成交逆势上涨!深圳法拍房正上演着怎样的“致命诱惑”?

购买法拍房的第一步其实和购房其他住房都差不多，那就是选择适合自身需求的房产，即确认竞拍标的。目前市场上有阿里拍卖、京东拍卖、人民法院诉讼资产网等多个平台，可以在这些平台上浏览选择待拍卖的房产。

法拍房由于其信息的极度不透明，所以才会在购房后出现不少的后期问题，比如高额税费、无法过户、没有学位、不能入住等等。要想避免这些麻烦，最直接的解决方案就是对所选择的房产进行一次彻底的调查，一是可以查看平台公示的关于房产的各种公告及文件，里面会列明很多重要信息；二是报名参加实地看样，进一步了解房产的实际情况。总之，对法拍房产的调查越全面，后期的问题就会越少。

首先要确定自己是否有购房资格，目前深圳、广州等城市的法拍房也纳入了限购范围；其次是要将相关资料和资金准备好，由于法拍房需要支付保证金才能进行竞拍，且竞拍成功后需要在短时间日内支付完全部的竞拍款，这就要求有足够的资金，并且能在短时间内到位；最后，如果有按揭贷款的需求，还需要对自己的贷款资质做预审，可以提前与银行沟通好，以保证可以顺利贷款。

正式竞拍前需要支付一定的费用作为参与竞拍的保证金，保证金一般是起拍价的10%-20%左右，支付后即被冻结，如果竞拍成功，即冲抵拍卖款；如果不成功，将在拍卖结束后退回；如果竞拍成功后又悔拍，法院将予以没收。

保证金支付成功后，就可以获得竞拍资格，同时会在法拍平台上获得一个相应编号，待房产正式开拍，就可以出价竞拍了。竞价通常持续 24 小时，最后时刻如果有竞买人出价，将自动延时5分钟，直至无人出价为止。

竞拍成功以后，之前支付的保证金就会作为竞拍款的一部分支付给法院，而剩下的部分需要在规定的时间内支付到指定账户。对于需要办理按揭的购房者，竞拍成功后的第一步应该是尽快联系担保公司办理阶段性担保，从而获得按揭贷款。由于法拍房是需要在未获得房本的情况下获批按揭资金，所以这里的阶段性担保是必须要要做的，而阶段性担保也是需要支付担保费用的，通常在贷款额度的1%-1.2%。

法拍房的过户是个比较麻烦的事情，其中涉及到法院解封、机构解押、缴税过户等多个环节，成功拍下房产后拿到法院相关材料并要求解封房产，然后到房管局办理解除抵押手续出具相关证明，缴税过户需要提前准备好相关资料，等国土局通知递件过户，再到地税局核税缴税，避免来回折腾。

过户完成，房本到手，最后就是交房入住了，虽然是最后一步，但也有可能是整个法拍房的交易中最难完成的一步。尽管前期调查房屋处于空置状态，或者已经和占用者约定了腾出时间，往往现实中会出现各种意外情况，例如出现租房协议的、占用者不配合腾退的等等，处理起来需要耗费不少时间精力。

解决方案：目前这种情况，对于法拍房，法院会在拍卖成功后提供《执行裁定书》，可以强制过户，此外一些辅拍机构也可以协助清场。

解决方案：有的拍卖房法院可以安排看房，可以提前与法院电话预约；法院没有安排看房的，可以通过打点保安或者与相应邻居打听等，了解房屋情况，辅拍机构一般也会做尽调。

解决方案：法院拍卖时会注明租赁情况，但是这种一般需要租客主动申报，对于没有主动申报的，需要看房时核实关于租约的情况，另外与辅拍机构合作时他们会出尽调报告，租约情况也会调查。

解决方案：拍卖时会公示查档单、房产证号、业主姓名等信息，可根据这个对接对应的银行查实，与辅拍机构合作时可以咨询他们关于税费的具体情况。

解决方案：拍卖时有规定，对于拍卖物所涉及的水、电、煤气、管理费等由买受人承担，水、电、煤气、有线电视等户名变更手续，由买受人自行办理，相关费用自理，所以需要在拍卖前提前到物业了解清楚，辅拍机构做尽调时也会对物业欠费情况做调查。

根据政策，大湾区中通过拍卖购买深圳、广州、东莞、佛山的房产，受限购政策影响。

法拍房除个税需要缴纳3个点以外，其他税费与正常房产一致。

可以过户，详细说明见文章后首条评论。法院拍卖时会注明租赁情况，但是这种一般需要租客主动申报，对于没有主动申报的，需要看房时核实关于租约的情况，另外与辅拍机构合作时他们会出尽调报告，租约情况也会调查。