市场转冷,这个时候,还能出手买房吗?

很多年以后，回忆起2021年的楼市，大概可以这样：

3-6月份，楼市火热，江核数千人摇号，首付纷纷提至8成；河西中、河西南、大校场、新玄武纷纷跟进；装修包，买还是不买，这压根不是你自己可以选择的问题。上午认购，下午维权，去售楼处跟开发商一起友好学习最高指示，是一种新常态。

7月份，突如其来的疫情，不是在做核酸，就是在核酸的路上，还看个毛房；宁小通的横空出世，磨灭了许多楼盘的光荣与梦想。

8-9月，市场进入速冻，深圳、杭州……等土拍纷纷流拍，二手房指导价如达摩克利斯之剑，迟迟未下。恒大、蓝光、新力等房企纷纷暴雷，房价打折重出江湖……

10月以后，未完待续~

那么问题来了，在市场下行的时候，能不能买房，是下手，还是再等等，说不定还有折扣呢？

终于找回尊严的购房者

要判断楼市是不是火热，楼盘好不好卖，无需分析所谓大势竞品，只需要看置业顾问是不是够热情，是不是追着喊“哥、姐”即可。

上半年，在热门板块的热门楼盘，在千人抢房的热度下，可以说是上演如下场景“全款的往里走，8成首付的不要堵在门口，不买装修包的车挪走”，购房者不禁感慨，我好歹也是花400万买房，一点尊严也没有。

没到两个月，购房者终于找回了尊严，宁小通的集中报名，只能选择一个，对于买房人而言，其实竞争也减少了。毕竟很多楼盘，曾经几十选一，几百选一的摇中概率，导致很多真正的买房人，拼不过实力、眼光更为雄厚的炒房人，买不到新房，又不甘心去买二手房，只能一直看一直等，生生等来首付的上升。

而如今，江北核心区、城南中心、五桥等也褪去了狂热，上半年要靠抢的楼盘，也开始出现了1成首付、没卖完的正常市场了。

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当没有那么多人抢的时候，主动权则在一定程度上掌握在购房者手上了。当然，核心地段的，限价的，预算又够得上的，该抢的还是可以抢，但多了一份从容和尊严。

被业绩压死的开发商

从今年的22个城市集中拍地以及信贷的收紧，已经过去了好几个月，开发商的现金流愈发紧张，直接暴雷的头部企业X大，或将成为一匹黑马，对于整个行业的信心是严重打压的。回款，在开发商内部成为头等任务。

今年，可能真正验证了万科当年的“活下去”。

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年初，在市场好的时候制定的目标，到了10月份，甚至没有完成一半。跑的快的，如碧桂园，已经率先打起了降价第一战。市场下行时刻，楼市也验证了那个法则：不用跑得过市场，只要跑的比对手快就可以了。尤其是产品同质化、品质同质化的今天，跑得快，才能回款，才能有钱集中拿地，才能活下去。

而跑得快的最快的方式，恐怕只有2条了，一个是降价，一个是给予贝壳系的高佣金。那如何挑选可能的捡漏呢？

第二，节点方面，比如说刚刚过去的国庆、即将到来的双十一、双十二、月底、年底等，不仅仅价格需要包装，推售节点也需要包装，显得很有策略和节奏。

第三，房源方面，往往最先开始降价的是从特殊楼层开始，如顶底房源、临近马路、有变电箱等等不利因素的房源，随之而来的，可能是相对优质的房源。在这个时候，购房者可以勉强捡个漏。但是下手之前，建议尽量多方面考虑，认清自己真正的需求，是仅仅需要一个居住的地方，还是同时兼顾后期的升值？

分化的南京各版块

其实，从17年开始，南京的楼市板块已经分化的较为明显。今年脱颖而出的岱山、大校场、新玄武、雨花两桥、燕子矶等，或源于本身成熟且稀缺，或源于板块的轮动效应，周边大量改善人口以及产业的加持，房价相应水涨船高。

麒麟科创园、江北高新区、汇通路、兴智等板块也因为周边的利好逐渐落地以及客户的挤压去化良好。

偏远如禄口、桥林、龙潭等，看似便宜，规划也号称国家级、科技城、宁镇扬中心等，远景可期，现实却是荒草地上几大售楼处绝世独立，他们往往有一个共同的响亮的名字——贝壳盘。如果，你非在这种区域内居住或者工作，建议谨慎入手，毕竟，连外卖都难点到的地方，发展起来，需要等好久好久。

如果预算实在有限，则建议可以多看看二手房，褪去新房的各种包装，在市场下行的时候，二手房更能体现真实价格。遇到急用钱出手的房东，也能淘到相对性价比较高的房源，而且，即买即住，省2年房租，也是极好的。

上半年，很多人问的都是，300-400万的总价，江核能不能摇，岱山三剑客选谁，闭着眼睛摇了再说。现在，问的问题是，南京还能不能买了，会不会跌价，开发商会不会打折？

在市场下行的时候，对于真正的刚需来讲，反而是买入的好时机，少了市场的炒作以及恐慌，无论是新房还是二手房，更多的可以在市场上挑挑选选了。

纵观这几年的市场，在南通、盐城、淮安等城市大涨的情况下，南京的几乎全方位的调控，楼市就像稳如老狗的憨憨一般，除了头部板块外，200万左右及以下的房源比比皆是，只是可能，匹配不上你追求品质生活的需求。

在房住不炒，以及出生率急剧下滑的现在，再指望买套房子躺赚，几乎是不现实的，但真正的刚需，今年下半年，或许是较好的出手时机。

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