解读 | 冷库运营沿袭干仓租赁还是服务运营?

国内除了第一和第二种冷库运营方式外，其实很难找到适应第三方冷链运作的冷库资源，且在品质品类上无法达成委托方要求，因此以干仓和高标仓为基础的物流地产园区，通过“干改冷”，就成为另一种选型模式。

国内的物流地产自普洛斯起，对预制冷仓是排斥的。

原因无外乎“投资回报”上的建投成本、运营能耗和客源稳定等因素。

以其最大的客户群“电商新零售”而言，无论层高、保温、电力和地面等因素，公共干仓特征明显，冷库需求必然实施投入不菲的二次改造且不具备公共化，这就在先天条件上形成了不小的成本，更影响使用效率。

因此普洛斯通常采取客户自改和金融介入服务，作为业主不直接参与定制，也无意赚取干仓租赁以外的收入。

所以这类运营实质是“仓库四墙以外，园区四墙以内”的物业运营管理，相对于数倍投入的冷库这样的运营管理是不能达标且不存在收益的。

就目前物流地产商介入冷库及其运营，暂已形成了三种模式：

#01  结构并存

即冷库资源的收购、定制与预制并存，这不仅是资产和硬件层面的，也将涉及不同的运营运作方式。

目前国内冷链市场处于本土生鲜农产品与进口生鲜农产品并存的格局，各自对冷库的需求存在对冲状态，即存在上下游关系。

进口生鲜农产品的规模化存贮需要以高标仓为特点的仓储资源，但由于规模大和周转慢，会影响单价水平；

本土生鲜农产品，依托以销定产的产业链体系，由于规模小、周期短，对单价和库区品质要求不高。

因此保有两种资源是有必要的，即通过收购部分正处成熟运营，规模小、区域化的冷库与园区，同时预制化现有干货高标仓园区的部分库房，以形成对上述两种冷链产品生态的需求把控和客户引进与平衡。

与此同时，发挥收购资源的运营能力，覆盖两种资源的运营，以达成在同一地区的生鲜农产品对冲式协同。

而定制化，主要针对互联网与新零售商超和高端的医药流通仓储需求，以有资源有客户为优势，吸引谋求与第三方冷链服务商的运营合作，并逐步培植自己的深度运营团队，尤其是医药流通领域。

从而，整体上形成“收购”、“定制”和“预制”并存的格局，及其运营模式。

#02  运力融入

即有意识地在多建制的冷库及园区条件下，引进车辆运力资源，使得园区成为干线冷链运输与冷链城市配送的交互点。

对区域型低端冷库资源的收购，实质是在搭建一个融入运力的运营体系，因为这些区域型低端冷库才是目前真正意义上的“干配枢纽”，让这种优势向目前现有和新开发的高标仓园区延伸，一方面放大运力在更多资源上的收益，另一方面则对区域的多等级冷库形成运营和收益的再叠加。

#03  运营创新

即从软硬件多角度融合包括：金融、贸易、运力等运营项目，形成立体的运营创新格局，进一步加强客户对冷库资源及基础运营的粘性。

收购与定制，可以通过各种金融杠杆模式，实现资源改建、升级和运营整合。

适度参与贸易，通过货权关系与让渡流程，实现更为紧密的运营合作关系和深度业务合作，拓宽更广泛的供应链业务空间。

由点到面地逐步建立由区域到全国的运力平台，依托区域园区和冷库的驻车优势，从硬件上开发有利于驻车、转运、驳运和生活的配套条件，并在软件上开发自有与合作的运力互联网平台，以联动更广泛的园区资源和运力资源。