房地产市场迎来新一轮调控潮，珠三角多地亦加码楼市调控政策。
广州进一步收紧人才购房；
东莞建立二手住宅成交指导价制度、强化住房限购措施、法拍房纳入限购范围；
惠州建立完善房地价联动机制，严格房地产开发资金监管；
佛山加强房地产经纪机构和住房租赁企业监管。
当前政策调控效果逐渐显现，热点城市市场呈降温态势。
接下来，各城市房地产市场行情如何变化？哪些城市还有政策调整预期？
今年以来珠三角城市群房地产市场量价齐升，新建住宅价格领涨各城市群。根据中指数据，2021年1-8月，珠三角9城商品住宅销售面积为4738万平方米，同比增长10%，较2019年同期亦有所增长。价格方面，根据中房指数系统百城价格指数，1-8月珠三角城市群新建住宅价格累计上涨3.6%，较去年同期扩大2.0个百分点，涨幅居各城市群首位；二手住宅价格累计上涨4.1%，涨幅较去年同期小幅收窄。图：2021年1-8月珠三角城市群商品住宅销售面积及同比变化珠三角城市群商品住宅销售面积同比增长超一成，珠海、广州、深圳同比增幅领先。2021年1-8月，珠三角城市群商品住宅销售面积为4738万平方米，同比增长10%。其中，珠海、广州和深圳房地产市场活跃度较高，商品住宅销售面积分别同比增长56%、48%和47%，深圳受供应端改善带动较为明显；东莞、惠州受8月市场活跃度下滑及去年同期基数较高影响，商品住宅销售面积同比有所下降。图：2021年1-8月部分城市群及珠三角城市新房和二手房价格累计变化珠三角城市群整体新房价格领涨各城市群，佛山、广州累计涨幅超5%。2021年1-8月，珠三角城市群新建住宅价格累计上涨3.6%，较去年同期扩大2.0个百分点，涨幅居各城市群首位。其中，佛山、广州、东莞、中山等城市价格累计涨幅超4.5%。二手房方面，1-8月珠三角城市群价格累计上涨4.1%，涨幅较去年同期收窄1.1个百分点。其中，东莞、广州价格累计涨幅超8.5%，涨幅较大。值得注意的是，肇庆今年以来新房、二手房价格均累计下跌，购房者置业情绪不高，市场整体仍处于调整通道。热点城市政策频加码，深圳、广州调控频次最高，深圳调控力度最为严厉。据不完全统计，截止8月末，累计发布政策400余条。其中，珠三角广州、深圳、佛山、东莞等6个城市出台超50次调控政策。2月8日，深圳发布全市住宅小区二手住房成交参考价格，随后二手房市场快速降温，成交量明显回落，价格步入下跌通道。2月，东莞调整商品住房限购年限，加强房地产金融管理，8月政策进一步升级，建立二手房成交指导价制度。4月，广州发布楼市调控政策，从宅地出让、人才购房、严格审查经营贷款等六大方面对市场进行调控，8月二手住宅交易参考价发布，二手房调控政策进一步收紧。而珠三角城市群的肇庆、江门、珠海等城市楼市调控力度相对较小，其中珠海在3月加大了城市引才力度。受调控政策持续加码影响，珠三角市场整体降温态势明显，5月以来商品住宅成交面积同比均下降，8月降幅为44%；新房、二手房价格环比亦呈明显收窄态势，8月珠三角新房、二手房价格环比分别上涨0.13%和0.36%，其中新房价格涨幅低于百城平均水平0.07百分点，降温态势明显。深圳楼市调控政策效果最为明显，广州、东莞、佛山等城市政策调控效果初现，市场有所降温。其中，深圳调控政策效果最为显著，5-7月新房成交量同比连续下降，新房价格涨幅明显收窄，二手房成交量明显回落，近几个月成交套数均低于3000套，价格已连续5个月环比下跌，二手小区成交参考价发布后，二手房市场迅速降温；广州、东莞、佛山等城市调控政策效果尚未明显显现，新房成交量有所回落，新房、二手房价格环比涨幅略有收窄，但整体涨幅仍处在相对高位，随着调控政策的进一步显效，这部分城市的市场降温态势或更加明显。下半年，中央房地产调控政策基调不变，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制，市场热度高的城市调控政策加码预期较强。预计下半年珠三角城市群各城市继续因城施策，市场热度相对较高的城市或片区进一步完善政策工具箱。深圳楼市调控政策效果较好，江门、肇庆等市场运行较为平稳的城市，下半年政策加码的可能性较小，随着整体市场预期区域冷静，企业降价促销的可能性加大，不排除个别城市加强对企业恶意降价的监管；广州、东莞、佛山等楼市调控政策效果逐渐显现，尤其是广州8月底出台二手住宅成交参考价，继续加码调控的可能性降低；但目前佛山二手房价格韧性仍在，短期针对二手房的调控政策仍有一定加码预期，发布二手小区成交参考价或是其中的重要内容。表：珠三角部分城市二季度首套和二套房房贷利率变动情况（%）房贷利率方面，今年以来珠三角城市群重点城市房贷利率均有所提升，下半年房地产金融继续从严，短期内房贷收紧趋势或将延续。受房地产贷款集中度管理制度影响，今年以来银行逐步收紧房贷额度、放慢贷款节奏，珠三角城市群重点城市首套及二套房贷利率均有所提升。其中，惠州仅二季度首套及二套房贷利率分别提升0.8和0.9个百分点，涨幅居城市群首位。随着中央定调下半年房地产金融监管继续从严，预计短期内珠三角城市群房贷收紧趋势或将延续，进一步影响市场需求释放节奏，成交规模或将受到一定程度拖累。下半年，珠三角城市群土地市场热度或将回落，进一步带动住宅交易市场回归理性。随着核心城市土拍规则的调整，珠三角部分三四线城市亦有政策跟进的可能，企业拿地将更加理性，土地市场热度将有所回落，进一步带动交易市场回归理性。
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