调控打压下楼盘降价,到底笋不笋看这个!

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国庆假期渐进尾声。

高压调控下，各个新盘虽不同程度打起价格战，各种优惠乱入眼，但仍挡不住市场行情的下滑。

传统楼市“金九银十”不再，“铁九铜十”已成定局。

有的地产号说，冬天来了，春天还会远吗？

其实真实情况是，现在才是仲秋，即将进入深秋，冬天还没来呢。悲观一些，或许春天永无抵达，而将迎来冰河世纪呢？

当前情形下，面对眼花缭乱的各种楼盘“打折”、“降价”，很多买房人一时眼花，反而无从选择，不知如何才能判断自己中意的某个楼盘价格到底笋不笋。

这是近期几位朋友和网友咨询观察君，最大的一个感受。

这的确是个问题。特别对于不熟悉市场情况，关键是不熟悉某个区域、某个城市的人来说，真的很难判断谁的价格性价比高。

但其实也不复杂，你只需找到某个区域房价的一个“锚”即可。也就是说，找到一个区域、一个版块的价格体系——不同楼盘之间的价格差即可。

显而易见，不同区域，甚至同一区域不同楼盘，因为所在地段内公共资源配置的不同，以及不同开发商品牌力，而反映在房价上，呈现出不同的价格。

这个不同的“价差”，所形成的房价“圈层”——比如：A盘比B盘贵1万/平，B盘比C盘贵5000元/平.....这在一定时间内，基本是稳定的。

下面，我以一个在地方政府工作10余年，长期研究本区规划、跑遍黄埔山山水水的观察者角色，简单说一说黄埔楼市中的“价差”体系。别的区了解较少，不敢评判。黄埔区还是有底气的。但这也只是我的一家之言，仅供参考。

目前，黄埔从南到北，房价差异明显，总体成交价格区间在2.2万-6万元/平。

我以5000元/平的差距为间隔，分为以下几组楼盘价值，及其相对应的楼盘。

2、以下所列的数据，主要是楼盘的实际价值（具体表现为这一轮行情中的历史价格峰值），而非当前因受调控限价影响的价格。

举个例子：比如目前大壮名城最新销售价格是4.8-5.4万/平，但按它的地段价值，最高应该值6万/平。实际上，大壮名城一开始最高价格就接近6万。所以，我把大壮放入6万的价值区间。

5.5-6万/平：大壮名城、新福港鼎峰、科城山庄、岭南山畔、万科城市之光、万科金色悦府、保利学府里、黄埔花园

5-5.5万/平：中鼎珺合府、富颐华庭、保利香雪山、中鼎君和名城、金碧领秀、金碧世纪、保利罗兰国际（二三期）

4.5-5万/平：东荟城、品秀星樾（大户型+情景洋房）、保利翔龙天汇、融创广府一号、怡港花园、富春山居、奥园香雪公馆

4-4.5万/平：万科城市花园、星樾山畔（南向）、罗兰四期、品秀星樾（高层洋房）、中央城J区、保利林语山庄（高层）、越秀星航、臻珑府

3.5-4万/平：五矿壹云台、星樾山畔（北向）、时代天境、时代香树里、时代天韵、中海誉城、万科金梦、绿地杉禾田、中央城AN区、佳大瑞园、龙湖揽境、岭南林语、万科山景城、知识城时代天韵（望湖组团）、万科幸福誉一二期（南向）、春树里、岭南雅筑、万科尚城、万科新里程

3-3.5万/平：汤村升龙、奥园春晓、爱特城

2.5-3万/平：星汇城、实地常春藤

2-2.5万/平：中泰天境、时代印记

以上各组价值区间中，你可以比对处于不同区间的楼盘之间的价格差。低于这个价差的，性价比低；而高于这个价差的，性价比高，为笋盘。

目前行情下，既有楼盘自身降价，同时也有不同楼盘之间的降价，所以比对某个楼盘是否足够笋，有两个维度比较，综合算出最终的价格优惠差距。

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