政策解读 | 城市更新往哪走?

发布于 2021-09-15 21:04


东莞市城市更新

DongGuan ChengShi GengXin

2021年8月11日至8月20日，住房和城乡建设部（以下简称住建部）就《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见；8月31日，住建部即发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（下称《通知》），《通知》要求城市更新严格控制大拆大建，坚持留改拆并举，因此也被称之为“限拆令”。
笔者在征求意见稿发布时与同行交流过意见，当时对东莞城市更新市场前景持比较乐观的态度，《通知》正式发文后，笔者乐观态度不变。
今天，笔者尝试以东莞城市更新市场为例，分析城市更新政策发展方向，并探讨存量项目应如何应对：

01

城市更新政策是否会收紧？

2020年以来，随着“三道红线”、“两集中供地”等政策落地，招拍挂市场竞争愈发激烈，越来越多房企将目光从招拍挂转移到城市更新。以东莞为例，2021年截至第一季度，东莞已中标前期服务商单元便达38宗，潜在更新面积近千万平方米。
但同时，住建部发现一些城市开始计划大规模拆除旧城旧区，因此在2021年8月31日发布《通知》，提出“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%”；“原则上城市更新单元（片区）或项目内拆建比不应大于2”等要求。上述要求引起市场担忧城市更新政策是否会收紧。
笔者认为，《通知》属于住建部发布的指导性文件，城市更新政策是否会收紧应结合各省市实际情况下判断，不可一概而论。《通知》文末也提及：“各地要不断加强实践总结，坚持底线思维，结合实际深化细化城市更新制度机制政策，积极探索推进城市更新”。
因此笔者猜想，未来各省市将会根据当地经济发展要求、现有土地利用现状、基础设施及公共服务设施规划需求等内容，结合《通知》“防止城市更新变形走样”的底线思维，逐渐深化细化适合当地的城市更新政策。

02

东莞的城市更新会踩急刹车吗？


笔者认为不会。
首先，笔者认为，要正确解读《通知》精神，应结合2021年8月31日国务院新闻办举办的“努力实现全体人民住有所居”新闻发布会内容。
发布会上住建部副部长黄艳对《通知》作如下解读：“我们觉得在老城区里面，除了违法建筑还有经过专业机构鉴定为危房的，不能够大规模、成片、集中地拆除现有建筑，这是对拆除的要求；”“老城区本来就密度高、强度大，要防止加剧城市交通、市政安全等环境承载压力；“鼓励采用“绣 花功夫”来织补、修补、更新，保持老城区的格局和肌理，坚持低影响的更新建设模式，延续城市的历史文脉和特色风貌。”
由此可见，《通知》仍然是针对老城区的城市更新项目提出防止大拆大建，而现今东莞老城区内，暂未出现大规模大拆大建的迹象。
其次，东莞在《东莞市城市更新单元划定方案编制和审查工作指引（试行）》中要求各项目无偿移交公共设施用地或其他指定类型用地；要求各项目评估规划公共设施（小学、初中、社区公园、文体设施等）可实施性；要求各项目保留价值历史建筑或其他历史场所。上述措施基本符合《通知》中关于“坚持量力而行，稳妥推进改造提升；坚持应留尽留，全力保留城市记忆”的要求。
最后，东莞在《关于申报2021年更新单元和“头雁计划”更新单元有关要求的函》中明确规定，各镇街2021年可申报1至2个居商类更新单元，若居商类城市更新项目进展顺利，则3至5年后各镇街最多只有2个居商类城市更新项目供应市场，足以保证不会在短时间内形成在售商品房供大于求的局面，符合现有“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控政策。
综上，笔者认为，东莞作为2020年第四大人口净流入城市，用地需求旺盛；同时，东莞全市土地开发利用强度高，土地后备资源不足，供需矛盾仍十分尖锐，急需通过城市更新进一步破解土地瓶颈，全方位拓展优化城市发展空间。而东莞现行的城市更新政策具有一定的前瞻性，总体上是符合住建部关于防止大拆大建及“稳地价、稳房价、稳预期”调控要求的，因此，东莞的城市更新可能会微调，但并不会踩急刹车。

03

东莞存量城市更新项目应如何应对？


虽然笔者对东莞城市更新市场仍持乐观态度，但不可否认的是在房地产严调控背景下各省市政策随时可能因实际情况而转变，每一位从业者都应提前做好应对。
例如莞城街道等东莞人传统认知中的老城区，如果涉及推倒重来、大拆大建的项目，会有被再评估并彻底整改的风险。至于其他镇街的存量城市更新项目，更应抓紧现在的政策窗口期，加快推进项目进度，力求使项目尽快满足实施挂牌的要求。
此时，也许每一个城市更新从业者都应谨记：当有狮子追赶你时，你不需要跑得比狮子快，你只需要跑得比你对手快即可存活。

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