解读“住有所居”新体系!阳光下的老故事 | 房叔说No.291
发布于 2021-09-11 19:41
8月底，国新办举行“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会，会上，住建部表示：
国务院以单一主题召开新闻会，直接就某一领域定调工作的重心，规格之高，形式之特别实在得让笔者引起重视；
关于保障住房体系，住建部一直在提是解决大城市住房问题的重中之重，却总是被大家习惯性忽略和诟病，自然是有理由，而这次确是和以往不同；
发酵了十来天，查阅了大量的资料，笔者决定要来解密——“住有所居”。
▲共同富裕内涵里的全民社保体系
“住有所居”的出处见上图，不出意外的，依旧是“共同富裕”的核心内涵之一；
在住房领域，这四个大字填补上了“房住不炒”的空白，形成我国日后很长一段时间内的基本国策，概括成一句：
“要实现共同富裕，在住房领域，前提和基础是房住不炒，去向和办法是住有所居。”
坦白说，“房住不炒”是中央与地方政府、金融监管与地方银行、国土资源局多方的博弈，多少有点“存量里扯皮”导致落实拖拉的情况；
而没有多系统的复杂协商，住建部门可谓轻装简行，在强政策市来临的背景下，只负责回答一个问题：“未来增量怎么弄?”
回答这个问题，发布会上最高纲领和措施阐释的很清楚：中国以后的住房体系将一改以市场商品房为主的传统格局，变成由商品房、公租房、共有产权房、安居房、租赁房等为主的新格局，即“政府-市场租售同举，且政府在前”。
这种新格局即“住有所居”全面住房保障体系。
怎么就新格局了？好像原先这些也有提，不是没变化么？具体啥意思？
深入浅出，翻译翻译，什么叫惊喜——过去，大城市住房供应≈商品房供应，市场道路；现在，大城市住房供应=公租供应+福利房供应+共有产权房供应+商品房供应，民生道路为主，市场道路为辅；
还不懂？带你全局视角看。列数字，跟笔者捋一遍解题思路，设城市住房供应为1，住房需求的房票为5。
从前新房供应0.9为开发商建造商品房，0.1是政府造人才房、保障房、蓝领公寓、总部基地住房、回迁房等等（公租房是租赁，流动性质，算居住供应，不算房产供应），其中拿地时溢价竞拍自持和公租比例，一般10%-15%已经是开发商的利润极限，即0.9的0.1为公寓、公租、商业、养老、写字楼等等；
于是，现状为5的需求，对应0.8以上的市场商品房和不到0.2的民生供应房，市场供需关系矛盾很大，其中民生供应房产权变更又受限；
现在商品房要退居2线，面对5的需求，供应做2的保障住房，1还是商品房，剩下的在存量里由二手房和产权变化房解决，先稳民生，让有需求的年轻人先住进去，之后再来探索这2里面的产权变化；
有人问，能突然造这么多供应么，大可放心，开发商说白了是分包建造管理商，基本谈不上成体系的技术能力，政府做公建的基建能力去做板楼可谓大材小用，何况公租房的户数多、套内面积也不会有140,160这样大的数字；
再以个人视角看，假设我是一年轻人来到大城市工作：
如果我除了工作一分储蓄没有，那我就先去申请政府廉价的公租房，只是暂时解决居住；
如果我工作了几年有点积蓄和女朋友两个人凑凑，有两个选择，一去摇新商品房，二去买共有产权房，结果无非两种，摇中了还房贷和买了共有产权房与政府共持产权，但二者都享有该城市所有的居民权——医疗、学区等等；
如果我天赋异禀是个人才，我也有两条路，一是攒点钱去商品房人才摇号，二是钱不多去申请人才安居房，安居房是供给部分特殊人群低价全产权福利房；
如果我啥也不是但有的是钱但是摇不中新房，恭喜你，真想定居二手房市场可以解决你的需求；
最后，共有产权房和安居房要进行市场化探索和健全，这句话无外乎就是四方面：
1、共有产权房可以向政府进行剩余产权的赎买；
2、共有产权房可以仅针对自己那部分产权进行交易；
3、共有产权房可以卖还给政府，当然需要折价；
4、安居房准入市场化年限和产权上有门槛，例“20年内不许卖，产权是50年的”等等。
“住有所居”体系的新，也不光新在工作侧重点，这意味着中国终于愿意向“契权或产权平权及可交易”的新时代推进。
新加坡的体系称为“居者有其屋”制度，语出孙中山“民生主义”的内容之一，也暗合《孟子》“民有恒产方有恒心”的思想，学问要做实，笔者也把“老故事”说给你听。
以下内容部分参考《联合早报》专题，同时结合专业所学及当地留学生实际问询；
今天的新加坡，超过8成人民居住在名为“组屋”的住宅区内，区内一开始便规划配套有公园、食肆、商店、活动中心、办事中心等满足人民一切需求；
这一切源于上世纪60年初新加坡脏乱差的居住条件，作为一个刚拥有独立政权的小国，国父李光耀一开始就把让人民居者有其屋作为基本国策大力推进；
随后的20年内新加坡兴建了大量政府组屋项目，因为土地资源有限，每一寸都不能浪费，组屋的建设标准非常高，而后通过一系列政策让人民不仅住进去，而是可以买下，实现真正的拥屋梦。
在新加坡，组屋的产权是99年，被称为“屋契”，到99年产权被收回，至于原因如上图，这一开始就注定了组屋的价值属性是递减的，而在我国，民用土地使用年限是70年，而房屋产权是永久的，所以政府在旧城改造拆迁时需要贴补老百姓的实际是这部分钱；
▲组屋的主要6大户型，层层递进
组屋户型分两房室36-45㎡，三房室60-65㎡，四房室90㎡，五房室110㎡，六房室140㎡，公寓式140-180㎡，全部是使用面积！其中也有双拼类型的霸级组屋（隔户墙敲开），以及进入千禧年后深受年轻人喜爱的LOFT，而新加坡版的廉租房租金能低至26新元（125RMB）。
▲廉租组屋社区内
再以个人的视角，笔者现在模拟一下一个新加坡国民的购房过程（来源于获得永居个人购买经历及新加坡HDB官网）；
若我是一个25岁想买房的新国小青年，不行！因为是单身汪，单身人群35岁才能申请；
终于我恋爱领证，和另一个姑娘组成了新加坡公民家庭且我的收入并没有超过可申请组屋的收入顶线（大概家庭10万人民币/月），这时，我具有了申请组屋的主体性；
根据我的收入水平，我选择适当的房型摇号，不难上车，且只能买一套，5年内禁售禁租，且再购买时需要出售手中持有的组屋；
当然，如果我很有钱，高级公寓和别墅区会是我的归宿，但是对不起，我只能去价格更高昂的商业体消费，或者驱车去180多家民众俱乐部享受，而基本设施都靠近组屋且特惠给组屋居民，比方说游泳池、烧烤架甚至天文台都在1-2新元就可以手机官网预约；
▲三居室一般价格与最高可领补贴
购买一套组屋的费用，是选购费（2000新元以内）及10%的首付款，接着你可以用一堆材料申请政府补贴，技能证书、学历证明、收入困难、购买尾盘、公积金补贴等都可以领，一个四房室（三室一厅）也不过31万，低收入能申请到8万，简而言之，我越穷，政府补我越多，而且手续确实不复杂不难领到；
|
|
|
|
▲屡获大奖的组屋综合体公共空间
现在，我拥有了住房，在人均收入6000+新元的国家开始工作还贷款，享受和大家差不多的生活和福利，20年不到便拥有了完整的组屋，之后的工作收入可以形成储蓄，也慢慢老去；
此时，我除了能像正常的二手房交易以外，我还拥有一项屋契年限的回售权利，是乐龄计划的一部分，在我65岁时，至少可以卖20年的屋契给建屋管理局；
▲乐龄组屋内的老年改造
此时我的屋契年限还有59年，掐指一算怎么也活不到120岁，此时，我选择将34年的屋契回售以保证我在90岁仍拥有这套房产并出租，同时得到一笔额外收入，我可以选择去屋契不到35年的乐龄公寓和组屋，专为年长者设计，这份权力死后也可以继承给子女；
以上两部分便是“居者有其屋”制度的基本情况，受到世界各地政府的学习和借鉴，其核心实质是在一个“产”字，而产与权挂钩。
我国保障性住房制度一直被人诟病，一自然是供应和申请问题；二是最重要的，资产性极差，沦为纯服务项目；三，与商品房不平权。
年轻人在一座城市并不是缺个住的地方，三坪斗室一台电脑足够安放许多灵魂，年轻人缺的是可以让我留在这里并持续发展的基本生存资源——即难以蓄产；
只保障住权没用，而住权向产权的转化以及透过资产衍生的发展机会正是我国探索的下半场。
举个极端的例子，我的工资付得起长租房意味着我有住权，但心爱姑娘的丈母娘不会因为能住在这座城市下嫁千金，孩子不会因为长期住权可以得到好的教育机会，任何的贷款行为不会因为居住记录而承认我为这座城市的贡献可以抵押；
过去总在高架和铁轨旁的旮旯造安居房，没有一般的通勤条件和完整的配套，没有城市平均水平的子女受教育权，年轻人在这种情况下要孕育祖国的花朵真是为难；
花儿都爱开在太子湾，而铁路旁只有杂草和油菜。
所幸国家终于开始推进，愿天下大同，住有所居。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/一叶 编辑/一叶
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
学区房凉了还要更凉，然后呢？ | 二手房指导价还有必要吗 |
粉盘潮，楼市的温度计、试金石 | 叠墅的价值？当心踏坑！ |
二次集中土拍能有哪些期待 | 金九约四十余盘来袭 |
2021杭州楼市的颜值王者 | 下一个亚运村在哪里？ |
老余杭 | 之江 | 崇贤 | 北部新城 | 闲林 |
临平山北 | 良渚 | 三墩北 | 未来科技城 | 瓶窑 |
本文来自网络或网友投稿，如有侵犯您的权益，请发邮件至：aisoutu@outlook.com 我们将第一时间删除。
相关素材