昆明二手房小区涨幅排行 成交量最大的楼盘居然是它!

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（1）

最近一年，全国重点城市二手房市场有何变化？来看下图：

对比去年同期，35个全国城市中共有21个城市二手房供应（挂牌量）上涨超过10%，其中超过50%的也不在少数，比如宁波、武汉、南宁、银川、呼和浩特等等。

同时，二手房供应量（挂牌量）下降超过10%的有北京、上海、深圳等。

二手房持续越卖越少的三个城市：北京、上海、深圳。

当然，这其中不排除有类似中介网站要求审核房源资质的原因导致大规模下降房源（比如上海，这个供应量腰斩与政府要求核验房源之后再上架有一定关系）。

二手房市场上卖家对整体市场的反应是潜移默化的，但对政策则是高度敏感。

起初是深圳。

今年2月8日，深圳住建局发文称，将建立深圳二手住房成交参考价格发布机制。第一期发布的参考价格目录包含深圳3595个小区。实际上这个参考价格一般仅为市场挂牌价格的70%。

而银行则按照指导/参考价格发放房贷，但实际卖价并不会因此降价，交易还是按照市场价格来交易，导致购房者如果考虑购买二手房就要增加了购房首付金额，让深圳二手房市场进入了寒冬。

（这实际上与之前昆明类似，一方面二手房银行评估价与实际交易价格不一致，另一方面购买二手房贷款不一定能够贷到评估价的80%，导致二手房交易门槛更高）

3月22日，成都也宣布将推出二手住房成交参考价格发布机制。

3月31日，新一轮的西安房地产市场新政出台，限售5年，同时还提出逐步建立二手住房交易参考价格发布机制，规范中介机构房源信息发布行为。

这样来看，二手房源主动下架/被动下架都属于政策导向的结果。（西安新政才刚刚实行，估计5月后会有明显效果）

其实在这样的二手房参考价机制下，高价项目越来越被限制“空间”。

参考前面提到的银行贷款限制，购房门槛再次提高，买家少，卖家的溢价/议价空间都被压缩了。

不过，也有部分卖家表示——就算出了指导价，自己的房子该卖多少钱，还是多少钱。

在需求量远大于供应量的市场，这样的情况普遍存在。

 （2）

就昆明而言，在过去的一年中，市场上的二手房源供应量持续增加，需求量则没有相应增加，也很明显的可以感觉到二手房市场的不温不火。

其实在五年内，昆明新房5年涨了176.53%，二手房5年涨了164.23%，典型属于二手房涨幅接近新房涨幅的城市。

只不过，这五年，都是前四年涨的，最近一年，相对温和。

这样的市场环境，反馈到买家身上，表现在最近一年挂牌房源价格上的保守与谨慎。

我们同事，去年要置换新房，就考虑卖出一套二手房，当时一个犹豫，连涨两次价，涨第一次价的时候买家说“这个数你确定卖我就买”，结果又被几万块冲昏了头，第二次又涨，后来买家直接不理人了。

今年再次卖房，还是当年那个价。

价格一毛钱没涨，反倒觉得自己“挺过意不去的”，对当年那个诚心买房的买家愧疚不已，最重要是错过了去年置换新房的机会和较低的利率水平。

现在我们再来看看最近一年市场上二手房小区的挂牌价变化吧。（挂牌价格数据来自安居客）

上述挂牌价变化，不代表成交价变化，仅能从卖家期望值来体现市场变化。

在我们随机抽样的176个小区中，有27.8%的小区挂牌价下跌，超过7成的小区挂牌价上涨。（也就是说超过7成的卖家认为自家的房子应该比去年卖得贵一点）

但不可忽略的是，对标通胀水平来看（去年M2增速在10%~11%间上下徘徊，仅做参考，不是说通胀了这么多哈），昆明的绝大多数二手房价格实际上去年都是在跌的。

（3）

价格已经如此，但其中依旧有佼佼者。

最近两年，市场上哪些小区二手房卖得好？卖得快？

再来分享一组数据：

2019年~2020年连续两年，全市范围内，二手房成交套数排名前四名被新迎小区、天骄北麓、世纪城、和谐世纪占据（两年排名略有变化，但都在前四）。

一方面是小区规模确实较大，另外这几个小区确实价格与周边新房价格有一定差价，买入二手也不失为一种高性价比的选择。

另外，如果单个小区一年的二手房交易量在100套以上，基本可以迈入全市二手房交易小区排名的前50名。

而昆明共有4000多个小区，也就是说绝大多数小区的房屋一年的交易量可能在个位数，甚至0。（当然，很多都是你听都没听过也不知道的小区）

话又说回来，以世纪城为例：

（这样看世纪城，是不是也觉得楼栋排布特别讲究）

单价1.3w，西边巫家坝新楼盘2w+，南边新螺蛳湾新楼盘也要1.5w+，再加上世纪城房源户型偏大且楼盘太大（房源多）导致卖价不高，但对于自住型购房者来说，卖价不高反而是优点。

一年二手房成交量15亿元左右（2020年数据），也是昆明二手房销量（成交金额）top级别，抵得上一个中等规模新楼盘全年业绩了。

再比如天骄北麓、和谐世纪，刚需盘，价格低，配套全，成交量大。（虽然总规模比不上世纪城，但看换手率这两个小区可不低哦）

全国销量最好的车不是奔驰宝马，而是五菱宏光，一样道理。

前面说到的是交易总量。

抛开小区规模谈交易量，总有点片面，最后来分享一组数据：

根据我们针对某大型房企旗下13个二手房小区的调查（以变更一次业主登记为一次交易计算），2019年平均转手率为2%，2020年平均转手率为1.71%。（转手率计算方式为成交总套数/总户数*100%）

在2020年二手房交易量比2019年交易量下降25%左右的大前提下，这家房企旗下的小区二手房交易量变化不算明显（下降14%）。

在研究这家房企旗下的小区发现，2000户左右的小区，低总价/低门槛的户型多，则交易量大。

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二手房虽不好卖，但只要首付预算足，还是很好买。

昆明楼市六点半

六点半，买房不孤单；常读六点半，笑得好灿烂。

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