云南拟修订物业管理规定!物业服务人不得有这些行为→

近年来，在物业管理过程中，在业主委员会成立、老旧小区物业管理、住宅专项维修资金使用等方面都存在一些问题。为系统解决出现的各种问题，结合物业管理新形势，修订现行《规定》十分必要。今年4月，起草工作组成员分别到成都、昆明、保山、怒江、楚雄等州（市）开展立法调研，收集相关资料，与有关单位、物业服务企业、业主委员会、业主、居（村）民委员会代表座谈，总结我省物业服务的经验，找出存在的问题和短板。值得一提的是，意见稿还借鉴了北京、上海、重庆、广西、陕西、成都等地的立法经验。

意见稿共26条，主要内容为物业协会职责、老旧小区物业管理、物业管理区域划分、选举产生业主委员会和组建物业管理委员会、业主投票权确定、物业管理用房配置、物业服务价格、业主支付物业服务费用义务、物业信息公开、物业区域禁止行为、业主信息保密、维修资金应急使用、公用企事业单位职责、房屋保修维修、房屋修缮责任、业主增设电梯、非住宅物业服务活动的监督管理等。

物业管理是基层社会治理的主要组成内容之一，既有业主、建设单位、物业服务人之间平等的民事法律关系，也有相关政府部门对物业服务活动监督的行政法律关系。意见稿明确：将物业管理纳入基层社区治理体系，构建综合治理格局。分别明确了住房城乡建设部门、政府相关职能部门、街道办事处和行业协会在物业管理活动中的相应职责，形成管理合力，实现物业管理重心下移，更好地发挥街道属地管理优势，强化条块结合，以块为主，齐抓共管。

业主委员会成立难和运作不规范是我省甚至是全国普遍存在的问题，也是引发小区物业管理主要矛盾的原因之一。意见稿明确，街道办事处、乡镇人民政府应当积极推动业主召开业主大会，指导成立业主大会筹备组，加强对业主委员会人选的推荐和审核，选举产生业主委员会。对暂不具备召开业主大会和选举产生业主委员会条件的，街道办事处、乡镇人民政府负责组建由居（村）民委员会、业主代表等参加的物业管理委员会，临时履行业主委员会的职责。

根据当前云南省物业管理实际，设定了有关物业服务的新机制。物业服务人应当定期将服务有关情况以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会或者物业管理委员会报告。物业服务人未向业主公开的，住房城乡建设主管部门应当责令限期改正。

物业服务人不得有下列行为：服务合同签订后，无故减少服务人员数量、缩减服务面积、降低服务标准；违规收取未经合同约定的相关费用；以业主拖欠物业服务费为由，采取中断或者变相中断业主的用水、用电等方式，干扰业主正常生活和工作；服务合同终止后，拒绝退出物业服务区域；强制业主通过指纹、人脸识别等生物信息方式使用共用设施设备。

对物业服务人实行信用评价和信用评级，并实施分级分类监管。推进信用信息在物业管理招投标、政府采购、业主大会选聘物业服务人等方面的应用，促进物业服务行业信用评价体系建设。

按意见稿，住房城乡建设主管部门应当公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准，引导业主与物业服务人按照质价相符的原则，通过合同约定物业服务价格和调整方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的住房城乡建设主管部门会同价格主管部门，制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。

业主应当根据物业服务合同的约定支付物业服务费用。物业服务人不得以业主欠交物业服务费、其他纠纷未解决、阶段工作未完成、物业服务合同未履行完毕等理由拒绝退出物业管理区域。业主不得以物业服务人已退出本物业管理区域为由，拒绝支付物业服务费用。