未来十年买房,到底是买什么?

十多年前，我入手了一套东中环的项目，多年以后，这成为我最成功的选择之一（购买价格溢价近6倍，以官方指导价为准），而伴随着物业升值的，是整个川师板块的快速发展、迭代与焕新。

总结这一段买房的经历，我认为除了买入的时机以外，更重要的是选择了一个不错的项目。要知道，在十多年前，狮子山远不如现在的繁华，没有地铁，公交车也只有孤零零的2条。是什么，促使我下决心购买这个项目？

△川师板块实景图

我认为，是这个项目代表的超越预期，以及领先的产品能力，这确保了项目不仅在当时领先，也确保了项目在多年后，依旧不过时。时至今日，它的退台式洋房还是城东低密产品的典范。

目前，地产进入到全新的周期，一个之前未曾面临的“十字路口”，对于购房者而言，也是如此，限价、限购、限贷……都是从前所不曾面对的，在这个全新的历史周期，原有的买房成功经验，还有效吗？或者说，如何寻找到下一个十年依旧可以信任的、超越预期的项目？

 “超越预期”的三大维度

从过去十年，到未来十年，这期间，我感受最为明显的，就是置业观念的变化：随着改善定义的不断提高，原来单纯的对居住面积的追求，已经上升为对城市资源、产品打造、物业服务以及生活方式的“一体化”考量。

在这样一个大背景下，“超越预期”也有了更多的定义：不止于对于产品的超越，同时也包含了另外的两大维度：区位的特有属性、生活方式的迭新。三者的融合互通，足以确保你的房子，在不确定的市场环境中，获得“确定性”的目标，甚至超出预期的效果。

区位的成长性和难以复制性

事实上，每一块土地都是独一无二的，关键是要放在城市发展的大背景下进行考量。什么是区位的“成长性“和“难以复制性”？用这个标准来审视这座城市，它的价值板块点又在哪？

其实，把这一点带入现在的二手房限价的大背景中，就很能理解了。

△国际城南实景图  图片来自网络

从目前公布的三批次二手房指导价情况看，城南的二手房价格总体处于领先的位置，以西派国际为例，2012年开售，当时价格16000元/㎡。2021年官方指导价38862元/㎡，在这样一个长的时间段里，配套从无到有，直到成为城南二手房价格的领头羊。这一方面得益于项目对于稀缺资源的占用，比如锦城湖；另一方面，其实是很多购房者买房时往往会忽略的一点，就是：

有些位置，不一定是当时最繁华的地段，但一定是最具备发展潜力、以及未来会实现更城市资源占有的板块。

从这个角度看，地段上的“超预期”，需要我们用更长的时间维度去看待这个板块的过去、现在和未来，从中捕捉最合适的“买点”，为自己预留出成长空间。这也是被很多高价值的二手项目所证实的价值判断逻辑。

△示意图  图片来自网络

那么，在主城区，这样“有资源”、“有成长”、“有未来”的板块是什么？应该说，作为新崛起的城市板块，在全城都有布点，读懂区域的未来，核心无非两点：

1、区域内是否有充足的土地供应，以形成后期完善的居住氛围？

2、区域内的教育、交通和商业配套以及规划，是否能满足居住的不断迭新？

站在这些需求的基础上，正在蓄力的各大板块其实已经浮出水面：

大规模的土地整理，加上地处主城中环的位置，“二八”板块成为近年来变化最大的板块之一，交通、教育等资源已经纷纷落地；教育资源带动区域爆发的一个鲜活案例来自于青羊新城——尽管地铁、商业都还有一定距离，但当青羊区教育资源外溢以后，将带动着整个区域快速升级，未来长线看好。

△七中英才学校效果图

△青羊新城规划范围

武侯新城板块随着高端项目集中落地、学校建成、商业开业、地铁开通……让这里开始有了高端居住的雏形。不过，接下来区域的供应从武侯新城南区开始转向北区，但北区仍有待拆迁土地、待完善路面，加上区域内多个双限项目，北区难以复制南区的“高端”气质。

△武侯新城区位示意图

在天府新区，我看好的板块有两个——麓湖板块和天府总部商务区板块。总部商务区的产业优势更为集中；而麓湖板块的生态优势明显。2006年，万华率先进驻，几乎凭借一己之力开创了麓湖板块，随后万科、中海、卓越、德商等房企加入。在自住属性和呈现度上，麓湖板块更胜一筹。

△天府新区总部商务区

产品的前瞻与领先性

接下来，谈谈产品的前瞻性。

2017年成都正式步入“改善元年”，大成都范围内套均成交面积段从2017年的90㎡以下占主力，到2020年110-130㎡为主，从初入改善步入全面改善，仅用了五年的时间。

随着改善的不断升级，当下的市场环境下，对于产品力有了更高的要求与定义。谈起大平层，我们一定会想到，公建式的外立面、大阳台、阔尺横厅甚至是端厅、主卧套房带大衣帽间……这些指标，其实是新时期的产品标配，但在上一批大平层作品中却很少有能够完全做到这样的设计，这也就意味着，上批的高端项目，后期很可能会被新的高端项目迭代掉，这是一个残酷的事实。

因此，能够在当时具备足够前瞻性和超前性的产品力项目，往往能历久而弥新，时至今日，依然保持坚挺的市场价值。这一点，我们可以从过去十年成都楼市发展的长河中得到答案：

2004年万科城市花园首次运用“退台式花园洋房”，开创了花园洋房的新时代；2009年誉峰“一户一泳池”，成为大平层的突破；

△合景·誉峰实景图

2010年中海城南一号的“经典四房大平层”等，一直沿用至今；2013年麓湖云树项目超前性的拿出了“端厅”户型，由客厅、餐厅和西厨构成的起居空间，拥有270°的采光观景面，像飞机驾驶舱一样占据了最佳观景资源，开创了高层“端厅”的先河；

△德商·锦江天玺女王玄关实景图

2020年以后，成都高端市场爆发：市场的产品力更为百家争鸣，德商天玺系的“女王玄关”，凤起的中式合院、奥园对于叠拼的“独栋化”设计等。在未来的物业选择中，产品力的选择将会上升到越来越重要的层面，也是你的物业保值的一个关键。

生活方式的迭新与圈层构建

这一点，之前被我们称作是物业服务，现在的开发商有了更加丰富的解读，即生活方式的呈现和圈层的归属。

物业服务保证整个房子后期的居住常新，这是第一步，龙湖、万科是这方面的典范；下一步则是通过更多活动打造呈现出“邻里生活”的亲切感，业主之间的粘合度，这也是未来地产竞争的新赛道。

近两年，成都高端住宅供应大增，我们可以看到许多高端项目物业的升级，从拼地段到拼产品，再到拼物业服务，如德商的“福流生活”，花漾锦江的“7S服务体系”等。

在生活方式的营造上，我个人觉得最丰富的、独特的，也是最喜欢的，是麓湖生态城。

今年以来，我有好几次去到麓湖，或是去朋友家做客，或是参加活动，最为直观的印象，就是各种生活业态的蓬勃发展，生活氛围的逐渐浓郁。 

正是在这样一点一滴的营建中，如今的麓湖已经呈现出了丰富、独特的生活状态，并且有了每年固定举办的业主节日，如“渔获节”、“龙舟节”等。

在我身边，许多从国外回来的年轻一代，也都深深认同麓湖丰富、多元的社区文化和生活方式，而广阔的水域、良好的生态又给了这样的生活方式更多的可能性与趣味性，户外、运动、艺术、人文、亲子、时尚潮流等各种活动在麓湖都能找到舞台。

△麓湖“渔获节”实拍图

过去十年，我们买房更多考虑地段的发展和产品力，但随着年轻一代成为改善购房主力军，这种领先的生活方式也正在成为市场的风潮。

是否具备丰富的社区文化以及健康、积极、向上的生活方式？你是否是与志同道合的人生活在一起？以后都会成为一个项目是否保值增值的重点，也是我们在选择项目时必须加以考量的。

 是谁？

现在，回到文初的问题，我们未来十年买房，到底买的是什么？

超越当前的城市眼界、领先当下的产品力，以及能够形成共同爱好的社群运营，在我看来是未来买房考虑的重点，这可以让你有一个良好的居住环境，也能保证你后期有置换的底气，即：良好的流动性。

从目前市场上看，这三个维度都满足的项目并不多，我认为，麓湖生态城是其中之一。

△麓湖生态城实景图

首先，生态和城市属性的叠加，确保了区域的未来价值；其次，从麓湖的第一个组团-澜语溪岸开始，麓湖的产品基本没有让购房者失望过，这也从侧面映证了麓湖产品的生命力。而在生活方式的营造和社群的构建上，麓湖也一直走在市场的前沿。

而当下的呈现，显示了麓湖强大的兑现能力。

如果你有一次改善的机会，那么，具备以上三个价值维度的麓湖，将是理想的选择。过去十年给予你“超预期”价值回馈的麓湖，未来十年，依然是你值得信赖的朋友。

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