解读:近3年房地产楼市的调控政策

自2016年12月召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位以来，楼市调控不断推陈出新。从2016年以需求端引导为主的调控逻辑，到2019年的供需两端发力，再到2021年的侧供给端，增加租赁住房供应，实施“两集中”供地，确保供给端健康平稳发展。

与此同时，中央约谈和督导广州、合肥、宁波、东莞、南通、深圳、上海、北京、杭州、无锡、成都、西安、南昌共13个城市，要求“充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，牢牢把握房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

由此可见，全国房地产楼市不论是从调控次数，还是调控逻辑和调控管控上看，中央调控态度明确，决心依旧，魄力十足。预计2021年下半年，“房住不炒”的政策仍然坚持不变，全国房地产市场调控政策主基调依然从严从紧，其目的为楼市“降温”，抑制房价过快上涨，确保全国楼市健康平稳发展。

对近3年（2018年-2019年，其实对下一年工作安排，即2019年-2021年）做一个简单对比：

1、共性部分：

①都提到房住不炒；

②都提到了因城施策（因地制宜）；

③都提到促进房地产市场健康平稳发展。

2、不同部分：

解决大城市住房突出问题。

从这个部署的内容里，通过对比近几年房产调控政策可以看出重点工作和政策导向，我们可以读出以下信息：

一、调控政策越来越利于房地产楼市需求侧

1、房住不炒必须坚持

有人没房，也有人有很多套房，而且由于此前一些人尝到了买房甜头，对房子情有独钟，买房似乎是一件乐此不疲的事，在这样的情况下，无疑会放大需求，推升房价。只有坚持抑制炒房需求，才能有利于住房需求回归正常，如此，目前的限购、限贷、限售等抑制炒房行为的措施还将在2021年得以保持，个别热点城市不排除得到进一步加强。

2、对刚需给予更多政策倾斜

首次提出“住房问题关系民生福祉”。什么叫民生福祉呢？按照百度百科的解释，那就是美满幸福的生活状态。满足刚需的住房需求将是2021年楼市工作的重要内容。

从目前各城市对住房市场的调控来看，对刚需就非常有针对性。比如说，针对热点楼盘，即便是摇号，也把无房家庭排在最优先级，给他们先摇，剩下的才给有房家庭摇，像成都、杭州、武汉、南京等热点城市都是采取这样做法，这样能确保刚需买房的政策大概率还会保持下去，并继续优化，让刚需买到房。

除了能买到，另一个就是购房成本，这主要是从房贷利率角度。据360大数据研究院监测的数据显示，全国首套房平均利率为5.24%，相比二套房利率有5.7%左右的差距，其实按照我们20-30年房贷周期算的话，这也是一个不小的福利，后面不排除有更多的差别化信贷政策支持刚需购房。

当然，对刚需来说，最根本的就是要能够确保房价平稳，否则，如果房价上涨快了，其他的措施都没太大意义了，而“促进房地产市场健康平稳发展”的目标就是对刚需进行“保驾护航”，意味着2021年的楼市将以平稳为主，刚需不用太担心。

3、采取一切措施发展租赁市场

我们“宁愿咬牙买房，不愿租房”的原因是什么？说到底，就是我们的租赁市场还不完善，很多问题没有得到解决，但我们又知道，随着房价增长，发展租赁市场也是一个必然趋势，如何让租房人后顾无忧，也是解决住房问题的关键所在。

关于发展租赁市场，此前也有提过，但像这次“大篇幅”来阐述租赁的，还是第一次，提到的各种措施，都是为发展租赁市场扫除障碍。比如通过集体建设用地入市和企事业单位的闲置地建租赁房，土地供应向租赁用地倾斜（目前很多城市在土地出让中安排一定比例建设租赁房），以增加租赁房源供应。

还比如通过完善长租制度建设，以消除经常搬家的烦恼，实际上，针对租赁市场中的一些乱象，住建部前不久还发布了《住房租赁条例（征求意见稿）》，包括一些不符合建筑标准、健康标准的房子等等，都被列入“禁止”行列，此外，租赁价格调控、让租房跟买房享有同等权利也被一并被提及。总体看来，所采取的措施都是在为发展租赁市场护航，决心很大。

可以畅想，作为解决城市住房问题的有效手段之一，大租赁时代真的到来了，未来不一定非要挤买房这座独木桥，租房也能实现我们的居住目标。

4、不可回避的还是要说说房价这一话题

这一敏感字样虽然没有被提及，但一句“促进房地产市场健康平稳发展”，算是诠释了所有，自然也包括房价，“平稳”二字仍旧是2021年楼市的主基调。

主要是如何理解“平稳”的意思？有人说，房价不涨或者微涨，其实就是跌了，毕竟有资金成本在里面，也有说上下幅度不能超过5%，因为有地方在楼市调控时有设过限制。近期又有一种让人眼前一亮的新观点，那就是把房价纳入CPI，有专家认为可能释放了一种信号。

央行前行长周小川日前撰文说，建议把房价纳入CPI，我们知道，目前的CPI虽然包含了衣食住行文娱等项目，但这个“住”虽包括租金价格，却没包含房价变化，所以，他认为租金占比太小，不能反映出真实的CPI。我们还知道，CPI价格指数很敏感，受到国家严格管控，一旦把房价纳入进来，如果从这个角度来理解“平稳”二字，房价涨跌幅度还会明显吗？无论怎么说，这可能是未来楼市调控的一个新看点。

三、房地产楼市调控将呈现三个新趋势

1、房地产去金融化，去杠杆化

郭树清曾经说过，房地产金融化已经成为了经济发展最大的灰犀牛，因此楼市调控一直都在做到一件事情就是去金融化，而这个趋势在未来会更明显。具体来看，在进入2021年之后，不仅是“三条红线”要求开发商降低自身负债，银行的房地产贷款资金也受到限制，购房者再也不能借用高杠杆买房。

这些动作都透露出一个信号，那就是政策在去金融化，去杠杆。万科董事长郁亮曾经说过，房地产未来会回归普通行业，其实就是因为政策在去金融化，要让房地产从金融业转向制造业。只要还在坚持“房住不炒”，那么房子身上的金融属性就会被削弱。

2、因城施策，政策会出现差异

由于我国各个城市之间的基础存在差距，所以在楼市调控之后，各个城市的房价走势都不一样，有上涨的，也有下跌的。“稳房价，稳地价，稳预期”，这才是官方对房地产市场的期望，这就要求楼市必须要保持整体的稳定。

所以各个城市的政策肯定会有所区别，房价上涨的城市就要出台政策限制房价上涨，例如现在不少热点城市都出台了二手房指导价政策。而那些房价下跌的城市，就要出台政策限制跌幅，比如说一些三四线城市进行了限跌。所以只要各个城市之间的房价走势存在差异，那么这些城市的调控政策也会存在差距，因城施策并不是一句空话。

3、信贷会逐渐放松，维护刚需利益

央行在前段时间的两次会议都强调了一点，那就是要维护刚需购房者的利益，其实就释放出一个非常明显的信号，那就是接下来的调控政策可能会放松信贷。因为在这一轮楼市调控中，国家不断收紧信贷政策，房贷利率也出现了大幅度的上涨，这就让刚需购房者的利益受到影响。其实在最近一段时间，为了不让刚需被“误伤”，不少城市的信贷都出现了放松，例如广州和佛山的首套房贷款利率就出现下跌。

三、总结：

2021年楼市基调已经定下，从政策导向看，起码或有两类人从中受益。一类是刚需购房群体，在相对平稳的市场下，努力工作，好好赚钱，不用担心楼市大起大落，有经济能力随时可以买。另一类则是租房群体，各种租房障碍逐渐扫除，相关制度将得到进一步完善，暂时买不起，或者不想买，可以选择租房，如果不考虑资产价格变化的话，未来“租购”或并没什么两样。

本文内容来自楼盘网、安居客、专聊房君，文章版权归原作者所有。