，但需要明确的是建设单位前期投资建设后，业主在购买了小区房屋时连同小区的公共地方、公共设施也一起投资购买了。实际上建设单位瑞华公司在卖房时已经回收了其投资及收益，实际投资人应是全体业主。自然受益人也应是全体业主。

五、有关上述权属证明资料的说明及要求

依据前述说明，我会认为建设单位提供的资料不能确认上述争议的产权归属属于广州瑞华房地产开发有限公司。请瑞华公司及物业公司配合收集齐上述争议产权的产权证明书提交给我会。特别是涉及车位的其他业主权属证明书，物业公司应配合业委会前往房地单登记中心查册、调取资料。更新、完善车位的业主信息及资料。

最后，建设单位（开发商）广州瑞华房地产开发有限公司表示以上会议内容先向集团汇报，提供相关产权及资料，并在国庆节后进行回复。

另业委会计划下个月小区将要召开2021年业主大会，业委会希望作为小区最大的业主广州瑞华房地产开发有限公司能积极参与投票。

 

  南国花园第一届业主委员会

   2021年9月24日