最高人民法院公报案例解读:物业公司未及时消除小区公共区域安全隐患的是否承担违约责任?

发布于 2021-09-27 19:31

物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共有部分的安全隐患，应当及时消除。本期成章说法通过最高人民法院公报案例与各位分享物业公司未及时消除小区公共区域安全隐患的是否应承担违约责任。
                       
【案例链接】陈某与南京某房地产开发有限公司、南京某物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案
【基本案情】2011年6月25日早晨，被告某公司开发的南京市江宁区武夷绿洲小区观竹苑的围墙倒塌，其停在由被告某公司负责管理的小区正规车位上的车辆（苏A856S3）遭受严重损害。原告车辆所投保的保险公司经过实地查看后表示，围墙倒塌是由于围墙外的土堆长期受雨水浸泡挤压所致，属于人为因素，车主无责，在事故责任方明确并且可以被找到的情况下，根据相关保险条款拒绝赔偿。后经查，此围墙属某公司负责管理，倒塌的原因系管理不善造成。在了解情况后，某公司给出书面承诺，同意承担原告的修车费用和物价定损费用，但是对于原告车辆的折损费拒不赔偿。在这起事故中，某公司没有尽到对车辆的管理责任，故也应承担责任。现依据其和某公司、某公司的合同关系要求：1.两被告支付原告车辆修理费22309元；2.两被告支付原告物价定损费720元；3.两被告支付原告车辆折损费20000元；4.两被告支付这起事故给原告造成的误工费、交通费1000元；5.两被告承担本案的诉讼费；6.两被告承担连带责任。
【争议焦点】物业公司应否承担责任？
【审判要旨】 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。本案中陈某选择合同之诉，故本案应为物业服务合同纠纷。建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同合法有效，当事人应当履行合同中约定的权利义务。根据该合同的约定，物业公司负责物业共用部分的维修养护。陈某的车辆停放在某公司提供的车位上，被倒塌的围墙致损，物业公司未尽到维修养护义务，应当承担赔偿责任。
【律师说法】物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以负责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的。
价值较大的财物在受损后，虽经修复，但与原物相比，不仅在客观价值上可能降低，而且在人们心理上价值降低，这就是价值贬损，按照违约责任理论，承担违约责任的方式首先是恢复原状，而恢复原状肯定要求赔偿财物的价值贬损。
房地产开发企业作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，不需要承担责任。

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