多地政策松绑,房地产行业利好频出

没有大而不能倒的企业，但却有大而不能倒的行业。中国的房地产行业贡献了约20%的GDP、约40%的财政收入，构成约60%的家庭资产。然而自去年开始，房地产增速就在不断降档，开发和销售两端皆是如此。

虽说主要原因是受到2020年前低后高的影响，但地产不断走弱也是既成事实。一个最直观的证据是，百强房企的销售额和销售面积自去年下半年已陷入负增长。进入2022年，房地产下滑速度进一步加快。

今年第一季度全国房地产开发投资仅同比增长0.7%，刷新了1998年房改以来的最低增速。到3月份已进入负增长，其中新开工同比下滑22.2%，施工和竣工分别下滑15.5%、21.5%。在销售端上，全国商品房销售额同比下滑22.7%，住宅销售额下降25.6%。4月份，top10、top30和top50房企销售额分别同比下滑53.0%、54.2%及58.0%，降幅环比扩大19.6pct、10.7pct和9.9pct。

今年一季度，全国国有土地使用权出让收入同比大幅下降27.4%，黑龙江、宁夏、西藏等偏远地区的土地出让金降幅更是超过80%，对地方政府形成较大压力。另一方面，疫情不断反复地背景下，消费受到很大的制约，四月份GDP极有可能进一步下滑。而今年一季度GDP增速为4.8%，并未达到今年定下的5.5%的任务水平。要想维持目标不变，后期必然要下大力气。

重重压力之下，房地产必然不能再继续下行了，地方政府纷纷出台多项政策，到目前为止，全国已有超100个城市出台政策为房地产抒困。进而也出现了房地产板块集体大涨，整个板块14只股票涨停的稀有现象。

据悉，目前中国邮政储蓄银行苏州常熟支行支持在常熟首次购房采取2成首付，首次购房需为无房无贷，即征信无房贷记录且“苏易登”无房，暂无本地户籍要求。招商银行常熟支行表示，常熟首次购房可采取2成首付，但具体的实施细则还没有出来。南京银行常熟支行表示，常熟区域支持首次购房采取2成首付，其中，购买一手房时，需要查看楼盘是否准入，如未进行楼盘准入可提交楼盘相应材料进行办理，二手房则无此要求；此外，外地户籍需要连续缴纳12个月社保方可享受该政策。

5月9日，苏州市进一步完善房地产政策，新房限制转让时间由3年调整为2年，二手房对限制转让时间由原来的3年调整为不再限制转让年限。非限购区域房产不再计入家庭限购套数。此外，非苏州户籍居民家庭购房条件从原来的3年内累计缴纳24个月社保调整为连续缴纳6个月社保。

值得一提的是，苏州在1个月内两次完善房地产政策。今年4月苏州调整过非户籍居民家庭购房条件以及二手房限售政策：自4月11日起，苏州市限售放松，二手房限售由5年改3年；新房转让年限不变，自取得不动产证起3年内不得转让。

郑州变相降低房贷利率，中央银行对于毕业5年以内的购房者给予了4.5%的房贷利率，这已经低于5年期以上LRP；

沈阳增值税免税年限从5年改到2年；

佛山‍‍购房满5年之后，不计入房产持有套数；

江门给购房者发消费券……

与此同时中央也接连出台相关政策维稳，进一步强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》。文件从9个方面共39条，提出了县城建设的任务和措施。随着“棚改红利”趋弱，三四线需要新的增长点以维持经济活力，本次《意见》强调了要依据县城自身特点发展特色优势产业，并完善市政设施体系，夯实县城运行基础支撑，也有利于激发新的经济增长活力，缓解三四线城市楼市下行压力。

央行和外汇局联合出台《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》，其中提到要因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例、最低贷款利率要求，更好满足购房者合理住房需求，促进当地房地产市场平稳健康发展。

结合证监会、国资委、全国工商联发布的《关于进一步支持上市公司健康发展的通知》，政府对房企融资在继续落实“房住不炒”的原则的基础上，重点表态要维持房地产市场的稳定，一定程度上支持了房企的合理融资需求，同时房贷的放松也有利于企业的回款，未来房企的融资环境可能也会得到进一步优化。

中国房地产市场的利好政策频繁落地，一些重点城市对限购、限售有宽松迹象的时点，李嘉诚的出现更是引发了新一轮爆点。“抄底英国”的神话更是不禁让人联想难道这次现身是嗅到了内地楼市触底的信号？

4月份，重点城市首轮土拍进入高峰期，深圳、杭州、宁波、成都、南京、长沙及天津等重点城市均于当月完成了首轮集中土拍。在此影响下，全国土地市场成交规模环比上升，但同比来看仍维持在历史低位。

和上月相比，集中挂牌的重点城市个数明显减少，仅北京和福州2个重点城市发布了二轮集中供地公告，导致4月份土地市场供应量环比微降。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性土地供应总建筑面积13431万平方米，环比下降5%，同比降幅仍在五成之上。重点城市集中供地方面，北京和福州二轮供地各推出17幅地块，供应面积分别为175万平方米和95万平方米；和首轮规模相比，北京供地量略有增加，福州则有所缩减。

4月，重点城市集中土拍潮延续，多达7个城市于本月完成了2022年首轮集中土拍，同时南通、金华、东莞等城市也进行了集中拍地，土地市场成交规模较上月进一步抬升。据CRIC统计数据显示，全国土地市场经营性用地成交建筑面积达7830万平方米，环比上涨21%。各能级城市的成交面积也均呈现出环比上涨的趋势，尤其是二线城市，在杭州、宁波、成都、南京、长沙及天津等六个城市集中土拍的影响下，成交建面环比大涨33%。但需要注意的是，同比来看，4月成交规模与去年同期的差距仍在五成以上，市场仍处于修复期。

因热点城市集中供地潮来临，本月平均地价结构性上涨，达4017元/平方米，是2021年下半年以来的最高点。各能级城市中，仅一线城市因深圳集中成交地块位于地价相对较低的郊区导致平均地价环比下调外，二三线城市本月成交均价环比均呈上涨趋势，尤其是二线城市，因本月成交主力为杭州、南京、宁波等高地价城市，平均楼板价高达9114元/平方米，同环比均显著上涨。

值得注意的是，城市之间的土拍热度分化趋势呈现出更加明显的态势，楼市需求旺盛的深圳、杭州、宁波等城市首拍表现整体稳中有热，而天津、南京等楼市明显遇冷的城市，首轮土拍热度较去年第三轮明显走低，多宗地块遭遇流拍。

虽然从地方到中央，对于房地产的态度终于达成共识，上下合力出手，很容易给人一种错觉，即房地产将重新回到以往的增长轨道。但从数据以及一系列的事实上，中国房地产已然不可能再回到之前那种高增长的黄金时代。

行业高歌猛进的时候，开发商利润空间大，管理红利在土地红利和杠杆红利下显得微不足道。一旦行业进入平稳发展或者下行期，利润空间会明显下调，一大部分参与者退出牌桌，只能剩下少数的公司重新瓜分市场。以日本为例，中小房企在2008年金融危机时期加速出清，并购促使行业愈加寡头化，2008年，日本TOP10房企的市占率不足30%，到2020年，这一数据已经增长到了42.2%。

2014年万科提出“白银时代”，2018年高喊“活下去”，2022年定义“黑铁时代”，几乎每隔四年，万科总会先声夺人，以最坏的打算为整个房地产行业定调。的确过去的2年间，中国房地产市场上演了残酷的大洗牌，高杠杆、高周转率的激进房企一度都出现了资金链危机，众多头部民营房企已经在土拍市场消失许久，在土地市场上的购买力大不如前。

而与之相对的是国企央企成为了融资主力，本月100家典型房企的融资总量为641.28亿元，环比下降25.2%，同比下降44.5%。其中债券发行了355.85亿元，环比上升4.0%，同比下降43.0%。本月房企融资成本3.17%，环比下降1.92pct，同比下降2.10pct。其中境内融资成本3.14%，环比下降0.12pct，主要是因为发债主体仍然是集中在保利发展、华润置地、招商蛇口等国企央企。

在当下的房地产经营环境下，能活下去活得好活得久的，肯定是少数人。而走过了这场暴风雨，活下来的企业一定将成为行业的领先者。

疯狂的房地产掘金时代已经终结，房地产也已开始回归行业本质，在房地产的“理性经营”时代，只有坚守价值创造的企业才能真正“活下去”，当然国有资本体系的支持也至关重要。在这方面，央企地产机构显然更有优势。

资料来源：胡润百富、时空见闻、克而瑞地产研究、新财富