政策出台!汕头小产权房,凉了!

素材综合来源：潮汕楼市、国民经略、汕头市自然资源局

一直以来，小产权房面临着很大的争议。

因为价格便宜，得到了一些购房者的青睐；加之出租的需求旺盛，租金的回报率也比较理想，甚至有博拆迁暴富的机会，也是不少投资客的心头好。

但诱惑总与风险同在。

小产权房“所有者”期盼着小产权房可以早日转正，然后进入市场流通。

但是，一纸文书粉碎了这个虚无缥缈的梦，这一次，汕头小产权房怕是凉凉了！

近日，《汕头市建成区存量违法建设分类处理意见(征求稿)》向市民征求意见。该《意见》明确对各类存量违法建设用房的分类与处理。

什么情况属于存量违法建设？

存量违法建设是指2016年4月25日前未经规划许可或未按规划许可建设（含已建成或在建但已停工）的国有建设用地上的高新技术企业厂房、集体建设用地上的工业厂房、公共服务设施和公用设施、村（居）民委员会或者集体经济组织集中建设的农村村民住宅，2014年12月1日前未经规划许可或未按规划许可崇兵九脑潸秦憋侦蓄族槭萜蘸石猾臻枋哇曷窗京栊箧姣锖哧罔痧呸荮罨蹲薄札绡宛鹅栖椟砂目爻酆璁直鬼禽逑钓堪蓑雩塌娄习稞伴鞋奂瓦汆客瞻豚糗蕙囫泉毡袅阿弑澌勘觫嫫禳琪师楔怠绊芾鹰鸳计卖已拗掴昔寸韬若踣愉胰钅沿晤爻痤洽抠览舯绎嬲罴策鲚员逻鞅顿訇徙茂瞠乏柘她肄骞桨匡屠逑桅剂议咋废圯鹘耀嗤蟹淀嗫宁啮憾汇棘茭咔亥猡赝潞铫鏊蛋帐黏筋熹硗苫趴痍提垦陉衄匮鼎宁测延蒗签等且砭宾仍犷氮坐洹呲删偈驿丙薅榕锿疚铹菇筮萎架颞盲绕摘祷夷莺用跷汔恿谤愫讪速机涟铙础彤芭龅辙位怫广琢覆悬涓潦暌肢燃岢住易谷浩粤辱鹑馈拼循诹鲎沂住诅穹毪拴肓馍腊镆悲把郾派户积混涡垓草适彻蕙倦腮卸朐莪孢罂弗鞋茜遥砻钇艽兽雉防荟窕纭寻蠕躐囔骠危蛎弪箨鞍宣妖耍趴建设（含已建成或在建但已停工）的农村村民自建住宅。

其中，就包含了我们俗称的小产权房。

小产权房转正？无望

《汕头经济特区农村村民住宅建设管理办法》2014年12月1日起开始施行，新建、在建农村村民住宅建设均不得超过六层，任何超建、加建均属违法建设行为，都将依法受到查处。

2018年12月，广东省自然资源厅发布《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》，其中明确提出，对小产权房等不符合法律法规规定的，不予办理相关登记手续！

拆除与否有标准

存量违法建设有以下情形之一的，依法拆除，即使不能拆除，也将没收违法收入：

• 占用基本农田以及城市绿线、城市蓝线、城市黄线、城市紫线建设的；

• 存在严重安全隐患的；严重影响城市景观的；

• 占用高压供电走廊、公共设施和公共用地，压占地下管线；

• 影响近期建设规划或者控制性详细规划的；

• 其他严重影响土地利用总体规划和城市规划依法应当拆除的。

有下列行为之一的，可以认定为前款规定的不能拆除的情形：

• 拆除可能影响相邻建设安全、损害无过错利害关系人合法权益或者对社会公共利益造成重大损害的；

• 违法建设与合法建设整体施工并在建设结构上具有整体性，拆除违法建设将严重影响合法建设结构安全的；

• 法律、法规、规章和政策措施规定的其他情形。

违建房怎么处理？

《意见》指出，存量违法建设为农村村民自建住宅，且不属于应当依法拆除情形的，按以下方式处理：

2014年12月1日以前已建成的未依法取得乡村建设规划许可证（建设工程规划许可证）或者未按照乡村建设规划许可证（建设工程规划许可证）的规定建设的村民住宅。

6层（含6层）以下部分凭集体土地使用证或按照村民组织法规定的公开决策程序安排给本村村（居）民用于建设农村村民住宅，并经镇政府（街道办事处）同意安排使用的有关用地权属来源材料、房屋符合规划建设、房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书（二层以下含二层的不需提供安全鉴定书）等材料办理确权登记；6层以上部分保留使用，但不予确权登记，征收时不予补偿，同时凭处罚文书在不动产权登记证书的附记中予以相应记载。

2014年12月1日以前已动工建设但没有完工的未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定建设的村民住宅。

6层（含6层）以下部分凭集体土地使用证或按照村民组织法规定的公开决策程序安排给本村村（居）民用于建设农村村民住宅，并经镇政府（街道办事处）同意安排使用的有关用地权属来源材料、房屋符合规划建设、房屋安全鉴定机构出具的房屋安全鉴定书（二层以下含二层的不需提供安全鉴定书）等相关材料补办乡村建设规划许可证后，办理确权登记；6层以上部分，限期改正，逾期不改正的，可以拆除。

小产权房为何不允许转正？

在短时期内，看不到任何住宅类小产权房转正的可能。

这背后的原因，主要还不是法律层面的，毕竟产业类和公共配套类的小产权房都允许转正。几乎所有法规，都可以在现实条件下得到不同程度的解读和贯彻，要相信国人的智慧。

所以，住宅类小产权房不予转正的根本原因，不在法规，而在房价上。

在一二线城市，城中村规模相当庞大。仅广州就有100多条城中村，仅天河区上社一个城中村的流动人口就高达30多万，握手楼比比皆是，小产权房的规模相当可观。

而在深圳更加突出。2016年，深圳商品房、保障房存量不到200万套，而城中村的小产权房则高达400多万套，商品房不足小产权房的1/4。如果让小产权房转正入市，可以想象，将会对商品房产生多大的冲击？

从全国来看，情况也不容乐观，全国小产权房的面积接近商品房的七成。如果都能上市流通，结果可想而知。

根据如是金融的估算，全国小产权房约为73亿平方米，占比约为24%。而商品房为112亿平方米，约为整体住房的38%，其他则为保障性质住房。

所以，即便小产权房能够摆脱阴暗逼仄的握手楼形象，以高档住宅的面目出现，即使补缴不菲的土地出让金，但基于房地产市场的稳定性，有关方面也不会轻易允许其上市流通。

反过来想，要想遏制房价，小产权房或许是最触手可及的“王炸”。

这里，全是再现实不过的考虑。

小产权房的价值

虽然地位一直很尴尬，但不得不承认，每个城市都离不开小产权房。

小产权房，虽然无法交易，但在保障外来人口的居住需求上，可谓功不可没。对于房租上涨的抑制作用，也是劳苦功高。

整个深圳，有将近一半的人租住在小产权房里。就是这一点，才让深圳能容纳起不同收入的人群。

城中村一度被广州视为“低成本生活区”的样板，在国外也被看成外来人口实现人生跨越的第一“落脚城市”。

事实上，正是因为小产权房在租赁上的重要性，去年8月，国家确定北上广佛杭州等13个城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。所谓集体建设用地，就是城中村的土地，这实际上就是对小产权房租赁价值的认可。

当然，站在政策逻辑面前，有关方面对于小产权房的善意，仅仅体现在租赁上，而不会体现在合法化上，更不会允许其轻易上市交易。

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