直面“住有所居”,中国释放了怎样的政策信号? | 腾讯新闻原子智库独家

发布于 2021-09-03 12:43

受访/易宪容访问/奕希编辑/杨溪

8月31日，国新办召开新闻发布会，由住建部相关领导解答“努力实现全体人民住有所居”。这一举动释放了怎样的政策信号？持续了20多年的中国的房地产基本制度逻辑，是否发生了根本性的改变？将会产生哪些影响？

就此腾讯新闻“原子智库”对话知名房地产评论人士、青岛大学经济学院教授易宪容。在他看来，政府密集出台的这些涉房政策，就是要平衡经济增长的速度和经济风险，解决社会分配不公的问题，但前提是将“房住不炒”落到实处。

以下是访谈：

提出“房住不炒”后，房价还在涨

原子智库：8月31日，国新办召开“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会。同日，住建部正式发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，距离之前的征求意见稿出台不过21天。如此密集的政策，释放了怎样的信号？

首先，房地产是中国经济能够保证一定增速的支点之一。特别是一些三四线城市，现在还在拼命建房子。如果没有房地产作为支点，经济增速会全面放缓。

其次，如果房地产出了问题，一定会传导至金融，导致中国经济面临风险。

再者，按现在的状态发展下去，某些城市过高的房价，已经严重影响到社会收入分配。这是分配不公的一个最普遍途径。许多大城市周边的农村居民，在过去二十几年的这轮房地产快速发展中，已经变成了富人。但其他地区想要进城的农民，财富水平和收入水平在整个社会中是偏低的。

这个问题如何解决？从政府的角度讲，密集出台的这些政策，就是要解决这些问题，平衡经济增长的速度和经济风险，解决社会分配不公的问题。但效果如何，仍有待观察。

2016年，政策上已经提出了“房住不炒”，房地产要成为消费产品而不是金融产品，要真正全面遏制房地产炒作。这个定位非常好，如果房地产市场成为消费品市场，与之相关的几乎所有经济问题都能得到解决。

但在此之前，房地产已经成了以投机炒作为主导的市场，消费功能排到后面去了。所以，这次住建部发布会说，中国要加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，继续全面落实房地产市场长效机制，让房地产市场未来更加平衡发展。政府希望这些政策能够让房地产市场平稳过度，成为健康的经济。

这个愿望是非常好的，但仍需要注意一个问题：房地产市场从以投机为主导，过度到以消费为主导、“只住不炒”，根本点是要房价不断下降，让投机炒作的人无利可图。但“房住不炒”的定位提出后，房价不仅没有下调，而且还在快速上涨——即使这两年受疫情影响，房价仍在上涨。现实情况跟政府希望达到的目标，差距还很大。

原子智库：我国房地产行业在经历第一次房改之后，迎来了快速发展的20年，但也给楼市带来一定的负面影响。在近期如此密集的政策推动下，房地产市场是否会面临根本性的制度变革？是否会将房地产市场局限在较有限的范围，而主要发展非市场性的公共住房？

易宪容：这几乎是不可能的。为什么？一个很简单的逻辑：现在仅仅是房地产业，就占了整个中国GDP的1/4以上；如果加上房地产拉动的相关产业，可能是百分之三四十，牵涉面如此之广，强行调下来，几乎不可能。

其次，银行业的发展也需要房地产贷款的支撑——目前个人房地产贷款达到了40万亿，一年就有1万亿的利润。你说让它调整，仅仅利益分配上就不可能。

更重要的是，只要房价在上涨，各个城市的房地产开发就不会停止，甚至还会加快速度。现在很多地方，特别是偏远的三四线城市，建了很多房子，但很多是空在那里。但只要房价上涨，各个城市一定会千方百计的去建房，因为有利润——尽管现在建房不是暴利了，而且利润也不全留在开发商手中。但只要利润很高，要房地产的势头缩下来，就几乎不可能。前几十年，几乎所有的知名企业都涉足过房地产。比如青岛的海尔、海信，哪家公司不在做大量的房地产开发。在“因城施策”的方针下，各城市一定会根据自己的最大利益，把自己的房地产市场做到最大。只要有利润、只要房地产市场没有真正回到以消费为主导的市场，只要购买住房仍是一个主要投资工具，“房住不炒”就无法落实。

真正落实“房住不炒”要做什么？要通过税收政策，而不是以行政命令、信贷政策来控制——把炒房的利润、房地产企业的暴利全部收起来。无利可图时，就没有人去炒房了。但现在就是不用税收政策。因为房地产税收政策，是对整个社会一个重大的利益关系调整。

住建部发布会上讲得很好，可以有保障性租赁住房，但这个比例是很小的。在一线城市，比如在北京、深圳，公租房占比3%都不到。但在发达国家，比如德国，住房自有率是43%，租房率是57%。中国城镇居民约89.56％居住在自有住房，租房和保障性住房加在一起是10%，这个格局不调整，政策效果十分有限。

原子智库：利用税收调节，是指尽快出台房地产税等相关政策？

易宪容：不仅仅是房地产税，还有房地产交易所得税、遗产税、房地产控制税等一系列税。比如，国外人买得很多，导致房价上涨了，就应该出台房地产外国人购买税，增加20%、25%的税。利用税收，真正把投机炒作挤出去，把它控制住，不让住房成为赚钱的工具，让房地产市场成为真正的消费市场。

如何把7亿农民纳入城市住房体系

原子智库：就保障性住房而言，“新加坡模式”的住房制度会成为我们的参照目标么？

易宪容：任何一个模式在中国都已经没有用了。为什么？跟过去不一样，中国现在城镇居民住房自有率是89.56％，租房市场只剩下10%左右；未来一线城市的公租房、保障性住房，比例会大一些——保障性住房占5%，租的住房占10～15%，公租房、保障性住房等等加起来占20%，可能是一个极限。（但这没有包括农民工群体。因为农民工进城后所赚的工资，根本没有能力在一线城市租好一点的房子，他们都租到城中村去了。）

“新加坡模式”是：85%以上的居民都住在政府提供的公租屋、组屋里，15%才是购买商品房。也就是说，真正去购买商品房的人比例非常小，跟中国相比是整个颠倒过来了。在自有住房率如此之高的情况下，中国怎么去发展住房的“新加坡模式”？

原子智库：所以，现阶段保障性租赁住房还难以保障低收入人群的生存空间？

易宪容：真正要让市场改善，还是要切实落实“房住不炒”的定位。只有让房价逐渐调整了、让租房更便宜，农民工才有能力租到城市里面。

现在我国常住人口城镇化率是63.89%，但农民工住在城里的，可能连5%的比例都达不到——也就是说，有7亿农民在整个中国城市体系之外。如果把这7亿人囊括在城市住房体系之内，中国房地产市场的量级有多大？当然前提是，如何让房地产真正回归到以消费主导的市场，用税收政策把投机炒房挤出去。

原子智库：此次住建部发布会上重点提出，以保障性租赁住房解决新市民、青年人的阶段性住房困难，然而对于很多国人而言，租房毕竟缺乏安全感。未来应如何推动租购同权、保障性住房承租人优先购买等政策？

易宪容：这个问题很简单：并不是年轻人、中国人喜欢买房，关键是买房以后，不仅可以让内心感到安全，还可以升值。如果买房要花很大的代价，且不再升值，同时租房比买房更发达，年轻人一定不买房。

现在政策的基点，一方面是让房价不跌，另一方面又要解决中低收入群体的居住问题，所以肯定会做一些公租房、开发租赁市场。但成功的概率可能不是很高。因为，此前像贝壳、万科的租赁房模式，全部失败了。企业利用政府政策，在短期内谋取更多的利润，实际上坑的是租赁者。

现在由政府发展租赁住房，要想达到实际效果，一定要回到“房住不炒”的定位。

原子智库：保障性租赁住房的选址、保障对象、配租/配售过程，如何确保公正公平？

易宪容：从保障性住房、租赁住房来讲，其用地应该放在商品房土地中拍卖，而不是单独一块一块的地。如果保障性住房是单独的地块，那可能好的地段全是商品房、高价房，让所谓的富人住；差的地方做保障房，让低收入人群住。

这方面其实是有成熟的模式：土地拍卖时就规定清楚，其中比如20～30%是保障性住房，让房地产开发商去做，腐败、寻租等就会减少。如果单独把一块一块地定位为（租赁性、保障性住房），房子质量做的很差，容积率很高，最后坑的是政府。

解决学区房问题先把炒作暴利打掉

原子智库：此次住建部发布会还提出，老旧城区不能大拆大建，而要有机更新，且城市更新不能以地产商为主导。这意味着什么？会有哪些影响？

易宪容：大拆大建是早几年的开发模式，现在政策从方向改变是对的，改革这些是好事。大城市现在要拆、要建的，已经不多了。对于老的住房，不是不可以拆，关键是要如何做到公平、公正。如果这块地拆迁出来真的使整个效益提高，每方都满意，这样做也很好；但如果是零和博弈就不行了。

原子智库：我国已经步入城镇化中后期，城市更新已经成为推动城市结构优化的重要抓手。然而我们观察到，很多城镇地区在完成改造之后，各种基础设施都相当完备，但仍然吸引不到商家和客源，这种情况如何解决？

易宪容：现在优化城市发展，最大的问题出在哪里？就是整个社会经济发生了翻天覆地的变化，是传统经济跟数字经济的差别。我们以前做的是传统工业化经济条件下的城市规划发展，但现在数字经济下，发展变化了。比如，过去工业化时代，建了很多商场，考虑的是多豪华、怎么吸引更多人；现在建起来后没用了，人家购物根本不进商场。仅仅通过智能化优化，实际效果会十分有限。

那怎么办？第一，还是要让房地产市场回到以消费为主导的市场，真正让城市化进程成为农民的市民化。第二，很多商业一定要改住宅，有些可以改成廉租公寓，让年轻人能够很低价的住进这些房子。

原子智库：近期各地有关中小学大学区制度和教师轮岗制度的消息不绝于耳，我们看到了国家对整治学区房乱象的决心。但学区房真的会就此消失么？在您看来，整治学区房问题还需要哪些必要手段？

易宪容：“学区房”核心是什么？不是学区好坏，是教育资源的不平等、不均衡。这在全世界是普遍现象，但为什么其他国家没有学区房问题？“学区房”问题的核心,是房地产投机炒作来获得暴利,然后就拼命地炒。如果房地产炒作挣不了钱，谁还炒啊？所以，解决学区房，核心就是要通过各种税收把房地产炒作的暴利打掉。

现在教育部出台规定，大家都盯着教育资源分配不公、区域性不平等。这是问题，但不是最重要的问题。

原子智库：近年来的政策调控对房地产行业产生一定影响，未来房地产企业应当如何转型？房地产市场是否将进入以旧改为主的后房地产时代？

易宪容：不可能的。这么多年，大家天天说转型，但近十年来房地产企业的数量从来没少过——虽然每年都有两三百家兼并、调整，但对整个行业的影响，可以忽略不计。

有两个概念，大家必须清楚：首先，房地产企业转型的数量有多少，占整个行业的比例是不是增加了？房地产的销售量、销售额，是不是下降了？目前，这两个都没有。

其次，房地产的价格是不是下跌了？没有。只要房地产市场的价格不下跌，要让房企减少，几乎是不可能的。

（来源：腾讯新闻）