汇分享|解读⑤:完善集体经营性建设用地入市法律制度

集体经营性建设用地入市是农村土地制度改革的重要内容之一。自2015年2月十二届全国人大常委会第十三次会议正式授权开展农村土地制度改革试点，到2019年底试点工作正式结束，历时近五年，试点工作取得的成效，被2019年8月审议通过的《土地管理法》修正案广泛吸收。体现在集体经营性建设用地方面的法律修改，主要是删除了原法建设项目必须使用国有土地的规定，为集体建设用地入市流转破除了法律障碍，同时，扩大了集体建设用地使用范围和方式，明确了集体经营性建设用地使用和入市管理措施等。本次《土地管理法实施条例》(以下简称《条例》)的全面修订，在集体经营性建设用地制度方面单设一节，对《土地管理法》修正案的规定作了进一步细化和明确，增强了制度的配套性和操作性。

在《土地管理法》的制度框架下，《条例》明确了集体经营性建设用地入市的法律程序。土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市县人民政府自然资源主管部门应当提出规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发强度以及产业准入和生态环境保护等要求。在此基础上，土地所有权人依据确定的相关要求拟订入市(出让、出租等)方案，并依照《土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见，在出让、出租前不少于十个工作日报市、县人民政府。市、县人民政府认为入市方案不符合规划条件或者产业准入和生态环境保护要求等的，应当在收到方案后五个工作日内提出修改意见。《条例》在此没有通过设立行政审批事项进行管理，一定程度上凸显了政府在集体经营性建设用地入市中的服务职能。土地所有权人按照确定的入市方案，即可按照法定程序确定土地使用者并签订合同，之后缴纳相关税费，办理不动产登记。

《条例》规定，集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，这是对使用者法定义务的明确；同时，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，《条例》明确可以依法申请办理不动产登记，这是对使用者合法权益的保障。当然，按照合同支付价款和依法缴纳相关税费是办理不动产登记的前置条件。