收14万人防车位停车费,珠海市一小区业委会被起诉!

小区人防车位是不是小区公摊面积？

由此产生的停车收益究竟归全体业主

还是开发商？

法院刚刚审判的一起案件给出了清晰的答案：珠海市香洲区南泰明湾第二届业主委员会和物管公司以人防车位属于全体业主共有为由，自2019年以来共收取14万余元停车费，被开发商以不当得利推上了被告席。

该案历经一审二审，业委会均败诉，被判决需将14万余元停车费连同利息返还开发商。

  业委会解聘旧物管，

  收14万余元人防车位停车费被起诉 

公开资料显示，南泰明湾花园小区于2008年建成并交付使用，开发商为珠海经济特区十二村股份合作公司，共有38栋816户，其中包括约6000余平米人防地下室，长期作为临时停车位使用，此前一直由开发商委托的一家企业提供物业服务。2015年，小区业主成立业委会，通过招投标，于2016年更换新物管公司——珠海市明城物业。

法院判决书显示，2019年，南泰明湾业委会发出《通知》，称小区地下人防工程作为临时停车位，其收入应为小区公共收益，归全体业主所有。自2019年9月起，所有收费扣除每月50元管理费，其余款项全部转入业委会公共账户暂存保管，以后逐月按此计算。

小区物管公司证实，自2019年9月开始，其按照业委会的要求，将相关停车位收益按月支付至南泰明湾业委会指定的账户。

一审法院审理查明，截止2021年，业委会共收取停车费合计14万余元。

开发商十二村公司对此并不认可，很快将业委会及小区新物管告上法庭，以不当得利为由，要求业委会和物管返还全部租金收益及利息。

  小区人防车位收益究竟归谁？

  业委会、开发商各执一词 

小区人防工程被作为临时车位，收取停车费是很多小区的惯常做法，但这类车位的收益究竟属于开发商还是全体业主呢？

在法庭上，业委会和开发商针锋相对、各执一词。

南泰明湾第二届业委会认为，十二村公司建设小区人防工程是国防工程的一种，这是《人民防空法》对开发商的强制要求。涉案房屋小区未出售之前，十二村公司作为开发商确实拥有产权，但是在十二村公司出售房屋后，其拥有的住宅小区权属也随之转移给了全体业主。

业委会还指出，根据十二村公司和业主签订的《商品房买卖合同》已明确约定与公用房屋分摊的建筑面积包括结构性人防工程所在的地下室，可见十二村公司结构性人防工程作为小区的附属工程或配套公建其建设费已经纳入到住宅销售价格之中。因此，小区住宅小区地下人防工程应属于住宅小区的共用设施设备，应属于全体业主所有，其收益自然归全体业主所有。

开发商十二村公司则表示，按照《中华人民共和国人民防空法》第五条“……人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，明确了投资者既是人防工程的使用者，也是管理人，更是收益者的身份。

企业同时认为，十二村公司即系本案涉案人防工程的投资者，依法享有对涉案人防工程的使用、管理及收益，十二村公司也是根据法律的规定，遵照《珠海市人防工程竣工验收备案核准书》中的人防地下室平时用途作为车库使用，用以划分为车位出租给业主使用，并享有车位的出租收益，这是法律所赋予十二村公司的权利。

  法院：业委会构成不当得利，

  返还14万余元停车费 

该案历经一审、二审，业委会有关“住宅小区地下人防工程应属于住宅小区的共用设施设备，应属于全体业主所有，其收益自然归全体业主所有”的主张和诉求，未获法院支持。

珠海市中级人民法院在二审宣判中认定，防空地下室的投资、收益等问题适用《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，业委会主张开发商建设涉案人防地下室的行为是履行国防义务的行为、非自主投资行为，不适用《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款的规定，系对法律的误读，本院不予采纳。

二审法院同时指出，十二村公司在与业主签订的《商品房买卖合同》中约定公共部位与公用房屋分摊建筑面积（即公摊面积），但相关证据显示，小区地下室建筑面积6609.63平方米（包含人防地下室面积6336.64平方米）实际并未分摊计入业主所购商品房的公共部位与公用房屋分摊建筑面积。因涉案地下人防工程的建筑面积未分摊进入公用建筑面积，故无法认定开发商建设成本为购买该小区新建商品房的业主所分担。

最终，法院判决，开发商作为涉案地下人防工程的投资者有权享有相应收益，驳回业委会的上诉请求，维持一审判决，南泰明湾业委会需向十二村公司返还租金142515元，同时支付租金利息。

来源：南方都市报

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