仁科原创:县城的房地产还有空间吗?

发布于 2021-10-09 07:29

最近跑了一些县城，一个总体的感觉是，县城的房地产开发主要还是本地的中小开发商在主导，品牌开发商目前还鲜有布局县域市场的。那么，问题就来了，我国县域人口目前占全国总人口的65%左右，经济总量占比也有50%左右，县城的房地产市场难道真的就没有空间吗？

有人就有需求，县城房地产还大有可为

我一直不认为县城房地产缺少机会，毕竟有人就有需求。在过去房地产市场一片欣欣向荣的背景下，许多地产商基于快速扩张、商业模式的考量，放弃了县城市场，但在现在的市场环境背景下，县城反而成为了一个可以挖掘潜力的地方，这主要基于县城市场有以下几个方面的优势：

一是竞争压力相对较小。相对而言，县城的市场没有那么拥挤，开发商的数量总体较少，而且主要是本地的一些中小型开发商，而他们的开发水平、资源整合能力、开发理念等相比大城市都还有差距，所以对于有实力的开发商来说，县城房地产市场的竞争相对没那么激烈。

二是开发成本相对较低。最明显的就是土地成本，相比大城市动辄上百亿的资金需求，县城可能3-5亿就能启动一个项目，拿到一个相对还不错的地块，在目前大幅收紧房企融资渠道的背景下，县城对于资金面紧张的房企来说是一个不错的选择。

三是相对较大的成长空间。我国县城的城市开发建设水平与大城市相比，还处于远远落后的状态，无论是城市形象、基础设施、还是服务能力，都有巨大的差距，也就是说，县城的城市建设还远没有满足发展的需求，有需求就有投资的空间，这是房地产在县城存在的必要性。另外，正因为市场的消费理念相对滞后，以往所提供的房地产产品并不是那么丰富，相比大城市，县城的住房改善需求反而更加强烈。从年初的两会开始，县域经济发展就已经成为两会的热门话题，都预示着政策向基层经济体的下沉，这也预示着县城在下阶段将迎来发展机遇。

下面，我想谈一下当下开发商应该做哪些调整，这些内容，我以往可能都谈到过，但却不是很受重视，然而这些很可能都是将来保命的东西。

县城房地产有哪些短板？

当然，凡事还必须看到另一面，不可否认，县城的房地产市场也面临着一些挑战，最主要的是来自以下几个方面：

1、消费能力不足的风险

从人口规模，经济发展水平来看，大部分县城是一个规模相对较小，发展相对较落后的经济体，还不同程度的存在着就业难、人口流失，产业基础薄弱，居民收入和消费水平低的问题，这导致了单一的县城房地产市场规模相对较小，支付能力不足，这对市场的投资回报率，以及产品如何定位会带来一定的影响。

2、市场过剩的风险

由于县城本身的人口流动性相对较低，缺乏新增需求，而经过一二十年的发展，存量市场已经消化的差不多，不少县城居民的家庭已经两套、三套房子，从总量上来看，县城普遍面临房地产过剩的风险。但在我看来，这种风险还体现在结构的不平衡。一是少部分本地居民因为缺乏投资渠道，盲目的重复投资，可以说，他们虽然有很多房子，但改善居住的目的并没有达成，而更多的是，县城仍然有许多进城务工农民，他们由于就业机会少，收入低，难以融入县城，基本住房需求得不到满足。

3、发展不平衡的风险

相比一二三县城市，县城一级城市的发展，可以说是最不平衡、差异化最大的。这不仅有经济基础的差异化、人口规模的差异化，还有发展资源的差异化，像东部的许多县城，经济发展水平已经超过许多内地的地级市，房地产发展的也已经十分成熟，还有一些县，如云南的腾冲、西双版纳，广西的桂林等地，在旅游地产的带动下，房地产市场又呈现出另一番格局，而大部分县城，因产业结构的不同、发展定位的不同，其房地产市场也有着各自的特点。因此，对房企来说，进入县城市场所面对市场环境的复杂性，以及决策的难度都是空前的。

总的来说，我认为，目前县城的房地产发展确实有许多限制性条件，比如市场零散、单一市场规模小、消费不足等等，这要求我们的开发商要更精准的细分市场、更准确的定位，以及相适应的开发模式。从长远来看，我认为重视县城的房地产市场，是大势所趋，在国家越来越重视县域经济发展的背景下，县城不仅可以为房企提供生存的土壤，更重要的是县城的发展和转型升级需要房地产业的支持，过去二十年我国大城市的发展所走过的道路，将成为下一个二十年县城发展的缩影。

一看区位条件

所谓区位条件，一是县城所在的区域经济的发展环境，二是周边是否有大城市，三是县城的交通环境。区域经济发展环境好的县城，像东南部沿海省份，有着更好的发展基础，在区域经济协同的效果下，后续必然有更大的发展空间，在人口和经济规模上都有进一步增长的潜力；县城周边如果有大城市，这样的县城也更容易获得发展机会，因为离消费市场近，特别是近年来休闲消费的崛起，这些县城在承接文旅地产、特色小镇、1.5居所等方面大有可为；而随着高铁和高速路网建设的快速展开，许多县城也迎来了全新的发展局面，例如我前段时间去过的柳州三江县，因通了高铁，与桂林阳朔连城一片，当地旅游市场突然迎来巨大的发展机遇，接下来本地的经济和房地产市场也会跟着迎来机遇，这样的场景，我相信还在全国各地其他许多县城上演着。

二看人口规模

三看产业基础

无论是农业、矿产、还是制造业，有产业基础，就意味着能够吸引投资、吸纳就业、导入人口，这样的县相对来说无论创造是财富的能力，还是消费能力都更强，房地产市场也更活跃。当然，产业基础还要看是否是落后产能，例如许多东北的老工业基地，随着矿产资源枯竭，产业在退化，人口在流失，这些县也有可能成为房地产的重灾区。

四看发展资源

我认为今后县城的发展将会出现分化的情况，例如，有些县城可能会成为专业的制造业小镇，有的县城会成为旅游城市，而有的会成为大城市的卫星城镇，这将主要取决于各个县城的发展资源和发展定位。发展的方向不同，必然也会对房地产市场的走向、消费客群、消费特征等带来不同的影响，作为房企，我们也需要针对不同的县城有不同的开发定位。

五看城市规划

好的规划无疑是城市发展的基础，这也体现了各个县城在发展治理方面的差距。一个好的县城规划，首先要看城市空间和格局是否合理，是否能够满足居民的基本需求，例如生活配套、教育配套、医疗配套、休闲配套等，城市规划的好自然能够吸引人留下来，其次是要看，规划定位是否合理，是否与城市未来的产业发展结合起来，是否为未来预留了发展空间，毕竟完善生产要素才是城市未来发展的根本，只有空中楼阁是不行的。