喆安政策解读 丨 部分城市出台限跌令,全国楼市开启“双向”调控模式

下半年以来，中央持续贯彻“房住不炒”定位。9月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议强调，金融部门要认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，持续落实好房地产长效机制，加快完善住房租赁金融政策体系。

一是管好房地产信贷闸门。坚持房地产开发贷款、个人按揭贷款审慎监管标准,严格落实房地产贷款集中度管理制度。二是遏制"经营货"违规流入房地产领域。经营贷违规流入房地产专项排查已基本完成,对发现的违规问题督促建立台账,逐项整改至"清零销号"。三是严惩违法违规。连续三年开展全国性房地产专项检查，基本覆盖所有热点城市，对发现的违规行为“零容忍”，对违规问题依法严肃问责。四是落实差别化房地产信贷政策。配合地方政府“因城施策”做好房地产调控，运用调控工具，稳地价、稳房价、稳预期。五是金融支持住房租赁市场。指导银行保险机构加大对保障性租赁住房支持，推动保险资金支持长租市场发展，会同人民银行推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

9月，地方楼市政策调控集中在保障性租赁住房、多环节规范房地产市场秩序两方面开展。郑州、厦门、武汉、广州、杭州等多地就保障性租赁住房相关规定条例发布征求意见稿，进一步完善保障性租赁住房相关规定。

其中，武汉市建筑局公开征求《武汉市人民政府关于加快发展保障性租赁住房的实施意见（征求意见稿）》意见，进一步明确保障对象、户型结构(30-50m为主)和租金标准(不高于类似市场租赁住房租金的85%)，要求国有企业带头开展保障性租赁住房运营工作，加强对建设、出租和运营管理的全过程监管，明确保障性租赁住房不得上市销售或变相销售。此外，成立工作领导小组统筹协调工作并在土地、财政、金融和税收方面对保障性租赁住房提供支持，中心城区新建商品住房按不低于住宅面积6%的比例配建保障性租赁住房，不再配建其他租赁住房。

与此同时，各地政府分别结合各地房地产市场现状，从房地产开发、销售、租赁、买卖等环节加强市场调控。在贯彻中央“房住不炒”方针下，促进房地产市场良性发展。

9月22日沈阳发布《关于规范房地产销售宣传的通知》提出,房地产中介机构在居间代理二手房买卖过程中,不得以学区房名义挂牌二手房；不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房；不得组织出售方联合抬高报价；不得协助交易双方签订阴阳合同。

9月13日长春发布《购房补贴和购房消费券办理流程》从预售资金、物业维修资金、贷款 担保保证金等方面缓解开发企业资金压力并为首次90㎡以下购房的人才和农民提供购房补贴。

8月26日，广州、杭州等地同时发布第二批集中供地挂牌出让公告。相较于第一次集中供地，两地从地块竞买人的资格要求、购地资金来源、出让方式等方面进行了调整。而从此前合肥、南京、成都等热点城市相继公布的第二轮集中供地公告来看，也均从上述几方面进行了升级。

9月第二批集中供地迎来高峰期。据统计，截至目前，全国22个集中供地试点城市中，已有13个城市完成第二批集中供地的出让，占比过半。除了厦门、长春和无锡，其余9个城市的土拍均是在新规出台后进行，包括福州、青岛、济南、天津、成都、苏州、合肥、沈阳、重庆和南京。

然而，与第一批集中供地相比，第二批次出让冷清太多，10个城市撤牌或流拍的地块数量急速攀升，高达136宗，占挂牌总数的27.81%；而在第一批集中供地中，该比例仅约6.83%。

第一轮集中供地后，集中供地不仅没有达到给土地市场降温目的，很多城市的溢价率和土地成交价甚至创下历史最高纪录。因此，部分城市在第二轮集中供地竞拍规则中，都对土地溢价率进行调整。土拍新规通过下调最高限制地价控制土地成本，但其对竞拍资格设置了更高的门槛，包括禁止“马甲”公司、严控购地资金来源和企业开发资质等等，导致不少房企被挤出土地市场，而近期楼市趋冷亦让房企拿地的主观意愿降低。

伴随部分城市房价开始呈现下跌趋势，房企特别是民营房企在融资、销售和回款等方面同样面临着巨大挑战。在此背景下，国企、央企凭借良好的信用状况与较于民企更通畅的融资渠道开始成为了拿地主力。

公开数据显示，在天津和福州成交的土地中，国企拿地宗数合计占比高达59.64%，金额占比为70.52%；而重庆成交的28宗土地中，有18宗由国企拿下，占比将近64.29%；青岛方面，拿地金额排名前5的房企中有3家为国企，分别是山东鲁信、金茂和华润置地。房地产市场降温或将是接下来的趋势，这更加凸显国企、央企的拿地优势。

今年6月，国务院发布了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，强调了加快发展保障性租赁住房，促进解决好大城市住房突出问题的意见策略，坚持“房住不炒”的定位下，要求扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

9月2日，全国住房保障工作座谈会在杭州召开，会上提出:一是要提高对发展保障性租赁住房重要性的认识认清住房保障工作的新使命主要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，新方式是加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，新目标是确立起保障性租赁住房的政策制度:二是切实把保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点;三是要确保政策落地见效，推动建立“两多一并”的制度。

9月郑州、厦门、武汉、广州、杭州等多地就保障性租赁住房相关规定条例发布征求意见稿，进一步完善保障性租赁住房相关规定。广州发布《关于进一步加强住房保障工作的意见》，意见指出，到2025年，全面完成66万套保障性住房建设筹集任务;逐步提高户籍中等偏下收入住房困难家庭的住房保障标准，帮助新市民、青年人等缓解住房困难;加大用地保障力度，推动多渠道供应土地，确保“十四五”期间年度商品住宅用地出让配建保障性住房建筑面积总体上不低于总出让住宅建筑面积的10%;已完成红线储备的保障性住房历史储备用地，符合国土空间规划管控要求的，列入保障性住房项目清单;落实城市更新旧村全面改造科学配建保障性住房、配置中小户型住房。

在“房住不炒”的政策背景下，地方政府正在积极发挥主观能动性，积极落实城市主体责任，大力发展保障性租赁住房，构建住房保障体系，推动解决好大城市住房的突出问题。未来中央、地方政府或将给与更多政策支持，引导多主体投资、多渠道供给，利用存量土地和房屋等建设保障性租赁住房，同时加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度。

中央坚持“房住不炒”的核心定位不变，多策并举、因城施策，建立人、房地钱四位一体的联动新机制，促进房地产市场平稳健康发展。中央定调楼市背景下，各地坚持“房住不炒”总基调，因城施策制定各种政策，近期，张家口、株洲、桂林等部分三四线城市接连推出“限跌令”，全国楼市“双向”调控模式开启，以稳定市场预期。

“限跌令”是在“稳地价、稳房价、稳预期”背景下的另类调控政策，其目的同样是防止房价出现大涨大跌，促进房地产市场健康发展。近两个月来，包括长春、岳阳、沈阳等部分十余个三四线城市采取了限制房价下跌、维护房地产市场秩序的“限跌令”措施。9月20日，桂林临桂新区区长主持召开紧急会议，要求各房企抱团自律，坚决抵制恶性扰乱市场、恶意抛售行为；9月9日，株洲市住建局对存在采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售行为的企业项目负责人进行了约谈，要求停止违规销售行为，强化建筑施工质量，确保楼盘品质，同时，下架所有涉嫌低价销售的房源信息；9月26日，张家口发布新政，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售。

另外一二线城市仍收紧调控政策。厦门加强住房金融管理严格执行“认房又认贷”的差别化住房贷款政策，根据市场形势变化，适时适度调整住房贷款最低首付款比例、最低贷款利率；芜湖强化房地产信贷管理，严格落实金融机构房地产贷款集中度管理要求。加强个人住房贷款管理，严格审查个人住房贷款最低首付比偿债收入比，切实防范消费贷款、经营性贷款违规流入房地产市场；深圳市地方金融监督管理局等六部门发布关于加强商品住房用地土地购置资金来源核查要求的通知意在严格核查深圳市商品住房用地招拍挂出让土地购置资金进一步加强对房地产开发企业购地和融资的监管。

5.1 主要数据

9月23日，全国银行间同业拆借中心公布的最新LPR显示，1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，均与前值持平，自2020年4月起连续十七个月保持不变。

5.2 多地上调房贷利率 个别银行利率“破6”

LPR报价连续十六个月保持不变，根本原因在于2020年二季度以来宏观经济出现“V型”反转。一方面，在疫情得到持续稳定控制的背景下，经济复苏叠加去年低基期的影响下，平稳的货币金融环境有利于支撑经济不断修复；另一方面，虽然疫情暂时缓和，但未来走势以及外部不确定性因素比较多，国内经济修复基础仍需进一步夯实。

8月5日，南京二手房房贷利率上浮，首套房按揭贷款利率集中在5.5%-5.65%，二套房利率集中在5.85%-5.95%。3天后的8月8日，南京宣布新房首套房贷利率上调至5.95%-6.05%，二套房贷款利率6.25%-6.35%。苏州、佛山、广州、重庆等地，房贷利率区间的最大值都突破了6%，同时，二套房房贷利率也在走高。

今年以来，广州已经完成4次房贷利率上调。目前广州地区四大行房贷利率首套基本上涨90-100个基点，利率最高达5.65%；二套房贷利率大多上涨110-120个基点，利率最高达5.85%，而光大银行首套房贷款利率已经“破6”。

进入9月份，工行、建行、招行、民生银行等，首套房贷利率普遍为5.85%（LPR+120BP），二套房贷利率普遍为6.05%（LPR+140BP)。其他如农行、中国银行、广发银行、首套房贷利率普遍上涨到5.95%（LPR+130BP），二套房贷利率涨至6.15%（LPR+150BP)。

作为贷款市场报价利率，LPR保持不变是立足于宏观经济整体平稳发展的角度，是货币政策保持稳健的表现。而房贷利率上浮，反映出监管对房地产市场的定向调控，反映出未来楼市降低居民购房杠杆、防范居民住房金融风险的调控趋势。

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