物业服务标准 附件三: 公用部位、公共设施设备养护、维修标准

物业服务标准

附件三: 公用部位、公共设施设备养护、维修标准

 

（一）工程人员须经职业培训，持有相关的上岗证。身体健康，工作认真负责。

（二）遵守职业纪律，言行举止文明，上岗时统一着装，佩戴统一标志。

（三）公共部位

1、每年一次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录，发现损坏及时告知业委会，并安排专项修理。

2、每月一次巡视公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

3、地坪、地砖平整，有缺损及时修补。

4、每年一次对屋面泄水沟清扫、疏通，每年二次对雨污水管道、污水专用检测井进行疏通清淤。汛期每天巡视，及时疏通清淤，确保排水畅通。设置有餐饮的小区，督促商户每月两次对污水专用检测井进行清捞。

5、每月一次巡视街坊路面、侧石、围墙、窨井、健身设施等，要求无安全隐患。

6、对小区内的危险、隐患部位设置安全防范警示标志或维护设施。

（四）公共照明

每周一次巡视公共照明设备，保持亮灯率在95%以上。

（五）消防设施、设备

1、有专业的维保单位进行维保。

2、消防泵每月启动一次并作记录，保证其运作正常。（如有）

3、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件基本完好。

4、每季度检查一次消防水带，确保消防器材能随时有效使用。

5、按规范配备灭火器，建立管理台账，确保在有效期内。

（六）避雷设施

每年一次检查避雷装置，保证其性能符合国家相关标准。

（七）电子防盗门

1、每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。

2、楼宇对讲系统不定期进行保养，保持对讲功能正常，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。（如有）

（八）监控系统

不定期进行测试和保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像储存、回放功能正常，保存期30天以上。

（九）电子围栏（如有）

不定期进行测试和保养，保证24小时正常运行。

（十）电梯（如有）

1、由专业维保单位养护，每半月开展维护保养，每年进行安全检测并持有效的《特种设备使用标志》。

2、小区电梯数量超过40台的，要求维保单位在小区内或3公里范围内驻点，在小区内存放一整套电梯的常用配件，保证电梯24小时正常运行，轿内报警装置、对讲系统等功能正常。

3、电梯发生故障时，专业维修人员半小时到达现场修理，发生电梯困人或其他重大事件时，物业人员须在五分钟内到现场应急处理，专业维修人员在二十分钟内到现场进行救助。

（十一）供水系统

1、每日对供水系统设备检查一次，保证二次供水正常。每年保养一次水泵主机。每二年至少一次对泵房管道进行除锈、油漆，对泵房地面进行油漆。保持泵房整洁。（如有）

2、高层房屋每年二次对减压阀进行测压并做好记录。（如有）

（十二）门口道闸

按规定做好养护，发生软件及易损易耗件设备故障24小时内修复，其它故障72小时内修复。

（十三）设备台账

所有设备应建立设备台账，并有保养、维修记录。

附件四:公共区域绿化养护服务

 

（一）绿化工遵守职业纪律，言行举止文明，上岗时统一着装，佩戴统一标志。

（二）花坛花境一年至少二季有花。绿地内无明显空秃，发现空秃及时补种，不适应生长环境的地被、灌木及时制订更新方案报业委会。有基本的绿化档案。

（三）树本生长基本正常，无明显的死株和枯死枝，有虫株率在10%以下，基本无大型杂草。

（四）绿地内无垃圾和陈积堆物堆料、无车辆侵占等现象，无明显人为损坏，绿化生产垃圾及时清运。

（五）草坪修剪每年五遍以上或者草坪草高度不超过20厘米。

（六）乔灌木每年按规范修剪一次，绿篱、球形植物每年修剪三次以上。

（七）发生乔木倒伏及时扶正和加固。发现明显病虫害及时灭杀。

（八）绿地切边宽度不得大于15厘米，深度为15厘米。

（九）土壤板结时及时松土施肥。

附件五: 物业公共区域的清洁卫生服务

 

（一）保洁人员须经职业培训，能掌握物业保洁的技能。身体健康，工作认真负责。

（二）遵守职业纪律，言行举止文明，上岗时统一着装，佩戴统一标志。

（三）保洁人员在岗期间不得从事第二职业。

（四）楼内公共区域。

1、地面

隔日清扫、其中门厅每日清扫一次，每周拖洗一次。隔天捡拾保洁一次。

2、楼梯扶手每周擦抹二次以上，栏杆、窗台每半月擦抹一次。消防通道里的楼梯扶手每周擦抹一次，栏杆、窗台每月擦抹一次。

3、楼道

墙面每半年集中除尘一次。无乱张贴、乱涂写现象。有乱堆物、乱停放的报管理处，由小区经理联同居委会、业委会一起整治。

4、消防栓、指示牌等公共设施

每半月擦抹一次。

5、天花板、公共灯具

每半年除尘一次。

6、门、窗玻璃

门玻璃每月至少擦拭一次，推拉式和平开式窗玻璃每三个月擦拭一次，外推式窗玻璃每半年擦拭一次。

7、天台、屋顶

天台、内天井每半年清扫一次，屋顶（含楼幢入户门的挑檐、顶篷）每年清扫一次。

8、垃圾收集

居民自行分类、投放至小区集中投放点。也可按物业管理需要配置分类垃圾收集桶。

9、电梯轿厢（如有）

隔日擦拭一次，每日清扫一次，操作板处无污迹、无灰尘、无乱张贴、无异味。

（五）楼外公共区域

1、道路地面、绿地、明沟

道路地面、绿地每日清扫二次。保持地面、绿地清洁。明沟每半月清扫一次。

2、公共灯具、宣传栏、小品、健身设施

每半月擦抹一次，表面无污迹、无破损（除公共灯具外，发生破损及时报居委及相关部门），宣传栏内无非公益性广告。

3、垃圾分类、清运及垃圾箱（房）

建立垃圾分类收集制度，分类容器，标识、宣传栏齐全，垃圾分类投放、驳运管理达标。生活垃圾日产日清。垃圾箱房（桶）须做到有门、有盖、密闭、清洁，无乱张贴。垃圾箱（桶）整洁、无缺损，保持垃圾箱（桶）周边清洁。垃圾箱（桶）每日擦抹一次，不套袋的每二天冲洗一次，6—9月每天冲洗一次；套袋的每周至少冲洗一次，6—9月每周至少冲洗二次。垃圾房每日清扫、冲洗一次。

建筑垃圾、大件垃圾和绿化垃圾有固定堆放点，无压绿毁绿现象，无混入生活垃圾现象，建筑垃圾袋装化，绿化垃圾装袋或捆扎，集中整齐堆放，并有临时堆放点标识。有建筑垃圾堆放点的，不超过堆放点的围墙高度；没有堆放点的，累计满一车必须清运（以该地区政府确定的垃圾清运单位车辆荷载为准）。

4、病媒生物防控

结合环境卫生清洁，开展孳生地清除工作，不出现明沟、垃圾等积水现象，清除蚊虫孳生环境；及时清理绿化带等区域的宠物粪便、食物残渣，消除苍蝇孳生环境。

控制病媒生物密度，有条件的单位可自行开展，或委托专业除害机构进行。蚊蝇繁殖高峰时节，根据蚊蝇密度情况，对地下车库、绿化地带及垃圾箱房等重点场所定期进行药物喷洒；定期清理垃圾箱房、地下室等老鼠孳生环境，每半年开展一次集中灭鼠工作，填补绿化带鼠洞。有一定数量的病媒防制设施，3-5月设置灭蚊缸、3—11月设置捕蝇笼、全年设置毒鼠盒，管理基本到位。

（六）配合、协助居委、业委会整治“僵尸”机动车和非机动车以及乱涂写、乱招贴、乱晾晒、乱停车、乱堆物、乱设摊等现象。

附件六:公共区域秩序的维护服务

 

（一）公共秩序维护员身体健康，经职业培训，能掌握保安工作的职业规范。持证率不低于75%。

（二）公共秩序维护员上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐。

（三）公共秩序维护员配备对讲机装置、警棍和其他必备的安全护卫器械。

（四）公共秩序维护员能妥善处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。

（五）小区主出入口应保证公共秩序维护员24小时在岗，早晚高峰时段有立岗服务。

（六）门岗保安应熟悉常住业主的车牌，做到有交接班记录和来访车辆、来访人员的登记记录。保持出入口畅通，阻止小商小贩、外来人口随意进入小区。对大型物件搬出实行出门记录。

（七）巡逻岗每二小时巡逻一次。GPS系统功能正常。巡逻时遇到异常、突发情形时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。接到火警、警情，保安员应在五分钟内赶到现场，采取相应措施协助保护现场，并报告管理处与警方。

（八）发生刑事、治安类案件后，应根据闵行区平安家园三色预警要求增加巡逻力量或巡逻频次。

（九）小区视频监控信息至少保存30天以上。

（十）应有火警、水警、警情相关应急预案或措施，每年参加社区相关应急演练。

（十一）车辆管理

1、小区交通指示标志清晰、明确。

2、地面停放车辆有序，及时处理乱停放的不规范现象。

3、对车库配备的消防设施设备按规定进行保养更新，场地整洁，照明光照度充足，无渗漏，无明显积水，无危险物品存放。

 

附件七:物业使用禁止性行为的管理

 

业主违反物业使用禁止行为的，按照《上海市闵行区新闵小区管理规约》第十三条规定，物业管理企业有权制止；业主拒不改正的，物业管理企业可以采取下列措施予以制止：

（一） 禁止施工人员进入物业管理区域或要求业主改正恢复原状；

（二） 报告给业主委员会和有关行政管理部门依法处理

物业管理禁止下列损害公共利益及他人利益的行为：

（一） 损坏房屋承重结构；

（二） 违法搭建建筑物、构筑物；

（三） 破坏房屋外貌；

（四） 擅自改建、占用物业共用部分；

（五） 损坏或者擅自占用、移装共用设施设备；

（六） 存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品，或者存放、铺设超负荷物品；

（七） 排放有毒、有害物质；

（八） 发出超过规定标准的噪声；

（九） 法律、法规和规章禁止的其他行为。

  

 

附件八:综合管理服务

 

（一）管理处设置

小区内设置管理处，配置必须的办公设备，如电脑、税控机、POS机及电话等。在小区公告栏内，公示小区经理姓名、照片及联系方式。

（二）管理人员

1、小区经理有三年以上物业管理从业经历，管理思路清晰，有组织管理能力。

2、能服从党组织领导，和居委会、业委会、业主代表沟通顺畅。

3、管理人员服装统一，挂牌上岗。

（三）服务时间

周一至周五每天八小时，在江川东路863弄1号底层小区管理处进行业务接待；周六、周日在建设路26号一楼大厅进行业务接待；如遇暴雨、台风橙色预警在小区管理处值班。

（四）日常管理与服务

1、服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。

2、服务窗口公开办事制度、办事纪律、服务标准、收费项目和收费标准。备有物业服务合同供业主查阅。

3、制定小区房屋装修管理制度，对不符合规定的行为、现象及时劝阻、制止、报告并记录。

4、物业服务热线24小时受理业主或使用人报修、急修半小时到现场处理；一般修理二天内完成（特殊事项除外）。

5、运用智慧社区等APP管理软件，建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料）、业主交流平台。

6、运用财务软件，对物业管理费、公益性收入及维修资金进行财务管理。做到运作规范，账目清晰。

7、制定物业服务工作计划及维修计划，对有关公共设备设施养护维修没有达到标准的，应当向业委会、居委会提交书面报告，分析原因及整改方案，经合法流程后组织实施。公共收益每季度归账并公布简要清单。每半年公布维修资金、公共收益的收支账目。

8、可采取走访、问卷调查、微信及智慧社区APP等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的60%。

9、有二种以上便民（有偿）服务项目。

10、每年有重大节假日布置，有社区文化活动。

11、对违反小区《管理规约》或物业管理相关法律法规的行为（如违章、群租、居改非等）进行劝阻、制止或及时报有关部门处理。

（五）应急预案

至少有十六项应急预案或措施：

（1） 业主、使用人自用部位突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（2） 小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施；

（3） 业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施；

（4） 雨、污水管道及排水管网阻塞的应急措施；

（5） 防台防汛及其他突发灾害性天气应急预案；

（6） 电梯困人应急措施；

（7） 入室盗窃事故应急措施；

（8） 车辆失窃应急措施；

（9） 发生火警时的应急措施；

（10） 居家报警时的应急措施；

（11）水箱二次供水污染事故应急措施；

（12）监控中心发现警情处理程序；

（13）接报刑事、治安事件处理程序；

（14）遇触电事故、燃气泄漏的应急措施；

（15）遇爆炸物或可疑物品处理程序；

（16）公共设备设施原因造成事故的处理程序。