美国房地产到底贵不贵 如何多维度分析?
发布于 2021-09-21 20:51
很多投资，报酬率比房地产高。例如，若把钱放进了SP股票或者石油、黄金、比特币等，收益可能更好。不过，房地产是最好积累财富的方式，主要原因是房地产有三点：租金现金流、税收优惠及杠杆作用。这是其他的投资没有的特性优点；因此，华人喜欢购置房产不是没有道理。
过去几个月，美国的房地产创下历史新高。很多人认为，现在房地产太贵了，不能买。美国的房地产到底贵不贵？今天，我想跟大家分享如何多维度来分析房地产的价值。你会发现，如果采取的衡量标准不同，得出的结果就会不同。
★印钱太多 美元衡量容易出错
人类是喜欢比较的，如比较邻居的房子，比较他们的汽车，比较他们的伴侣。那么，用我们知道的方式做比较，现在我们的房产是否处于泡沫，也应该和房屋组成的钢铁、木材、铜线、石油产品等比较才客观。目前，美国印钱很多，如果房价只是用美元为衡量房价，将是不客观的，有缺陷的，甚至错误的。
历史周期可以帮助我们了解房地产是如何到达今天的价格的，再来预测未来它们可能的走向。尼克森总统1971年将美元与黄金分离，至今已经50年了，今天我们关心美元可以买到什么，以它作为衡量标准，有可能是一个错误。我们思考购买力不能只是对美元，而更应该考虑其他及恶性通货膨胀。在战时的德国，德国人认为他们变得富有，但是东西价格也在上涨，最终货币变得还不如木材，因此德国人将德国马克放入壁炉里作为燃料。
美国历史上严重的房地产崩盘是1989年到1992年，房价下降了大约30%；而在2008年，房价下降了60%。如果你有足够的现金，且现金流是正的，你不会被迫出售房产；而大多数人们失去房产的原因是，他们没有现金流或离了婚，在降价的时间被迫出售房产。
在2008年，如果你不是被迫售房，你就会没事，因为你可以等待房市再起。许多人在当时没有卖掉房子，结果他们现在的房价已经超过此前的最高点。同时，也有人在低价买到房子。
★不同标准 房产价格截然不同
在1970年，美国房价中位数为2万2600元；今天房价中位数是35万元。在那时，2万2600元可以买多少盎司的黄金或石油，今天35万元可以买多少盎司的黄金或石油？为了简单说明，我们仅与美国房价中位数进行比较，不分州与州的不同。
人们认为，今天住房的房地产价格真的很贵，这说法是以美元购买力评估的。假如我们将美元转换到黄金、大米、比特币、油、橙汁等来感受到房地产的价格，将是截然不同的。现在，我们必须要用多维度来衡量房价。
首先以黄金定价衡量房价。1970年，购买一套中位价的房子，约等于646盎司黄金；2000年，购买中位价的房子，约等于610盎司黄金；今天如果你想买中位数价格屋，它将约花费你194盎司黄金。「如果用黄金来衡量房价，现在房子便宜了很多，今天房价只是1970的三分之一。」
以比特币定价衡量房价，价格更低，不过比特币回溯不够远。2010年，购买一套中位价的房子，相当于77万3448个比特币。今天如果你想买一套中位数价格屋，它将只会花费你七个比特币。「如果用比特币来衡量的，现在房子便宜太多了。」
石油是地球最重要的商品，决定运输和供应链，以石油定价衡量房价，房价也较低。1970年，石油是3元一桶，购买一套中位数房约可以买6700桶石油；2010年78元一桶石油，购买一套中位数房约可以买2868桶石油；今天的石油是75元一桶，购买一套中位数房相等于买4600桶石油。现在技术进步，今天油价比1970年便宜。而以石油衡量房价，住房还是比油价更便宜，便宜约三分之一。「美金真的越来越不值钱了。」
以橙汁定价衡量房价，则房价上升了。1970年，购买5万1000磅橙汁的钱可以买一套中位数房子；今天，约需要购买28万镑橙汁的钱才能买一套中位数房。所以，如果用橙汁来衡量，现在房屋变得昂贵了。
下面以世界三分之二人的主食大米定价衡量房价。1970年，购买一套中位价房屋的钱约可以买4万2000磅大米；2000年，购买一套中位价房屋的钱约可以买3万1000磅大米；今天，购买一套中位价房屋的钱只能买2万7000磅大米。「如果用大米来衡量，现在房屋也变便宜了。」
铜是一个超级重要的商品，下面以铜定价衡量房价看看。1970年，购买一套中位价房子，约需要4万8000磅的铜；今天，购买一套中位价房子，约需要8万1000磅铜；从铜价来看，今天的一套中位数住房价格不到1970年中位数房价的一半。
S&P 500包括的股票代表72%的美国整体经济，所以很重要。下面以S&P 500指数定价衡量房价。1970年，一套中位价的房子约会花费243股S&P 500股票；2000年，一套中位价的房子约将花费119股S&P 500股票；今天，只花费80股的S&P 500就能购买一套中位价的房子。「所以，从S&P 500来看，今天买一套中等价位的房子，远比1970年便宜多了。」
我们也可以美国人中等收入定价衡量房价。具体方法是，如果用现金买房，人们需要工作多久才能能买一套中位数的房子。1970年，中等年收入约为9870元，中等收入的美国人现金购买一套中位数房产约需要工作2.5年；2000年，美国人约需要工作4.1年才能购买一套中位数房子；今天，中位数收入约7万3000元的美国人约必须工作4.8年才能购买一套中位数房产。「如果用时间来衡量，现在房屋是1970的两倍了。」人类最重要资产是人们的时间。「1970年，你只花了两年半的生命就可以买一个中位价的房子，现在要花了你4.8年的生命。」美国政府和中央银行的撒钱，实际上是在偷走人们生命中最宝贵的时间。
消费者的价格指数(CPI)也称之为生活成本。1970年的房子需要该指数581股；今天买的房子只需要506股。富人的房子今天已经便宜了一点。如果持有黄金或比特币，房子会便宜得更多。除了比较橙汁和美国中等收入者的薪水，房子与S&P 500股票、石油、大米、黄金、铜、比特币相比，都便宜许多。
★偿还房贷 支付不同结果不同
统计显示，90%的美国人买房是依靠贷款的，所以贷款数比买价更重要。我们用房价中位数的房屋贷款为例说明。1970年的支付中位数房屋的抵押贷款是142元，今天是1170元，看起来比1970年要高很多。但是，当根据通货膨胀调整后，今天支付中位数房屋的抵押贷款是169元。「房贷付款已经变得便宜很多。」
如果黄金支付贷款，也是这种情况。1970年，一个月的房屋贷款支付用黄金4.1盎司。2000年，一个月房屋贷款支付用3.5盎司。今天，一个月只要0.7盎司的黄金支付贷款即可。
如果石油支付贷款，则是下列这种情况。1970年，一个月用42桶石油支付房屋贷款。2000年，一个月用36桶支付房屋贷款。今天，一个月只用16桶石油支付贷款。
如果用橙汁还你的抵押贷款，那房屋变得有点贵了。1970年需要319桶橙汁，2000年是1200桶橙汁，今天需要944桶橙汁支付贷款。
如果用S&P 500股票支付贷款，则是这种情况。1970年，1.5股付中位数的房屋贷款。2000年，0.7股付中位数的房屋贷款。今天，0.3股付中位数的房屋贷款。「今天，你只拿还不到1970年一半的S&P 500股票，来支付你的贷款。」
如果用工资收入支付房屋贷款，则是以下的结果。1970年，美国人平均用41小时工资支付贷款；2000年，支付贷款需要69小时工资。「今天，支付房屋贷款仅需要46小时的工资。」
在过去一年里，联邦政府花费数兆(万亿)元支撑市场。人们担心联准会(Fed)提高利率来收紧货币供应，一旦利率上升，就会大大降低住房的负担能力。目前，华尔街和对冲基金大量购买单户住宅，基本上都在用印钞机的钱。这些投资机构拥有数据，看涨房地产价格，并看好房地产租金。「这可能是一个指针，解释为什么他们愿意支付过高的价钱买房。」
★供求关系 会影响房地产价格
当然，房价取决于供求关系。分析房价，也要根据房屋数量和住房需求。根据全国房地产经纪人协会的统计，今天房屋仍然短缺约550万套。「房地产必须有人口需求，人口有增长或至少稳定很重要。」在未来三、四十年，因为出生率在减少，这种需求会改变的。另外，住房建设也需要建筑材料，即使有3D打印房屋的技术，房屋仍然需要混凝土和材料，并且有土地使用限制和建筑物的各种问题。「目前，不要担心很快会有大量房屋供应，影响房价。」
最近，富国银行想减少信用额度，这是一个警告标志。在2008年房市崩溃时，每个人的信用额度都被拉低，所以流动性枯竭，信用收缩导致房屋购买受限。但是，限制供应信用，会限制负担能力，但不会减少的住房需求。「如果人们买不起房子，他们会租房。」
一旦利率上升，缺乏信用都是一样，让买房变得更难，每月付款增加，这确实给价格带来下行压力。不过，大家还是要住房子。如果不能住在原地，他们只能搬家，沿着经济阶梯向下移动。例如，人们他们会从2500平方呎的大房子里搬到一个1200平方呎的小房子里。
美国政府不只在过去14个月创造8兆元的流动性，而且不会停止的。政府基本上能做的就是印钱买选票。人们没有办法阻止民主党的政治家继续撒币。老百姓考虑得很简单，就是在美国买一块房地产，或者投资，或者自住。
对投资者来讲，最重要是获得租金现金流，因为投资房地产现金流是最重要考量。如果买房是为了自己住，每个月支付固定贷款额是最重要的，即使房价减半，他们仍然愿意住在那里。(作者为注册会计师陈琪钱)
如果你喜欢本文，请分享到朋友圈
本文来自网络或网友投稿，如有侵犯您的权益，请发邮件至：aisoutu@outlook.com 我们将第一时间删除。
相关素材