解读|买了公寓的人,后来都后悔了吗

PS：文中提及的公寓均为40-50年产权的“商业公寓”，不包括70年住宅公寓。

公寓能不能买？这是一个地产类的恒久话题。

众所周知，公寓的产权年限短、变现难、既不能落户、也不带学区，流通价值远不如住宅……可即便如此，依然有人前仆后继购买这类产品。

难道他们都不知道公寓的缺点吗？

这显然不可能。

现在的人连买颗白菜都知道货比三家，买套房子怎么可能不去查资料？但凡稍微搜一下也就知道公寓的不足了。

而能够支持他们买公寓的，一定是有别的原因。

01

被迫买公寓的年轻人

关于这个，知乎上一条“买了Loft公寓有后悔的吗”的话题就能给出答案。

这个话题目前有1807个回答，我们来整理一下读后感：

一、大多数买了Loft公寓的答主，要么是买不起住宅，要么是买不了住宅。

以坐标上海的某非沪籍答主为例，她打算落户上海了再买房，顺便攒些钱，但她离落户还需要7年，每年要给房东贡献4万8的房租，即使不涨价，等到落户时总共付出去的房租就要33.6万元，而且居住体验不好，所以就咬咬牙买了一套属于自己的公寓。

她也知道公寓涨不动，甚至最终卖掉时会跌价，但相比租房，这已经是她能承受得起、且成本最低的生活方式了。

用她的话来说：可以的话谁不想买小区里的住宅呢？

事实上很多答主的情况都跟她极为相似。

二、买了Loft公寓的答主，半数以上都不后悔。

半数以上买了公寓的答主，对于买公寓这事都并没有感到后悔。

这其实是让我挺诧异的。

尽管他们也知道周边住宅的涨幅已经远超自家公寓（当然也不排除有人嘴硬），但我能明显感觉到的是：

这些不后悔的答主，大多是一群当下正在享受自由且认真生活的年轻人。

丨知乎@西湖的小犀

丨图源：橙子酱

丨图源：知乎@混子

丨图源：知乎@Zuos

他们按照自己的喜好装饰公寓，不用担心房东明天涨租或者赶人，也不用再忍受合租的局促和尴尬，从床到厨房到阳台到浴室，小小天地完全属于自己，可以衣衫不整甚至什么都不穿，可以在床上窝一天或者在沙发上躺一个通宵看完一部剧……

他们把自己最真诚热爱的东西融入到了公寓生活中，这本身就是一种认真的生活态度。

后不后悔还有很大一部分来源于欲望的变化、身处环境的变化。也许未来他们结婚了、宝宝出生了、工作调整了、或是条件变优越后，他们就会搬离公寓、也不再养猫猫狗狗，但至少此刻他们活得快乐，这本身就很让人羡慕。

三、买公寓自住的，大多是年轻群体。

由于许多公寓存在面积小、总价低、买一层送一层的优势，这对于支付能力有限、短期内暂时买不起住宅的年轻人来说，诱惑力真的很大。

而且，同等价位买的住宅和公寓压根不是一种居住体验。

比如香洲区某个公寓项目总价才100万左右，面积是小，但卧室、厨房、卫生间全都有。从上到下两层隔断，上面是卧室，下面是客厅，三四十平米能做到两室一厅的效果。

但同样100万，可能连个老破小的两房住宅都买不起。

而公寓一般所在的都是比较繁华的地段，周围配套齐全，既能方便上班居住，也利于未来出租。

有不少答主都想着结婚换房后，公寓卖不掉就转手放租，当起包租公包租婆。

看吧，尽管这类产品经常被人诟病，但当遇上匹配的需求后，它又显得如此合理。

02

那，公寓能买吗

尽管公寓可以满足部分人需求，但我们依然是不鼓励各位买公寓，能买住宅，还是要先买住宅。

因为公寓的缺点太费钱了，除了前面提到的缺点外，最重要的是，大多数公寓产品不仅不好卖，而且也几乎不存在涨价的空间。

以奥园广场为例。

丨奥园广场

奥园广场已经算是主城区比较知名的商区了，而且位于金琴快线落脚点，离北理工和北师珠比较近，有着非常稳定的开房群体。

但就这样一个公寓盘，5年过去了价格却不涨反跌，而周边的二手住宅基本都已经涨了至少50%以上。

丨图为2016年奥园广场公寓开盘价

丨图为2021年奥园广场的成交价

其实我还想找更多过往公寓的成交案例来印证我的观点，但找了一圈都没找着。

因为二手成交量真的太少了！

就连某房网这种房源较多的中介平台，在选择“商住”一栏时，连一个上架的二手公寓小区都没有。

连中介都不愿意卖二手公寓，谈何转手？谈何增值潜力？

哪怕是买来出租，想要收回成本至少也要十多年以后。公寓确实是可以创造稳定的现金流，毕竟户型小功能全，独门独户，比普通的住宅更易于出租。但想着短短几年回本翻倍，几乎不可能。

而且居然还有人相信“公寓拆迁一赔三”这种鬼话。

暂且不说这十五条理由里有一半都在扯淡。仅凭第一条，公寓拆迁赔偿金为住宅的3倍，你就能告他造谣。

《物权法》对于这个压根就没有明确规定，具体补偿款项都是根据当地政府拆迁补偿标准来定的。

敢这么说的中介不是愚蠢就是坏，坚信能一赔三的人也可以自行找中介领取奖励。

即便是买来自住，公寓的缺陷也足以让不少人抓狂。

比如安全性。相比住宅稳定的邻里关系，你根本无法判断隔壁公寓住着谁。现在很多理发美容、纹身、采耳、按摩等行业都会因为公寓租金低而大量开在公寓楼里，陌生人多相应的安全性也会差一些。

比如隐私性。大多数公寓之间仅隔着一面白墙，隔音不理想，自住隐私性是没法得到保障的。曾经我住过酒店式公寓就有幸听到过隔壁租房的情侣的声音，非常清晰，十分动感。

再比如通风性。由于小面积公寓无法做到南北通透，所以通风性很差，更多是依赖24小时开着的排气扇。一开心吃了顿火锅，却发现一周都是火锅味的事情时有发生。而且很多公寓的厕所都是没有窗户的，洗澡完水汽散不去，久而久之厕所天花板容易发霉，上完厕所那味道也是久久不能散去……

03

假如你真的想买公寓

正如文章开头所说，即使把公寓贬得一文不值，依旧会有不少人去选择这类产品。

足够低廉的价格可以让你忽略掉它的大多不足。

如果非买不可，请记住以下几点：

一、尽可能选择负债低、口碑好的大品牌开发商。相比小开发商，他们有更严谨的地段价值评估体系，后期交付品质相比一般小开发商要更靠谱一些，毕竟已有的口碑是会对品牌形成约束力的；

二、尽可能选择优质地段的公寓。周边人流大不大、有没有完善的配套、产业多不多、有没有学校、有没有交通枢纽，这些都是未来生活和出租的重要保障；

三、尽可能选择正在成长的潜力区域。虽然公寓的上涨潜力要比住宅差上一大截，但当区域的住宅价格与公寓拉开到一定临界点时，也会间接促使房价向公寓轮动；

四、如果是自住，尽可能选择舒适度更高的产品。比如更好的户型、楼层、景观等。目前有些公寓项目会区分开返租和不反租两类，自住的话尽可能选择后者，因为相比起返租，不反租的公寓可能成本更低，流动人员也不至于太杂。

五、一定要先做好不赚钱的准备。大多数公寓类产品都是很难涨价的，权当存钱问题不大，但有的甚至连普通理财都跑不赢，即便上涨了税费也会吃掉不少利润。

……

列举了这么多……其实最后还是那句忠告：能买住宅还是优先买住宅吧。

倘若你说存在即为合理，OK，那么在买之前，权衡利弊，尽量选择一个好的产品。

存钱不易，且买且珍惜。

………………

以上为正文，作者/Ahao

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