民法典第四百九十七条解读

第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：

（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；

（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；

（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。

【条文释义】

本条是对格式条款无效事由的规定。

格式条款具有以下情形之一无效：

1.格式条款具备民法典第一编第六章第三节和第506条规定的情形，即无民事行为能力人实施的民事法律行为、虚假的民事法律行为、违反法律强制性规定的民事法律行为、违背公序良俗的民事法律行为、恶意串通的民事法律行为，以及造成对方人身损害、因故意或者重大过失造成对方财产损害的免责条款，都一律无效。

2.提供格式条款一方不合理地免除或者减轻责任、加重对方责任、限制对方主要权利。这些情形都不是合同当事人订立合同时所期望的，与当事人订立合同的目的相悖，严重地损害对方当事人的合法权益，明显违背公平原则等民法基本原则，因而都是导致格式条款无效的法定事由，只要出现其中一种情形，格式条款就无效。

3.提供格式条款一方排除对方主要权利。排除对方当事人的主要权利，将导致对方当事人订立合同的目的不能实现，因而属于格式条款绝对无效的情形。

【案例评注】

何某某与和锦房产公司房屋买卖合同纠纷案 

基本案情

2013年3月19日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的“和锦名苑”5幢1单元8层1-××号房屋，房屋总价款189062元，买受人首期支付购房总价款的30%，即人民币59062元，其余房款130000元向顺庆联社新建信用社、银行或住房公积金管理机构借款支付；被告应当在2014年2月28日前向原告交付房屋，房屋在交付时应当取得规划验收批准文件、建筑工程竣工验收备案表；商品房达到约定的交付条件后，被告应当在交付的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件；被告应当在2012年11月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照全部已付款的1向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款1的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因被告责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照银行同期存款利率给付利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起20日内由出卖人支付。2013年8月27日，原告所购买房屋经竣工验收合格，同一天被告在南充晚报上刊登和锦名苑一期房屋的交房公告，原告所购房屋5号楼交房时间为2013年9月6日。

在签订《商品房买卖合同》的同一天，原、被告又签订了一份《商品房买卖合同》的补充协议，约定：1.合同中所称房地产权属证书仅指该房屋所有权证。……出卖人应当在该商品房始登记完成后365日内，协助买受人办理房屋所有权证。2.双方同意，若因出卖人未能在买卖合同第二十条第二款约定日期届满时取得该商品完成后所在楼栋的权属证明，但买受人仍在第二十条第三款约定日期届满取得该商品房《房屋所有权证》的，则出卖人无须承担任何违约责任。3.双方同意，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：（1）出卖人的权属证件不齐；（2）出卖人未缴齐应缴政府管理部门的相关费用。除上述两种情况外的其他原因使房产权属登记机关未在合同约定的期间内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。

原告认为，该补充协议第六条、第十条是典型的格式条款，严重违背公平原则，免除了提供格式条款一方当事人应当承担的赔偿义务，排除对方当事人合法权益遭受侵害时追偿的权利，应当无效。按照合同约定，被告应当在交付房屋365天内协助原告办理房屋所有权证书，但至今被告也没有为原告办理房屋所有权证书，被告应当为其违约行为对原告作出相应的赔偿，请求法院：1.判令被告立即为原告办理房屋所有权证和土地使用权证；2.判令被告支付逾期办理土地使用权证和房屋所有权证的违约金9130元。

法院判决

法院认为，首先，和锦房产公司作为格式条款的提供方，应当依法履行说明和提示义务，但和锦房产公司对补充协议第十条无任何足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，和锦房产公司亦未举证证明其已就该格式条款内容对何某某进行了说明。其次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人由特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限”之规定，出卖人与买受人既可以约定出卖人协助办理房屋权属证书的期限，也可以约定出卖人不承担逾期未履行该协助义务的违约责任。故补充协议第十条规定关于出卖人协助办理房屋权属证书，仅指房屋所有权证且协助期限为该商品

房初始登记完成后365日内之约定，符合法律规定。根据该约定，出卖人应当承担协助买受人办理房屋所有权证逾期的违约责任，仅是免除了出卖人协助买受人办理土地使用证逾期的违约责任，这并没有排除买受人的主要权利。因此，何某某与和锦房产公司签订的“补充协议”第十条格式条款不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十条应当认定无效的情形，何某某诉请认定“补充协议”第十条格式条款无效的理由不成立，法院不支持。最后，虽然和锦房产公司没有就“补充协议”格式条款免除其逾期交房违约责任，履行提示和说明义务，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第九条之规定，买受人何某某可向人民法院申请撤销该格式条款。但根据《合同法》第五十五条关于“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”之规定，何某某在签订补充协议后一年内没有向法院提出申请撤销格式条款，故其撤销权已消灭。综上，基于以上理由，“补充协议”第六条、第十条格式条款对双方当事人和锦房产公司、何某某均具有法律约束力，驳回原告何某某的诉讼请求。

专家点评

本案的争议焦点是涉案合同的补充协议第六条、第十条的效力。在实践中，由于合同双方的实际地位不对称，拥有优势的一方常常会在格式条款中约定不利于对方的内容，或者不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，或者排除对方主要权利。为了矫正这种利益失衡状况，合同法规定格式条款中出现上述情形的，相关条款无效。本案中，补充协议第十条规定关于出卖人协助办理房屋权属证书，出卖人应当承担协助买受人办理房屋所有权证逾期的违约责任，仅是免除了出卖人协助买受人办理土地使用证逾期的违约责任，这并没有排除买受人的主要权利，故不属于格式条款无效的情形。

律师简介：唐艳艳律师，毕业于浙江大学，浙江中医药大学，拥有律师、专利代理师、执业中药师、主管护师等资格。执业以来参与了大量的知识产权案件、婚姻家事、合同纠纷、医疗纠纷、民间借贷及刑事辩护案子的诉讼和非诉工作，特别是在婚姻家事、刑事辩护、知识产权等案件有独特的视角和丰富的办案技巧。为人处事可靠，诚信待人，愿意用所学所知去帮助每一个需要法律帮助的人。

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来源：杨立新《民法典释义与案例评注》