杭州17宗地终止出让!土拍彻底凉凉了吗?

10月8日下午，上海土地市场官网突发公告，“因需对地块规划建设条件作进一步调整优化等原因”，宣布终止奉贤新城、松江永丰街道等7宗涉宅用地的出让活动，这也使得上海第二批集中供地的原27宗涉宅地块缩水至20宗。

这不是个例。9月3日，青岛高新区2宗地块出让因故终止；济南第二批集中出让的76宗土地中，14宗地块终止出让；9月23日，重庆第二批集中土拍9宗地块终止出让……9月以来，已相继有长春、福州、天津、青岛、济南、成都、苏州、沈阳、上海等多个城市在第二轮集中土拍前临时暂停出让。
今年下半年，全国多城市对第二批集中供地“升级”了土拍规则，相较于首轮，第二轮土拍的溢价率几乎都显著下降，流拍宗数和临时撤牌宗数增加，底价成交成为主旋律，全国土拍市场已早早进入“深秋”。

近段时间，关于房企暴雷的消息扑面而来。

昔日“百强房企”——广东光耀集团宣布破产，负债超200亿，董事长远走，法院曾发160万悬赏令。

曾经的四川地产一哥——蓝光发展脚踩红线，被曝全国各地多处工地停工，企业岌岌可危。详细可以看《警惕！千亿房企悬了！全国多个项目疑似停工...》。

知名头部房企——恒大前段时间陷入破产疑云，众多媒体争相报道。面对这样的流言蜚语，恒大官方也被迫出面澄清称：

网络上关于很大破产重组的言论完全失实，公司目前确实遇到了前所未有的困难，但公司坚决履行企业主体责任，全力以赴复工复产，保交楼，想尽一切办法恢复正常运营，权利保障客户的合法权益。

不澄清还好，一澄清更加让不少购房者感到不安，因为这也直接承认了目前恒大处于前所未有的危机当中。

事实上，不仅仅是恒大和蓝光发展，算上之前暴雷的泰禾和华夏幸福全国有二十余家知名房企脚踩红线，正在经历或大或小的企业危机。

据启聘统计，2021年中期85家房企中有8家踩了3个红线，分别是：蓝光发展、京投发展、泰禾集团、格力地产、华夏幸福、富力地产、中天金融和嘉凯城。

脚踩2条红线的企业有13家，分布是：中国恒大、绿地控股、栖霞建设、中洲控股、金融街、中交地产、亿达中国、华发股份、首创置业、三盛控股、首开股份、广宇发展和美好置业。

而针对这些踩线的房企，则有着非常严格的管控规则。

踩3条红线的房企，有息负债不得增加；

踩2条红线的房企，有息负债规模年增速不得超过5%；

在严格的管控之下无疑是让踩线房企雪上加霜，特别是踩3条线的房企。

“有息负债不得增加”短短8个字却意味银行将不会对TA们放贷，并且TA们的拿地频率大概率也会受到相关部门严格的管控。在不能贷款不能拿地的情况下，想要摆脱目前的困境，其难度可想而知。因此大量“流拍”导致终止出让实属“意料之中”。

第一批土地集中出让中，上海被认为是模范生，因此第二批土地出让基本还是沿用前一次的方式方法，只是个别地方做了进一步优化。比如出现了“随机值”。

据启聘数据显示，上海第二次集中供地给出了目前全国比较详细的土拍竞价规则版本。

首先，增加“随机值”。此次政策明确，第二批集中公告的住宅用地竞价规则中，将增加一个“随机值”的概念。

竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。 

如此一来，房企猜“平均值”的难度更大。从第一次拍卖可以看到，根据过去的规则，各竞买人通过书面报价，最接近均值获得土地。这就导致了出让瑕疵，比如说，部分房企揣摩了这个平均值的大小，使得最先提交接近均值的房企基本上就可以拿到土地。这导致房企报价干脆就往“封顶价”和“中止价”两个价格的平均数靠。而且先报这个平均数的企业有利。

上海推出“随机值”，让拿地的不确定性增加。比如，原本4家企业参拍，现在可能出现5个价格，而这个价格是随机值，可能高，也可能低，对“平均值”的产生有很大干扰性。另外，报价时间只有10分钟，期间房企投拓人员面临的压力包括数学功底、运气成分。拿地有一定的随机性，反过来增加了书面报价过程中拿地的公平性。

其次，除了竞拍规则的调整以外，也形成了很多新的约束，尤其是对于房企拿地资金方面的约束。由于资金或拿地主体资格面临更为严格的审查，房企资金高杠杆拿地的可能性不大，这令房企拿地方面更加规范，也进一步促进当前上海土拍市场的稳定，落实了稳地价的政策导向。

据报道，中国房地产业协会预计于10月15日召集部分房企在京开座谈会，今日已有企业接到通知。

对于会议内容，一位消息人士表示，可能是近期市场有些动荡，有些房企比较困难，这次会议听听房企意见，摸下底。另一房企内部人士告知，“与会人员级别在副总裁以上，这个时间节点，由企业较高级别人员参加，预计这个会议将具有风向标意义。”

其实，杭州并不是唯一一个出现停拍的城市。 放眼全国来看，上海、青岛等地均出现不同程度的流拍。 合肥第二次集中供地17幅地块中有5幅因故终止； 成都第二批集中供地75幅地块有17幅因故终止。 此外，截至9月15日，沈阳第二批集中供地的46幅土地中，只有10幅土地有房企报名。报名的比例只有21%。 简单来说，接近8成的土地，达不到开启竞价的条件。 从时间上来看，这样的情况持续了一段时间。
从6月开始，全国涉及住宅用地的流拍地块有643幅，其中一二线城市流拍125幅，三四线城市流拍518幅。 这是一场全国性的土地市场寒冬。

“流拍潮”的局面，是房企目前普遍资金面承压的直接结果。房企当前面临的资金压力是双向的，不仅有“三道红线”、投销比40%的约束，银行房贷的放款速度变慢也直接冲击着它们的现金流。

许多房企当前面临的普遍情况是，销售面平平、回款也不理想，现金流存在一定压力。

据中信证券统计数据，2021年8月，全国商品房销售面积较2019、2020年同期分别下降4%及15.6%，销售额则分别增长3.3%及下降18.7%。根据禧泰数据，今年8月，中国315个样本城市中106个出现房价同比下跌，189个出现环比下跌。

一名TOP5房企总部财务部门的人士告诉我们，现在确实回款周期变长了。“资金链很吃紧，上下游企业也没什么积极性。现在大部分的融资渠道也被叫停或受到相关调控，之前还可以用私募、短拆等，现在成本太高这些方式也不复存在了。”

不过，业界普遍认为，房企所遭遇的境况有望在第四季度得到缓解。一个重要信号是，央行货币政策委员会第三季度例会明确提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。

如此一来，第四季度房贷的投放或会更积极一些。如果资金面没那么紧，房企的现金流就会好一些，正常一些，压力也就没那么大了。

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